Comment faire merci.

Sujet initié par Max, il y a 4 jours - 276 vues

Cher monsieur,

Votre situation est complexe mais il existe des voies pour mettre fin à ce projet et aux contrats associés, surtout si le terrain présente des caractéristiques qui rendent le projet de construction irréalisable et que le permis de construire n'a pas été déposé.

Voici la démarche à suivre et les points clés :

1. Le compromis de vente du terrain (26 juin 2025)

C'est l'élément central car l'acquisition du terrain est une condition essentielle à la réalisation de votre projet de construction. Un compromis de vente contient généralement des conditions suspensives, dont les plus courantes sont :

L'obtention du prêt immobilier : Si vous deviez financer le terrain et/ou la construction par un prêt, et que vous ne l'obtenez pas, la vente est annulée.

L'obtention du permis de construire purgé de tout recours : C'est la condition la plus pertinente dans votre cas. Pour que la construction soit possible, vous devez obtenir un permis de construire valide et définitif.

Dans votre situation avec une pente de 35% pour l'accès (route) :
Une pente de 35% pour une voie d'accès est extrêmement importante (environ 35 mètres de dénivelé sur 100 mètres de longueur). Cela dépasse largement les normes acceptables pour les voies publiques (souvent limitées à 12-15%) et peut poser de sérieux problèmes de sécurité, d'accessibilité (notamment pour les véhicules de secours, de livraison, ou même les voitures en hiver) et de faisabilité technique pour la construction elle-même.

Il est fort probable que :

Le permis de construire soit refusé ou exige des aménagements si coûteux qu'ils rendent le projet non viable.

Même si un permis était accordé, les contraintes techniques et financières pour réaliser cette route d'accès seraient colossales, rendant le projet "non réalisable" dans des conditions économiques raisonnables.

Action pour le compromis de vente :

Contactez immédiatement le notaire qui a rédigé le compromis de vente.

Informez-le par écrit (Lettre Recommandée avec Accusé de Réception - LRAR) de l'impossibilité d'obtenir un permis de construire pour un projet viable en raison des caractéristiques du terrain (pente de 35% de la voie d'accès).

Demandez la constatation de la non-réalisation de la condition suspensive d'obtention du permis de construire.

Si cette condition n'est pas levée dans les délais prévus par le compromis, le compromis est caduc de plein droit. Cela signifie qu'il est annulé et que les sommes que vous auriez versées (séquestre) vous seront restituées.

2. Le Contrat de Construction de Maison Individuelle (CCMI)

Votre CCMI est indissociablement lié à l'acquisition du terrain et à l'obtention du permis de construire.

Lien avec le terrain et le permis : Un CCMI est subordonné à l'obtention du permis de construire et à l'acquisition du terrain sur lequel la maison doit être bâtie.

Conséquence de l'annulation du compromis : Si le compromis de vente du terrain est annulé parce que la condition suspensive du permis de construire n'est pas remplie, alors le CCMI devient automatiquement caduc et nul de plein droit. Le constructeur ne peut pas construire une maison sur un terrain que vous n'achetez pas, et sans permis de construire.

Permis non déposé : Le fait que le permis de construire n'ait même pas encore été déposé est un atout pour vous. Il n'y a pas encore eu de refus formel, mais la difficulté prévisible de l'obtenir pour ce type d'accès est un argument solide.

Action pour le CCMI :

Dès que vous avez confirmation de la caducité du compromis de vente (ou même en parallèle, si le notaire vous le conseille), vous devez notifier au constructeur (par LRAR) que le CCMI est devenu caduc et nul.

Expliquez que la non-réalisation de la condition suspensive d'obtention du permis de construire (liée à l'impossibilité de réaliser un accès conforme et sécurisé au vu de la pente du terrain) a entraîné la caducité du compromis de vente du terrain.

Demandez la restitution de toutes les sommes que vous auriez pu verser au constructeur au titre du CCMI (dépôt de garantie, etc.).

Résumé des démarches essentielles :

Contactez de toute urgence votre notaire pour discuter de la situation du terrain et de la non-réalisation de la condition suspensive du permis de construire. C'est lui qui gère le compromis.

Rédigez une LRAR au notaire pour notifier la situation (impossibilité d'obtenir le permis en raison de la pente de l'accès).

Rédigez une LRAR au constructeur pour l'informer de la caducité du compromis de vente et, par voie de conséquence, de la nullité de plein droit du CCMI, en demandant la restitution des sommes versées.

Conseils supplémentaires :

Ne laissez pas traîner les choses. Agissez rapidement, car les délais des conditions suspensives sont importants.

Ne signez aucun document du constructeur avant d'avoir clarifié la situation avec le notaire et potentiellement un avocat.

Si le notaire ou le constructeur font de la résistance, n'hésitez pas à consulter un avocat spécialisé en droit immobilier et/ou de la construction. Il pourra défendre vos intérêts et s'assurer que vous récupérez vos fonds sans pénalité.

La pente de 35% pour l'accès est un argument très fort. Si elle rend la construction impossible ou les conditions d'accès dangereuses/non conformes, vous avez de bonnes chances de mettre fin aux deux contrats sans frais.

Merci d’indiquer que j’ai répondu à votre question en cliquant sur le bouton vert de ma réponse.