Bonjour,
Votre question est importante car elle soulève plusieurs problèmes fréquents dans les relations entre bailleurs et locataires, notamment la transmission tardive et incomplète des décomptes de charges.
Vos droits sur la régularisation des charges
Selon l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu d’effectuer une régularisation annuelle des charges et d’en informer le locataire. La loi précise que le bailleur dispose d’un délai de trois ans pour réclamer des charges, mais cela ne l’exonère pas de son obligation de vous fournir un décompte détaillé chaque année. Fournir un décompte plusieurs années après est contraire à l’esprit de la loi et à l’obligation de transparence envers le locataire.
La remise des justificatifs
L’article 23 précise aussi que le bailleur doit tenir à disposition du locataire les justificatifs des charges pendant un délai de six mois à compter de l’envoi du décompte. Il n’a pas l’obligation légale d’envoyer ces justificatifs par courrier ou en copie, mais il doit vous permettre de les consulter, généralement à l’agence. Vous pouvez cependant demander une copie à vos frais.
Concernant la hausse des charges et le soupçon de surfacturation
Vous êtes en droit d’exiger la régularisation annuelle détaillée ainsi que l’accès aux factures pour contrôler les montants réclamés. Si les charges paraissent anormales ou injustifiées, vous pouvez saisir la commission départementale de conciliation ou, en dernier recours, le juge pour contester le montant des charges.
Sur l’attribution des logements intermédiaires
Il n’existe pas de texte imposant strictement au bailleur d’attribuer ces logements uniquement à certaines catégories de locataires, même si en pratique, ils sont destinés à un public cible (revenus supérieurs à ceux du logement social mais inférieurs au marché libre). Il n’y a pas d’infraction juridique si le bailleur loue à un profil différent, sauf s’il a perçu une aide ou une subvention conditionnée au respect de ces critères.
La marche à suivre
1. Adressez une mise en demeure au bailleur, en recommandé, pour exiger les décomptes de charges détaillés pour les deux dernières années, conformément à l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989.
2. Demandez un rendez-vous pour consulter les justificatifs. Conservez une preuve de votre demande.
3. Si aucune régularisation conforme n’est faite, saisissez la commission départementale de conciliation pour contester les charges.
4. En cas de soupçon avéré de surfacturation, vous pourrez saisir le juge afin d’obtenir un ajustement et éventuellement des dommages-intérêts pour manquement aux obligations légales du bailleur.
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il y a 1 jour
Bonjour,
Merci pour vos précieux conseils.
Effectivement, il y a de nombreux manquements et je ne suis pas la seule à m'en plaindre sur internet, notamment pour les charges.
Egalement, ce bailleur a déjà été condamné par la justice, notamment en Mai 2024, pour manquement à ses obligations, et condamné à rembourser à 850 locataires un total de 400 000€ de charges (soit environ 500€ par locataire)
En Mars 2023, une locataire a saisi la justice pour un logement infesté d'instectes depuis 2019 sans action de ce bailleur.
En plus de ce que j'ai cité, nous avons nous aussi des logements infestés de bêtes (sortant des VMC) mais le bailleur répond que l'immeuble a été construit sur un nid d'insectes...
Alors, de jour comme de nuit, je vois ces bêtes envahir mon espace de Vie, jusqu'aux aliments.
J'ajouterai ceci à mon courrier mais je suis déjà en justice avec ce bailleur en ayant demandé le remboursement de 50% des loyers pour l'absence de pleine jouissance du bien, à cause des nuisances.
Mais en réalité, je pourrai demander bien plus et assignerai ce bailleur prochainement, avec l'aide d'un avocat pour: manquement pour le décompte de charges, nuisances qui ont donné lieu à un harcèlement moral, bêtes dans le logement etc...
Malheureusement, les preuves de ce que je vis et de l'impact sur ma Vie personnelle et professionnelle, santé, ne manquent pas.
Je n'ai qu'un but désormais, fuir cet environnement et me faire indemniser pour ce que j'y ai vécu.
J'aurai besoin d'une précision juridique: en fait je me plains d'une enseigne qui semble être le gestionnaire, et non le propriétaire du logement.
Voici ce que dit le bail: "Le logement appartient à la SCI X et la société Y en assure la gestion"
A noter que la société Y (qui en assure la gestionnaire) a été sanctionné en 2023 par le Ministére du Logement pour des dysfonctionnements se rapportant à la gestion locative.
Devant le Tribunal, qui est responsable? La SCI X ou son gestionnaire Y?
Merci
il y a 1 jour
Bonjour,
Votre situation est complexe, mais votre démarche est pertinente. Vous êtes confrontée à plusieurs manquements contractuels et légaux du bailleur ou de son gestionnaire, qui peuvent engager leur responsabilité civile.
Responsabilité du propriétaire et du gestionnaire
1. Le propriétaire (la SCI X) reste légalement votre bailleur. C'est avec lui que vous avez signé le bail, et il est tenu de vous fournir un logement décent, exempt d'infestation et avec un calcul correct des charges. Juridiquement, l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 impose au bailleur d’assurer la jouissance paisible du logement, son entretien, et d’éviter toute nuisance ou trouble anormal.
