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Biens immobiliers : 10 choses à savoir avant de demander le divorce

Divorce / Par Alexia.fr , Publié le 18/01/2018 à 10h40
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Qu'il s'agisse du logement familial, de biens communs ou de biens propres, les biens immobiliers sont des investissements à long terme. Face à ces projets, un divorce peut effrayer les époux. Que deviennent les biens immobiliers du couple une fois le divorce prononcé ?

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1. Le sort des biens immobiliers se décide devant un notaire

Les biens immobiliers vont être concernés par le divorce lorsque les deux époux en sont tous les deux propriétaires. N’entre pas en compte dans le partage les biens propres de chacun des époux.

Le divorce donne lieu à la liquidation de la communauté, c’est-à-dire le partage des biens communs. Cette liquidation se fait devant notaire, et en général après le prononcé du divorce, sauf en cas de divorce amiable où l'acte de partage doit être joint à la convention.

Les époux ont le choix entre plusieurs solutions pour décider du sort d’un bien immobilier :

  • la revente et le partage de la vente entre eux
  • l’attribution du bien immobilier à l’un des époux. En contrepartie, il rachète les parts de son ex-époux. Cette somme est appelée soulte.
  • le régime d’indivision : les deux époux restent propriétaires du logement et la gestion reste commune.

2. Un délai d'un an pour achever la liquidation de la communauté

Après un divorce judiciaire, les ex-conjoints ont un an pour mettre fin aux opérations de liquidation. Dans le cas contraire, le notaire transmet au tribunal un procès-verbal de difficultés listant les points de désaccord. Le juge est ensuite chargé de trancher les conflits.

3. Un conflit sans fin peut nuire aux ex-époux

Un conflit pour la liquidation de la communauté, notamment quand elle concerne un bien immobilier, peut créer une situation défavorable aux ex-conjoints. Si le conflit perdure et qu’aucune solution n’est trouvée, le juge peut décider que le bien immobilier soit mis aux enchères pour ensuite procéder au partage. Une vente aux enchères suppose un prix de vente bien moins intéressant que si les ex-époux avaient trouvé un accord ensemble.

Il est désormais possible de demander au juge de statuer sur les conséquences patrimoniales du divorce lors de l'introduction de l'instance, en démontrant l'existence de désaccords persistants entre les époux sur ce sujet. La preuve de ces désaccords peut être rapportée par déclaration contresignée par avocat, par rapport notarié, ou par tous moyens.

4. Dans un divorce par consentement mutuel, tout est décidé par les époux avant le dépôt de la convention

Dans un divorce par consentement mutuel, ce sont les époux qui déterminent dans leur convention ce qu’il advient du ou des biens immobiliers qu’ils possèdent ensemble. S’ils choisissent l’attribution d’un bien immobilier à l’un d’eux ou la gestion en indivision, la décision doit être établie par un notaire. Il leur faudra ensuite faire rédiger et contresigner la convention de divorce par leurs avocats et la déposer, accompagnée de l'acte notarié relatif au bien immobilier, chez le notaire. C'est au moment de leur dépôt chez le notaire que la convention et les actes y étant joints acquerront date certaine et force exécutoire et produiront ainsi leurs effets.

5. Consentement mutuel : envisagez la vente du bien immobilier avant le divorce, pour éviter le droit de partage

Il peut être fiscalement intéressant de vendre son bien immobilier commun avant d’engager une procédure de divorce. Les époux seront alors exonérés du droit de partage, frais de notaire, souvent onéreux, appliqués au moment de la liquidation de la communauté sur les biens immobiliers. Rappelons que dans la vente d’un bien immobilier, les frais de notaire sont supportés par l’acquéreur.

Il faut attendre que la vente soit définitive avant d’engager la procédure de divorce.

6. Le logement familial : l'attribution souvent décidée par le juge

Le logement familial est un cas particulier, puisqu'en cas de divorce contentieux, le juge va attribuer sa jouissance à l’un des époux au moment de l’audience de conciliation. C’est le plus souvent le parent qui a la garde des enfants qui va en bénéficier. Le juge doit préciser si cette jouissance se fait à titre gratuit ou à titre onéreux. Dans le second cas, l’autre époux se verra verser une indemnité d’occupation, comme dans un régime d’indivision.

Dans un divorce amiable, les époux peuvent décider d'un commun accord d'attribuer ce logement à l'un d'entre eux, à titre gratuit ou onéreux, pendant et même parfois à l'issue du divorce.

7. La gestion en indivision : une solution pour ne pas se précipiter

Dans le régime d’indivision, les deux ex-époux restent propriétaires du bien immobilier, jusqu’à sa revente. Le bien doit être sorti de la communauté, par le biais une convention d’indivision établie par le notaire.

Cette option peut être choisie par les époux en attendant de vendre ou si l’un des deux veut racheter les parts et qu’il n’en a pas encore les moyens financiers. Les ex-époux peuvent également décider si l’indivision sera pour une durée indéterminée ou une durée déterminée de cinq ans maximum. Il peut être déterminée dans cette convention que cette durée est reconduite tacitemenent.

Si la durée est déterminée et non reconductible, le partage est obligatoire lorsqu’elle se termine, par vente ou rachat.

8. Déterminez toutes les modalités de l'indivision dans la convention

Dans la convention d’indivision sont déterminées les modalités d’organisation. Il faut prévoir :

  • l’éventuelle occupation du logement par l’un des ex-époux et fixer une indemnité d’occupation et ses modalités de paiement
  • la prise en charge des frais, des travaux d’entretien ect.
  • un accord sur la prise en charge des échéances de prêt
  • la répartition du prix sur la vente future.

9. Assurance du bien immobilier : pensez à prévenir la compagnie d'assurance

Pensez à l’assurance : il faut avertir la compagnie du changement de situation, si par exemple l’un d’eux garde le bien et qu’une nouvelle personne vient y vivre. Ce changement est indispensable pour que toutes les situations soient correctement couvertes.

Le divorce est également un motif de résiliation du contrat avant la date d’échéance. Prévenez votre compagnie d’assurance par lettre recommandée avec accusé de réception dans les trois mois suivants la séparation.

10. Si l'un des époux conserve le bien immobilier, il reprend aussi le crédit qui s'y rattache

Si un des époux se voit attribuer un bien immobilier, il reprend à sa charge le crédit immobilier qui lui est éventuellement rattaché. Mais attention : si le prêt est aux deux noms, l’ex-conjoint reste solidairement engagé aux yeux de la banque. Celle-ci peut alors se retourner contre lui en cas d’impayé. Il vaut mieux demander à la banque une désolidarisation du prêt, pour le contrat soit uniquement au nom du seul titulaire du bien immobilier.

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