Clause pénale ou clause de dédit ? (immobilier)

Sujet initié par P&P, il y a 14 heures - 131 vues

Bonjour,

Oui, la clause pénale est très majoritairement utilisée dans les avants-contrats de vente immobilière en France. Elle vise à indemniser la partie victime d'une inexécution fautive du contrat. La clause de dédit, moins fréquente, offre un droit de renonciation.

Il convient de distinguer différents points dans votre situation.

Clause Pénale vs. Clause de Dédit : La distinction essentielle

Clause Pénale : Sanctionne la faute d'une partie qui ne respecte pas son engagement. Le montant (souvent 10% du prix) est dû par le fautif à titre de dommages et intérêts. Un juge peut le modérer.

Clause de Dédit : Donne le droit de se désengager (de se "dédire") sans faute ni justification, moyennant le paiement d'une somme fixée d'avance. Ce n'est pas une sanction, mais le prix de ce droit de retrait. Le juge ne peut pas en modifier le montant.

Proposer une clause de dédit faible est une négociation difficile car elle offre moins de sécurité au vendeur. Le succès dépend de votre force de négociation et du contexte.

Miser sur votre "sérieux" et votre "flexibilité" :

"Nous sommes des acheteurs très sérieux et notre dossier financier est solide [détaillez si c'est le cas : financement déjà pré-approuvé, pas de vente préalable nécessaire, etc.].

La clause de dédit à 2% nous permettrait d'avoir une porte de sortie clairement définie en cas d'imprévu majeur et non lié au bien lui-même, tout en vous garantissant un dédommagement rapide et sans litige sur le préjudice réel. C'est une solution transparente et simple pour les deux parties, qui évite des contentieux coûteux et longs liés à une clause pénale."

Pourquoi ça peut marcher : Vous minimisez les risques perçus par le vendeur en soulignant votre fiabilité et en présentant le dédit comme une simplification potentielle pour lui aussi, en cas de besoin.

L'attrait de la "simplicité et de la célérité" :

"Contrairement à la clause pénale qui peut nécessiter une procédure longue pour prouver la faute et évaluer le préjudice, une clause de dédit à 2% permet, en cas de renonciation, une rupture immédiate et sans discussion de l'avant-contrat, avec un montant déjà connu. Cela sécurise rapidement la situation financière du vendeur en cas d'échec de la vente."

Pourquoi ça peut marcher : Vous mettez en avant les bénéfices pratiques pour le vendeur : gain de temps et fin des incertitudes.

Le contexte du marché (si favorable à l'acheteur) :

"Dans le contexte actuel du marché [si c'est un marché où les acheteurs ont plus de poids, ex: beaucoup de biens disponibles, faiblesse de la demande], nous pensons que notre offre complète, incluant cette clause de dédit à 2%, est particulièrement intéressante. Elle démontre notre engagement ferme tout en offrant une flexibilité encadrée."

Pourquoi ça peut marcher : Vous utilisez votre position de force pour négocier une concession.

Le notaire est neutre. Il expliquera les implications de chaque clause au vendeur. Si vous proposez une clause de dédit, il rédigera l'acte en conséquence si le vendeur l'accepte, mais il ne pourra pas "imposer" un dédit bas au vendeur.

En somme, il s'agit de convaincre le vendeur que la souplesse et la simplicité offertes par un dédit, même faible, sont compensées par votre sérieux et la rapidité potentielle de la résolution en cas de problème.

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