Impayés de loyer : comment agir face à un locataire au RSA, sans faux pas ?

I. Locataire au RSA : peut-on vraiment obtenir son expulsion ?

En France, un locataire, même au RSA, peut être expulsé. Mais JAMAIS sans décision de justice.

Pour cela, il faut généralement que le bail contienne une clause résolutoire permettant sa résiliation en cas de loyers impayés. La procédure débute par un commandement de payer délivré par un commissaire de justice. Depuis juillet 2023, ce document doit accorder un délai de six semaines au locataire et informer de la possibilité de solliciter une aide du Fonds de Solidarité pour le Logement (FSL).

Si la dette locative dépasse deux mois de loyer hors charges, le bailleur doit aussi saisir la CCAPEX, qui est une instance de prévention des expulsions.

Par ailleurs, la trêve hivernale (du 1er novembre au 31 mars) interdit toute expulsion avec le concours de la force publique, sauf exceptions.

Le juge peut également accorder des délais de paiement pouvant aller jusqu'à trois ans, notamment si le locataire démontre sa bonne foi.

Enfin, le recours au DALO peut retarder une expulsion tant qu'aucune solution de relogement adaptée n'a été proposée. Autrement dit, l'expulsion est possible, mais elle est conditionnée par le respect d'un parcours procédural précis, et doit tenir compte de la vulnérabilité du locataire.

II. Comment agir efficacement sans tomber dans l'illégalité ?

Le bailleur a le droit de demander l'expulsion d'un locataire débiteur, y compris s'il perçoit le RSA. Mais ce droit s'exerce dans un cadre strict, et tout manquement peut entraîner des sanctions ou un rejet de la procédure.

La première règle est la légalité de la démarche : un bailleur ne peut jamais se faire justice lui-même. Changer les serrures ou mettre les meubles à la rue expose à une peine de trois ans de prison et 30 000 € d'amende.

Le bailleur doit également veiller à ce que le logement respecte ses obligations de décence et d'entretien. Un locataire peut suspendre le paiement de son loyer si le logement est insalubre ou dangereux, en invoquant l'exception d'inexécution.

Autre point d'attention : l'appréciation du juge. Ce dernier examinera plusieurs critères avant de valider une expulsion :

• La bonne foi du locataire (efforts de paiement, démarches entreprises),
• L'ancienneté de la dette,
• La situation familiale (présence d'enfants, handicap, etc.),
• La conformité du logement,
• La régularité des démarches du bailleur (commandement de payer, signalement CCAPEX...).

Enfin, dans certains cas, le juge peut conditionner l'expulsion à une offre de relogement. Il peut aussi refuser l'expulsion si elle porte une atteinte disproportionnée au droit au respect de la vie privée et familiale du locataire.

Face à la complexité de ces règles, l'accompagnement d'un avocat permet de sécuriser la procédure, de maximiser les chances de succès et d'éviter les erreurs de forme ou de fond qui bloqueraient toute action.

Résumé en 4 points clés

• Un locataire au RSA peut être expulsé, mais uniquement par décision de justice.
• La procédure impose de respecter plusieurs étapes, dont le commandement de payer et le signalement CCAPEX.
• Des protections renforcées existent (FSL, trêve hivernale, délais de paiement, DALO).
• Le bailleur doit être rigoureux : un avocat peut l'aider à éviter les erreurs lourdes de conséquences.