Financement immobilier en union libre : risque donation et sécurisation apports

Sujet initié par xarvino, il y a 2 jours - 315 vues

Bonjour

Sur le plan bancaire, le schéma est "classique" : apport + prêt relais sur l'appartement + prêts amortissables pour le solde. Ce qui pose question, c'est l'usage concret de vos 200 000 € si, dans les faits, une partie sert à compenser ou anticiper le solde du prêt de votre compagne sur son appartement.

Vu de l'administration fiscale, vous êtes deux concubins sans lien de parenté privilégié. Toute somme que vous "apportez" au profit personnel de votre compagne peut être analysée comme une donation indirecte à un tiers, donc, en cas de contrôle ou de conflit successoral un jour, exposée – en théorie – aux droits de donation à 60 %. En pratique, ce n'est pas l'administration qui va spontanément reconstituer tout le montage, mais le risque existe surtout si, plus tard, un héritier ou un ex‑concubin conteste et porte l'affaire au contentieux.

Pour limiter ce risque, l'important est que votre apport de 200 000 € ne disparaisse pas dans la nature comme une sorte de "prise en charge" gratuite de la dette de votre compagne, mais qu'il soit juridiquement tracé dans l'opération d'achat de la maison commune. Concrètement, je vous recommande trois choses.

D'abord, faire apparaître dans l'acte d'achat (ou dans un état récapitulatif signé des deux) les apports réels de chacun : vous 200 000 €, elle 10 000 € + ce qui viendra effectivement de la vente de son appartement (une fois son prêt soldé). L'objectif est que, si vous achetez en indivision, chaque quote‑part (par exemple 70/30, 80/20, à définir en fonction des apports réels) reflète au plus près la réalité, ou qu'à défaut il existe une créance clairement reconnue de l'un sur l'autre.

Ensuite, prévoir, avec le notaire, soit :
– des quotes‑parts d'indivision adaptées (pas forcément 50/50) ;
– soit une reconnaissance de dette / de créance au profit de celui qui finance davantage. Par exemple, acte précisant que vous avez financé X de plus que votre part d'indivision, et que cette somme constitue une créance remboursable en cas de revente ou de séparation. Cela permet d'éviter qu'on requalifie plus tard ce "sur‑financement" en donation déguisée.

Enfin, vous pouvez sécuriser encore davantage vos relations par une convention d'indivision entre concubins (souvent établie par le notaire en même temps que l'acte), qui précise : les parts de chacun, la répartition des remboursements d'emprunt, ce qui se passe en cas de revente, de séparation, qui reste dans la maison, etc. Là encore, l'idée est d'éviter que la différence d'apport, et le fait que vos fonds aient pu indirectement contribuer à solder la dette de votre compagne sur son ancien bien, se retourne un jour contre vous sous forme de litige ou de requalification fiscale.

Bref, il existe une multitude de solution permettant de démontrer que vos 200 000 euros servent finalement a acquérir un bien en commun.

Enfin et je tiens à préciser une chose qui me parait fondamental et qui a sûrement été précisé par votre notaire : acheter en indivision en union libre est un risque en cas de succession.

Rappelez vous : vous êtes des tiers l'un l'autre d'un point vue fiscal. Si l'un de vous venait malheureusement à décéder, le survivant se retrouverait en indivision avec les héritiers de l'autre (ascendants - descendants - collatéraux) à moins qu'il existe un testament.

S'il existe un testament, il n'en reste pas moins que les droits de succession sont très élevés (60%) sans aucun abattement. Le PACS me semble donc être le minimum pour sécuriser.

Si cette réponse vous a été utile, je vous remercie d'indiquer la question comme résolue.

Bien cordialement