2. Le gestionnaire (la société Y) agit pour le compte du propriétaire. Il est mandataire de la SCI et exécute les obligations du bailleur (perception des loyers, gestion des charges, entretien, etc.). Si des manquements sont constatés, vous pouvez engager une action contre les deux : le bailleur (SCI X), qui est responsable en premier lieu, et le gestionnaire (société Y), dont la responsabilité peut aussi être engagée pour faute dans l’exécution de sa mission.
3. Devant le tribunal judiciaire, la pratique est d’assigner les deux parties : la SCI en tant que propriétaire, et la société de gestion en tant que co-responsable. Cela évite tout rejet de responsabilité entre eux et augmente vos chances d’obtenir réparation.
Démarches conseillées
* Conservez toutes vos preuves : photos, vidéos, constats d'huissier, échanges écrits avec le gestionnaire, témoignages, articles de presse ou décisions de justice concernant cette société.
* Faites constater l’insalubrité et la présence d’insectes par les services d’hygiène de la mairie ou un organisme indépendant.
* Engagez une action devant le tribunal judiciaire pour demander des dommages et intérêts, le remboursement d’une partie des loyers, voire la résiliation du bail pour manquement grave aux obligations du bailleur.
* Dans votre courrier, adressez vos réclamations à la fois au propriétaire (SCI) et à la société de gestion (Y), afin qu’aucune des deux parties ne puisse se décharger de ses responsabilités.
En résumé, juridiquement votre bailleur est la SCI X, mais le gestionnaire Y peut aussi être tenu responsable devant un juge. Il est recommandé d’assigner les deux pour couvrir toutes les hypothèses de responsabilité.
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il y a 1 jour
Bonjour,
Merci maitre ASSESSO,
Jusqu'à maintenant, je n'écrivais qu'à la société Y (gestion) en pensant qu'il s'agissait du bailleur alors qu'il agit pour le compte de la SCI X.
A partir de maintenant, j'écrirai aux 2, pour qu'ils soient tous 2 informés, surtout la SCI propriétaire (possible que rien ne lui soit remonté et que la réalité des pratiques de son gestionnaire soit faussée)
Merci infiniment pour votre aide qui va me permettre d'avancer.
il y a 1 jour
Bonjour,
Vous avez raison de modifier votre approche. Juridiquement, le bailleur reste le propriétaire du bien (la SCI X). Même si la gestion est confiée à une société tierce (société Y), les obligations du bailleur envers le locataire incombent toujours à la SCI.
En pratique, vous pouvez :
* Adresser désormais tous vos courriers en recommandé avec accusé de réception à la fois à la SCI X (propriétaire) et à la société Y (gestionnaire).
* Mentionner clairement dans vos courriers que la SCI est tenue d'assurer la bonne gestion du logement, même si elle a mandaté un gestionnaire.
* Garder des copies de tous vos échanges et des preuves de dysfonctionnement pour un éventuel dossier judiciaire.
Cela vous permettra d'impliquer directement la SCI, qui pourrait être amenée à intervenir ou à prendre des mesures contre son gestionnaire si des abus ou négligences sont constatés.
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il y a 1 jour
Bonjour,
Devant un tribunal, la responsabilité principale incombe au propriétaire du logement, c'est-à-dire la SCI X. C'est en effet avec elle que vous avez signé le contrat de bail. La SCI X a des obligations légales envers le locataire, notamment celle d'assurer la jouissance paisible du bien et de délivrer un logement décent et en bon état (entretien et réparations nécessaires, gestion des nuisibles, etc.).
La société Y est le gestionnaire, agissant en tant que mandataire pour le compte de la SCI X. Sa responsabilité est engagée envers le propriétaire (la SCI) en cas de faute de gestion, comme un manquement à ses obligations contractuelles. Cependant, dans de nombreux cas, un locataire peut également engager la responsabilité du gestionnaire directement devant le tribunal, notamment si celui-ci a commis des fautes dans l'exercice de son mandat qui vous ont causé un préjudice.
La décision de la Cour de Cassation de 2024 que vous mentionnez, qui a condamné l'agence pour des manquements envers 850 locataires, suggère que la responsabilité du gestionnaire peut être engagée directement. Il est donc pertinent, comme vous l'envisagez, de diriger vos actions contre les deux entités :
La SCI X, en tant que propriétaire et bailleur direct, est tenue de garantir les obligations du bail.
La société Y, en tant que gestionnaire, est responsable de la bonne exécution de ses missions, et peut être tenue responsable des préjudices causés par ses manquements.
La meilleure approche est de nommer les deux entités dans votre assignation en justice. Cela permet au juge de déterminer qui est le plus responsable des préjudices subis, et vous assure de pouvoir obtenir réparation quelle que soit la répartition des responsabilités entre le propriétaire et son gestionnaire.
Il est excellent que vous ayez l'intention de travailler avec un avocat. Étant donné l'historique et la complexité de votre situation, un avocat sera essentiel pour vous conseiller sur la stratégie juridique à adopter, l'identification précise des préjudices et la constitution du dossier de preuves pour l'assignation.
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il y a 1 jour
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