Déchéance du terme d'un prêt immobilier
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l'assureur reste-t-il tenu du paiement du prêt en cas d'incapacité de remboursement de l'emprunteur ?
En dépit de l'essor du crédit immobilier aujourd'hui, les garanties apportées aux emprunteurs restent très floues notamment en cas de déchéance du terme.
La déchéance du terme est la situation dans laquelle l'emprunteur n'a pas payé ses échéances de remboursement du prêt, le prêteur résilie le contrat de prêt et demande le remboursement intégral du montant dû.
Quelle garantie pour l'emprunteur ?
Au moment de la souscription d'un contrat de prêt (crédit), l'emprunteur doit conclure un contrat d'assurance qui permet de garantir à l'organisme prêteur (très souvent une banque), le remboursement du prêt, en cas d'incapacité de l'emprunteur due à son décès, une invalidité (totale ou partielle), une incapacité temporaire de travail voire en cas de chômage.
A l'origine, les organismes prêteurs imposaient leur propre assurance aux emprunteurs afin de garantir le remboursement de leur dette lorsqu'ils étaient en incapacité de le faire.
Néanmoins, en raison de la faible protection des consommateurs dans ce type de contrats d'adhésion (contrat dont les termes sont imposés d'une partie à une autre), la loi Lagarde du 1er juillet 2009 permet aux emprunteurs de recourir à leur propre organisme d'assurance.
Quelle est la procédure à suivre pour que l'assureur se porte garant du remboursement du prêt ?
Lorsque l'assuré (emprunteur) ne peut rembourser le prêt qu'il a souscrit en raison d'une interruption de revenu professionnel du en cas de décès, invalidité ou incapacité temporaire de travail, l'assureur se substitue à l'emprunteur (1ère chambre civile, 14 novembre 1995, n°93-15.309).
Ainsi, l'assureur qui a garanti l'emprunteur devrait lui devoir une indemnisation, mais selon cette décision de justice, il doit verser l'indemnisation directement au prêteur afin de régler les échéances du prêt au fur et à mesure de leur exigibilité, car l'emprunteur
ne peut le faire.
Cette substitution ne s'applique pas de plein droit, c'est-à-dire qu'il faut remplir certaines conditions.
En effet, il faut que la cause d'impossibilité de paiement par l'emprunteur soit prévue par le contrat.
Les contrats d'assurance comprennent très fréquemment la mise en oeuvre de la garantie en cas de décès, d'invalidité et d'incapacité temporaire de travail.
Une telle garantie pour le chômage de la personne assurée est moins courante.
Enfin, pour que la garantie s'applique et que l'assureur se substitue à l'emprunteur, ce dernier doit déclarer son sinistre (dommage) à son assureur.
Quelle est l'étendue de la garantie ?
Une question très importante s'est posée, à savoir si la garantie par l'assurance était encore due à la déchéance du terme.
On aurait pu penser que la résiliation du contrat de prêt entrainerait la résiliation du contrat d'assurance, mais ce n'est pas le cas et heureusement pour les emprunteurs !
En effet, si la garantie a été mise en ?"uvre en raison d'une incapacité de l'emprunteur de pouvoir régler les sommes, l'assureur reste débiteur de la déchéance du prêt à la place de l'emprunteur.
Attention, la garantie de l'assureur n'est pas éternelle, elle s'applique uniquement pendant la période d'incapacité de l'emprunteur.
Enfin, il faut nuancer l'étendue de la garantie en fonction du contrat d'assurance et en fonction de la gravité du dommage subi par l'emprunteur.
La garantie sera évidemment plus grande en matière de décès qu'en matière d'invalidité partielle de l'emprunteur.
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