L'action en garantie des vices cachés est régie par les articles 1641 à 1649 du Code Civil.
Il ressort de ces articles que:
-cette action doit être intentée dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice et ne peut plus
être introduite, concernant le vendeur d'un immeuble construire, dans l'année suivant celle où il peut être déchargé des vices apparents
- le vice doit rendre impropre le bien à son usage ou en diminuer tellement l'usage que l'acheteur n'aurait pas acquis la chose si il avait eu connaissance du vice
-le vice doit être caché et le vendeur peut se prévaloir d'une clause de non garantie pour les vices dont il n'avait pas connaissance.
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arrêt du 7/10/14 n°13-21957 de la Civ 3ème
Dans cet arrêt une SCI dont l'objet social est la propriété et la gestion de biens et droits immobiliers achète un immeuble composé de 6 appartements et le revend un an après.
L'acheteur actionne l'action en vices caché.
La Cour présume que la SCI est un professionnel de l'immobilier compte tenu de son objet social et qu'elle ne peut donc pas se prévaloir de la clause d'exonération des vices cachés prévue au contrat de vente.
Cet arrêt est conforme à la jurisprudence constante qui estime qu'un professionnel de l'immobilier ne peut pas se prévaloir d'une clause d'exonération des vices cachés.
Cependant, il convient de noter que la SCI n'a à aucun moment soulevé ni l'incompétence de son gérant compte tenu de sa profession si sa propre incompétence en raison de la profession de ses associés.
Il est possible de considérer que si ces arguments avait été soulevés alors la présomption pesant sur la SCI de "professionnel de l'immobilier" aurait pu être renversée. De ce fait ladite SCI aurait pu se prévaloir de la clause d'exonération des vices cachés.
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