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Cession de fonds de commerce/droit de préemption des mairies

Bail commercial / Cession / Par Maître POLGE, Avocat , publié le 10/05/2016 à 16h48
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Depuis la loi du 2 août 2005, il convient de vérifier et de prendre en compte, avant toute cession de fonds de commerce, l'existence d'un droit de préemption pouvant s'appliquer sur ce fonds que vous souhaitez céder ou acquérir.

qu'est-ce qu'un droit de préemption?

Il s'agit d'un droit appartenant aux Communes et leur permettant de se substituer à l'acquéreur d'un fond de commerce.

Concrètement une cession d'un fonds de commerce suppose deux phases :

- la signature d'une promesse synallagmatique de cession de fonds de commerce,

- la signature de la cession à proprement parler.

Lors de la signature de la promesse, il convient de prévoir parmi les conditions suspensives, la purge du droit de préemption auprès de la Commune sur laquelle est situé le fonds de commerce.

Généralement, il revient au rédacteur de l'acte de purger ce droit de préemption en adressant à la Commune une déclaration d'intention d'aliéner et les conditions de la cession projetée par courrier recommandé avec accusé de réception.

Attention le non respect de cette déclaration est sanctionné par la nullité de la cession.

A compter de la réception de cette déclaration, la Commune dispose d'un délai de deux mois pour se porter acquéreur dudit fonds.

La Commune qui déciderait de préempter va alors acquérir le fonds de commerce dans les mêmes conditions que celles prévues initialement dans la promesse synallagmatique conclue avec le tiers acquéreur.

Ce dernier se voit alors écarté au profit de la Commune.

Il revient donc à tout acquéreur potentiel de se renseigner sur le fonds qu'il souhaite acquérir à savoir si celui-ci peut faire l'objet d'une préemption de la Commune, quelles sont les pratiques de la Commune, etc.

Passé le délai de deux mois et sans aucun retour de la Commune quant à la mise en oeuvre de son droit de préemption, le vendeur et l'acquéreur initial peuvent alors conclure valablement la cession du fonds de commerce sous réserve de la levée des autres conditions suspensives figurant dans la promesse (ex : obtention d'un prêt par l'acquéreur).

Toutes les cessions de fonds de commerce sont-elles concernées?

Toutes les cessions de fonds de commerce ne sont pas concernées par le droit de préemption de la Commune.

Sont ainsi visées les cessions dont les locaux se situent sur un périmètre de sauvegarde du commerce et de l'artisanat de proximité.

Ce périmètre est défini par une délibération du conseil municipal.

Toutes les communes n'ont pas défini un tel périmètre.

C'est par exemple le cas de Paris.

Ce périmètre de sauvegarde du commerce et de l'artisanat de proximité a pour but essentiel de garantir la diversité des commerces sur une zone délimitée.

C'est généralement la motivation invoquée par la Commune lorsque celle-ci décide de préempter.

Quel recours contre le droit de préemption?

Il est évident qu'en cas de préemption, l'acquéreur évincé sera fortement déçu.

Pour autant, il dispose d'un recours devant le Tribunal administratif compétent qu'il doit impérativement déposer dans le délai de deux mois suivant affichage par la Mairie de la préemption.

Généralement, la demande d'annulation s'articulera autour de l'absence de motivation de la préemption de la Commune.

Par exemple, si celle-ci met en avant la volonté de sauvegarder la diversité du commerce, il conviendra notamment de démontrer que le commerce ayant vocation a être ouvert ne porte pas atteinte à cette diversité.

De même, si la Commune estime par exemple que votre activité est déjà trop représentée dans le secteur visé, il est toujours possible de se référer au bail qui prévoit par exemple une destination du fonds de commerce spécifique et qui correspond à l'activité que vous souhaitez développer (ex : local déjà aménagé pour un salon de coiffure).

Pour contester un droit de préemption, il convient de lire scrupuleusement le bail commercial et de faire un réel état des lieux de la situation sur place, notamment pour contester valablement le manque de diversité qui pourrait vous être opposé.

Dans tous les cas, renoncer immédiatement à conclure une cession au mépris de la préemption de la Commune.

Outre l'annulation de la cession qui s'en suivrait, vous pourriez être tenu responsable des conséquences de la cession intervenue frauduleusement (ex : Dans l'hypothèse où le nouvel acquéreur aurait réalisé des travaux importants sur le fonds, le vendeur pourrait être tenu pour responsable en cas d'annulation de la cession du fait de la préemption de la Commune).

Par Maître POLGE
PARIS
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