Annulations de résolutions ag copropriété - dénoncer les pratiques illégales du

Sujet initié par NatM, il y a 2 jours - 175 vues

Chère madame,

Votre situation est très sérieuse et le délai de moins de 60 jours est crucial. Il s'agit du délai légal de deux mois pour contester une décision d'assemblée générale (AG) à compter de la notification du procès-verbal (PV) par le syndic. Agir en justice est la seule voie pour remettre en question cette reconduction et dénoncer les pratiques.

Il convient de distinguer plusieurs points dans votre demande.

1. La contestation de la décision de reconduction du Syndic Foncia (Délai de 60 jours)

C'est l'action prioritaire compte tenu de l'urgence.

Qui peut contester ? Seuls les copropriétaires qui étaient absents, opposants (ayant voté contre) ou défaillants (s'étant abstenus) lors du vote de la reconduction peuvent contester la décision. Si vous avez voté contre cette reconduction, vous avez qualité pour agir. Votre statut de Présidente du Conseil Syndical qui n'a pas signé le PV de l'AG est une preuve de votre opposition ou de votre désaccord fort avec les décisions prises, ce qui devrait conforter votre capacité à agir.

Motifs de contestation recevables :

Vices de procédure : L'AG n'a pas été régulièrement convoquée, les règles de majorité n'ont pas été respectées, le PV n'est pas conforme à la réalité des débats ou des votes, etc. (votre refus de signer le PV peut être un élément ici).

Abus de majorité : Si la décision de reconduction a été prise par la majorité mais qu'elle est manifestement contraire à l'intérêt collectif de la copropriété et a été prise dans le seul but de favoriser les membres de la majorité (ex: OPH4 et CDC Habitat qui seraient liés à Foncia ou qui ne s'opposeraient pas à leurs pratiques par indifférence aux petits copropriétaires).

Fraude : Si des manœuvres frauduleuses ont entaché le vote.

Non-conformité à la loi ou au règlement de copropriété : Toute décision qui viole une disposition légale ou du règlement de copropriété.

L'action doit être introduite par assignation devant le Tribunal Judiciaire du lieu de l'immeuble. La représentation par un avocat est obligatoire.

Contactez un avocat en droit immobilier et de la copropriété SANS DÉLAI. Le temps est votre pire ennemi. L'avocat aura besoin du PV de l'AG pour évaluer les vices potentiels.

2. Dénoncer les pratiques illégales, manquements et défaillances du Syndic Foncia

Ces griefs sont des motifs de fond qui peuvent justifier la révocation du syndic et/ou une action en responsabilité.

Pour toutes vos accusations (pratiques illégales, manquements aux obligations, défaillances, flou sur les comptes), vous devez absolument documenter chaque fait. Rassemblez toutes les preuves :

Communications écrites : Courriers envoyés au syndic restés sans réponse, emails, comptes-rendus de réunions du Conseil Syndical.

Demandes d'explication sur le flou des comptes, rapports de vérification des comptes par le Conseil Syndical (votre rôle de Présidente est clé ici), documents comptables incomplets ou non conformes.

Dossiers : Exemples précis de dossiers mal gérés (fuites non traitées, travaux urgents retardés, non-respect de contrats...).

Mises en demeure : Si le Conseil Syndical ou des copropriétaires ont déjà mis en demeure le syndic.

Non-respect des décisions d'AG.

Actions possibles (en parallèle ou suite à la contestation de l'AG) :

Révocation du syndic : C'est la démarche la plus courante. Elle nécessite la convocation d'une nouvelle assemblée générale.

Qui peut demander l'AG ? Vous, en tant que membre du Conseil Syndical (article 25-1 de la loi de 1965), pouvez demander au syndic d'inscrire à l'ordre du jour d'une prochaine AG la question de sa révocation et la nomination d'un nouveau syndic (avec au moins 3 devis de syndics concurrents).

En cas de refus ou de silence du syndic pendant plus de 8 jours après votre demande par LRAR, vous pourrez le mettre en demeure. S'il ne s'exécute toujours pas, vous pourrez demander au président du Tribunal Judiciaire de l'enjoindre de convoquer l'AG, ou d'habiliter un membre du Conseil Syndical à le faire.

La révocation du syndic se vote à la majorité absolue de tous les copropriétaires (article 25 de la loi de 1965). Si cette majorité n'est pas atteinte, mais que le tiers des voix est atteint, un second vote peut avoir lieu à la majorité simple (article 25-1).

Si les manquements du syndic ont causé un préjudice financier à la copropriété, le syndicat des copropriétaires (représenté par un syndic ad hoc, ou son nouveau syndic) peut engager la responsabilité de Foncia pour obtenir des dommages et intérêts.

3. La spécificité des copropriétaires institutionnels (OPH4 et CDC Habitat)

La présence de ces bailleurs sociaux, qui représentent un nombre important de lots, est un facteur clé. Ils peuvent détenir une majorité de voix et rendre difficile la révocation du syndic si leurs intérêts divergent des vôtres.

Avez-vous tenté de dialoguer avec les représentants de OPH4 et CDC Habitat pour leur exposer les problèmes que vous rencontrez avec Foncia ? Ils ont aussi un intérêt à une bonne gestion de la copropriété.

Si l'action en contestation de l'AG est basée sur un vice de procédure ou un abus de majorité, leur position sera scrutée. S'ils sont la majorité, toute révocation sera complexe sans leur accord.

Résumé des actions à mener :

Prenez rendez-vous immédiatement avec un avocat spécialisé en droit de la copropriété. Apportez-lui tous les documents : le PV de l'AG de reconduction, le règlement de copropriété, et toute preuve des manquements de Foncia. L'avocat évaluera si vous avez des motifs solides pour demander l'annulation de la décision de reconduction et engagera la procédure judiciaire.

Continuez à rassembler et organiser toutes les preuves des manquements et de la mauvaise gestion de Foncia. Cela servira pour la contestation de l'AG et/ou pour une future action en révocation ou en responsabilité.

Votre avocat vous aidera à définir une stratégie pour le court terme (contestation de l'AG) et le moyen/long terme (révocation du syndic et changement, potentielle action en responsabilité).

Votre position de Présidente du Conseil Syndical est un atout, car elle vous donne un rôle de surveillance légal et une connaissance approfondie des dossiers. Utilisez-la pour défendre l'intérêt des copropriétaires.

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