Cass. 3e civ. 7 mai 2014 n° 13-10.986 (n° 549 FS-D), S. c/ Synd. copr. Immeuble Village du lac de Carcès.
Le retrait d'un lot de copropriété, auquel l'accès n'est possible que par les voies d'accès communes de l'immeuble, nécessite qu'une assemblée générale se prononce sur les conditions de ce retrait.
Un syndicat des copropriétaires d'une copropriété horizontale autorise le propriétaire de l'un des lots à se retirer du syndicat, modifie l'état descriptif de division en conséquence et modifie la répartition des charges de copropriété.
L'un des copropriétaires sollicite l'annulation de ces décisions.
La cour d'appel rejette cette demande en retenant qu'il ressort du règlement de copropriété que chaque acquéreur a la propriété privative du sol sur lequel la construction est édifiée et d'un terrain qui en constitue l'accessoire, que le lot dont le retrait est demandée est délimité, que les parties communes ne sont plus communes à ce lot et qu'il n'a plus aucun droit sur celles-ci.
La Cour de cassation censure la cour d'appel. Dans la mesure où le propriétaire du lot objet du retrait, privé, du fait du retrait, de tout droit sur les parties communes, serait enclavé et se trouverait donc dans l'obligation de continuer à emprunter ces parties communes pour accéder à son lot, la cour d'appel aurait dû constater si une assemblée générale s'était prononcée sur les conditions matérielles, juridiques et financières du retrait.
Remarques
Il y a assez peu de jurisprudence sur la question du retrait d'un lot de copropriété.
C'est l'article 28 de la loi du 10 juillet 1965 qui prévoit cette possibilité « lorsque l'immeuble comporte plusieurs bâtiments et que la division de la propriété du sol est possible ». En l'espèce, il s'agissait d'une copropriété horizontale, et chaque copropriétaire était propriétaire privativement du sol sur lequel la construction était édifiée et d'un terrain qui en constituait l'accessoire. La cour d'appel en déduit que le retrait est possible et que le propriétaire du lot retiré n'aura plus aucun droit sur les parties communes.
Mais les copropriétaires demandeurs soutenaient que l'accès audit lot nécessitait d'emprunter la voirie, partie commune de l'immeuble. Or le retrait implique, en particulier et outre la modification de la description de l'immeuble et de ses parties privatives et communes, la redistribution des parties communes et le cas échéant des équipements communs entre les deux entités et l'organisation éventuelle des rapports entre les deux nouvelles entités. L'article 28, II dispose que l'assemblée générale du syndicat statue sur les conditions matérielles, juridiques, et financières nécessitées par la division. Tel n'était pas le cas en l'espèce.
Sur le moyen unique :
Vu l'article 28 de la loi du 10 juillet 1965 ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 13 janvier 2012) que l'assemblée générale des copropriétaires de l'ensemble foncier dénommé « Village du Lac de Carcès » du 31 octobre 2006 a adopté quatre décisions dont la première autorise la commune de Toulon, propriétaire du lot n° 315, à sortir ce lot du syndicat, la deuxième modifie l'état descriptif de division en conséquence, la troisième modifie les charges en conséquence de cette modification et la quatrième mandate le syndic pour assurer l'enregistrement et la publicité des actes ; que M. et Mme S., copropriétaires, ont assigné le syndicat des copropriétaires « Village du Lac de Carcès » en annulation de ces décisions ;
Attendu que pour rejeter la demande, l'arrêt retient qu'il ressort du règlement de copropriété que chaque acquéreur a la propriété privative du sol sur lequel la construction est édifiée et d'un terrain qui en constitue l'accessoire, que le lot dont le retrait de la copropriété est demandé est délimité, que les parties communes ne sont plus communes au lot qui fait l'objet du retrait et que ce dernier n'a plus aucun droit sur celles-ci ;
Qu'en statuant ainsi, alors que M. et Mme S. soutenaient que le propriétaire du lot 315 serait dans l'obligation d'emprunter la voirie, partie commune et sans constater qu'une assemblée générale s'était prononcée sur les conditions matérielles, juridiques et financières du retrait, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ;
Par ces motifs :
Casse et annule, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 13 janvier 2012, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence, autrement composée ;
Condamne le syndicat des copropriétaires Immeuble Village du Lac de Carcès aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne le syndicat des copropriétaires Immeuble Village du Lac de Carcès à payer à M. et Mme S. la somme de 3 000 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du sept mai deux mille quatorze, signé par M. Terrier, président, et par Mme Berdeaux, greffier de chambre, qui a assisté au prononcé de l'arrêt.
Source Editions Francis Lefebvre