Indemnite d'occupation et reprise d'appartement apres incendie

Sujet initié par ie02, il y a 1 jour - 213 vues

Bonjour,

Votre situation est délicate car elle mêle un cas de force majeure (l'incendie) et un non-respect des obligations de fin de bail. Analysons vos questions point par point.

1. Le représentant légal (caution) est-il tenu de régler une indemnité d’occupation jusqu’à la restitution effective des clés ?
Oui, très probablement.

Même si l'incendie a entraîné la résiliation du bail "de plein droit" (conformément à l'article 1722 du Code civil pour destruction totale ou inhabitabilité rendant la jouissance impossible), l'obligation de restitution du logement et des clés ne disparaît pas. Tant que les clés ne sont pas rendues et que l'état des lieux de sortie n'est pas établi (ou qu'un constat d'huissier n'a pas été dressé pour y suppléer), le locataire n'a pas rempli toutes ses obligations de fin de bail.

Votre contrat de location stipule explicitement que le représentant légal (en tant que caution) est responsable du paiement de toutes indemnités, y compris "d’occupation et/ou de dommages et intérêts, pouvant résulter de la poursuite de l’occupation du logement entre la date de résiliation du bail et la restitution effective de l’appartement, incluant la remise des clés".

Cette clause est cruciale. Elle vise précisément à couvrir les situations où le locataire, même après la fin du bail (qu'elle soit à l'initiative du locataire, du bailleur ou automatique), ne restitue pas le logement. L'indemnité d'occupation n'est pas un loyer (le bail est résilié), mais une compensation financière pour le préjudice subi par le propriétaire qui ne peut ni jouir de son bien, ni le réparer, ni le relouer faute d'en avoir la pleine possession.

Votre caution (le représentant légal) est donc tenue de cette indemnité jusqu'à la remise effective des clés ou la reprise des lieux par voie judiciaire.

2. L’assurance multirisque habitation de la locataire et l'indemnité d'occupation
Le courtier et sa déclaration : Le courtier de l'assurance est là pour défendre les intérêts de son client (la locataire/son représentant) et de la compagnie d'assurance. Son affirmation qu'aucune indemnité d'occupation n'est due est une interprétation qui ne vous lie pas et ne correspond pas nécessairement à la loi ou à votre contrat.

Responsabilité de l'assurance pour le non-paiement : Non, l'assurance multirisque habitation (MRH) de la locataire n'est pas tenue de couvrir le non-paiement d'une indemnité d'occupation. Le rôle d'une MRH est de couvrir les dommages causés au logement (responsabilité civile locative en cas de sinistre), les biens du locataire, et éventuellement les frais de relogement du locataire. Elle ne couvre en aucun cas les obligations contractuelles du locataire (ou de sa caution) relatives à la restitution du logement et au paiement d'une indemnité pour non-restitution.

Poursuivre l'assurance pour négligence : Non, vous ne pouvez pas poursuivre l'assurance (ou son courtier) pour négligence dans ce cadre. Le courtier a donné un avis (possiblement erroné de votre point de vue, mais dans l'intérêt de son client) qui ne crée pas de responsabilité directe de l'assureur envers vous pour une dette qui n'est pas de nature assurantielle. Votre litige concerne le non-respect des obligations contractuelles par votre locataire et sa caution, non un problème de couverture d'assurance.

3. Droit de pénétrer dans le logement sans les clés sans violation de domicile
Non, vous n'avez pas le droit de pénétrer dans le logement sans les clés et sans l'accord de la locataire (ou de son représentant), même si le bail est résilié et que le logement est inhabitable.

L'inviolabilité du domicile : Le domicile est un concept juridique. Même si la locataire est en maison de retraite et que le logement est inhabitable, tant que les clés ne sont pas restituées et que vous n'avez pas repris légalement possession des lieux, le logement reste le domicile juridique de la locataire.

Violation de domicile : Pénétrer dans le logement sans son consentement ou sans autorisation judiciaire constitue une violation de domicile, un délit pénalement sanctionné (Article 226-4 du Code pénal : 1 an d'emprisonnement et 15 000 € d'amende). La résiliation du bail et l'inhabitabilité ne vous confèrent pas le droit de reprendre possession par la force.

La procédure à suivre : Pour récupérer légalement la possession du logement et les clés, vous devez :

Envoyer une mise en demeure formelle (par Lettre Recommandée avec Accusé de Réception - LRAR) au représentant légal de la locataire, exigeant la restitution des clés et la tenue d'un état des lieux de sortie dans un délai raisonnable.

En l'absence de réponse ou de coopération : Vous devrez saisir le Juge des Contentieux de la Protection (JCP) du Tribunal Judiciaire du lieu du logement. Vous demanderez au juge de :

Constater la résiliation du bail (même si elle est de plein droit, une décision de justice est utile).

Ordonner la restitution des clés.

Ordonner la tenue d'un état des lieux de sortie (éventuellement par un huissier si le représentant légal refuse de s'y présenter).

Prononcer la condamnation de la locataire et/ou de la caution au paiement de l'indemnité d'occupation jusqu'à la reprise effective des lieux.

Autoriser, si nécessaire, l'intervention d'un serrurier et d'un huissier pour reprendre possession du logement.

Cette situation est complexe et requiert une approche formelle. Je vous conseille vivement de consulter un avocat spécialisé en droit immobilier. Il pourra analyser précisément votre bail et la situation, vous conseiller sur les montants de l'indemnité d'occupation, et engager les procédures judiciaires nécessaires pour obtenir la restitution des clés et le paiement des sommes dues.

Agir sans avocat pourrait vous faire perdre du temps et vous exposer à des risques juridiques.

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