Mon propriétaire veut transformer t2 en t3 pendant bail en cours

Sujet initié par CLX, il y a 7 heures - 219 vues

Bonjour,

C'est une situation qui peut être très déstabilisante en tant que locataire, surtout avec un bail qui se renouvelle pour une longue période. En France, la loi du 6 juillet 1989 protège fortement le locataire dans son droit à la jouissance paisible de son logement.

Voici les principes applicables et vos droits face au projet de votre propriétaire :

Les Travaux pendant le bail en cours

Votre propriétaire a le droit de réaliser certains travaux dans votre logement pendant le cours du bail, mais ce droit est encadré par des règles précises.

Travaux d'amélioration ou d'entretien : L'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 précise que le bailleur est obligé d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et de le maintenir en état de servir à l'usage prévu. Cependant, l'article 7 e) de cette même loi stipule que le locataire est tenu de laisser exécuter dans les lieux loués les travaux d'amélioration du logement dont l'exécution ne peut être différée jusqu'à la fin du bail.

Nature des travaux :

Travaux d'entretien ou de mise en conformité : Ce sont des travaux que le propriétaire doit faire pour maintenir le logement en état (réparation de toiture, plomberie, électricité, etc.). Vous êtes obligé(e) de les laisser faire.

Travaux d'amélioration : Ce sont des travaux qui apportent un confort nouveau, une qualité nouvelle ou une meilleure performance énergétique au logement (installation d'un ascenseur, isolation, etc.). Vous êtes généralement tenu(e) de les accepter.

Travaux de transformation ou de réaménagement : C'est là que votre situation devient particulière. Changer la configuration des pièces (transformer un T2 en T3 en ajoutant une chambre) est une transformation substantielle du logement. Cela va au-delà de simples travaux d'amélioration ou d'entretien.

Votre Droit de Locataire face à cette transformation

En tant que locataire, vous n'êtes pas obligé(e) d'accepter une transformation majeure de votre logement qui modifierait sa destination ou sa consistance pendant le cours du bail.

Atteinte à la jouissance paisible : La création d'une pièce supplémentaire implique des travaux lourds (maçonnerie, plomberie, électricité, agencement) qui vont nécessairement perturber votre jouissance des lieux.

Modification de la destination du logement : Le bail porte sur un T2. Le transformer en T3 modifie la "consistance" du bien loué. Le propriétaire ne peut pas unilatéralement modifier les caractéristiques essentielles du bien loué en cours de bail.

L'accord du locataire : Pour des travaux de transformation qui ne sont pas imposés par la loi (ex: sécurité) ou qui ne sont pas de simples améliorations, le propriétaire devrait obtenir votre accord exprès. À défaut d'accord, il ne peut pas les imposer.

Quel recours pour le locataire pour s'opposer à cette transformation ?

Refus des travaux :

Votre propriétaire doit vous notifier les travaux qu'il souhaite effectuer.

Vous pouvez lui refuser l'accès au logement pour ce type de travaux de transformation, car ils excèdent la simple obligation de laisser exécuter des travaux d'entretien ou d'amélioration prévus par la loi.

Précisez que ces travaux modifient la consistance du bien loué, ce qui n'est pas autorisé unilatéralement pendant le bail.

Faites ce refus par Lettre Recommandée avec Accusé de Réception (LRAR), en expliquant précisément pourquoi vous refusez (atteinte à la jouissance, modification de la consistance, perturbation majeure de votre vie familiale).

Saisine du Juge des Contentieux de la Protection (JCP) :

Si le propriétaire insiste ou tente de vous forcer, vous pourrez saisir le JCP du Tribunal Judiciaire de votre lieu de résidence.

Le juge pourra alors statuer sur la légalité de la demande du propriétaire. Il est très probable qu'il vous donne raison si les travaux sont bien des travaux de transformation et non d'amélioration ou d'entretien.

Le juge peut interdire les travaux, ou si le propriétaire les réalise malgré tout, il peut être condamné à des dommages et intérêts pour le trouble de jouissance, voire à remettre les lieux en l'état initial.

Négociation amiable :

Avant d'en arriver à une procédure, vous pouvez essayer de négocier avec votre propriétaire.

Proposez-lui de réaliser ces travaux... à la fin de votre bail actuel. Cela permettrait à votre propriétaire d'augmenter la valeur locative pour le prochain locataire, sans vous imposer des nuisances inacceptables.

Discutez des nuisances et du fait que cela vous obligerait à déménager ou à subir des conditions de vie très difficiles, ce qui n'est pas votre souhait.

Point important sur l'augmentation de la valeur locative : Le fait que le bail se renouvelle pour au moins 6 ans signifie que le loyer ne pourra pas être augmenté de manière significative au prochain renouvellement (août 2028, sauf sous certaines conditions strictes de travaux d'amélioration importants (qui doivent avoir coûté au moins 6 mois de loyer annuel hors charges). Le propriétaire anticipe peut-être la valeur future, mais cela ne lui donne pas le droit de faire ces travaux de transformation sans votre accord.

En résumé, vous n'êtes pas obligé(e) d'accepter une transformation de votre T2 en T3 pendant le cours de votre bail. Ce type de travaux, qui modifie la structure et la destination du logement, nécessite votre accord ou une justification légale très solide que le propriétaire n'aura pas pour un simple "réaménagement". Répondez fermement par écrit à votre propriétaire et n'hésitez pas à saisir le Juge des Contentieux de la Protection si nécessaire.

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Bonjour

La reconduction tacite de votre bail pour une durée minimale (trois ans pour un bailleur personne physique, six ans pour une personne morale) n’empêche pas le propriétaire de réaliser des travaux, mais ces travaux sont strictement encadrés par la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Il existe deux grandes catégories : les travaux d’entretien ou d’amélioration que vous devez laisser exécuter (article 7 e) et les transformations substantielles qui modifient la consistance du logement (création d’une seconde chambre, déplacement de cloison, etc.).

Les travaux d’entretien et d’amélioration sont ceux « dont l’exécution ne peut être différée jusqu’à la fin du bail » : rénovation de la toiture, remise aux normes électriques, isolation thermique… Vous êtes tenu de les autoriser même si cela perturbe votre jouissance.

En revanche, la transformation qui consiste à passer d’un T2 à un T3 constitue une modification de la « consistance du logement » et non un simple aménagement. L’article 7 f) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que ni le bailleur ni le locataire ne peuvent transformer les locaux sans l’accord écrit de l’autre partie, quel que soit le bénéfice apporté au loyer ou au confort. Vous n’êtes donc pas obligé d’accepter un cloisonnement supplémentaire ou tout autre travaux qui modifieraient durablement la configuration de votre logement.

Pour vous opposer à ce projet, formaliserez votre refus par lettre recommandée avec accusé de réception, en rappelant que ces travaux modifient le bail initial et portent atteinte à votre droit à la jouissance paisible. Si le propriétaire persiste, vous pouvez saisir le juge des contentieux de la protection (anciennement juge prud’homal pour troubles de jouissance) ou le tribunal judiciaire en référé pour faire cesser immédiatement les travaux et, le cas échéant, obtenir des dommages-intérêts pour trouble manifestement illicite.

En parallèle, une solution amiable consiste à proposer d’effectuer ces transformations à l’issue de votre bail actuel. Cela permettrait au propriétaire d’augmenter la valeur locative pour un prochain locataire, sans porter atteinte à votre confort et à votre organisation de vie pendant la durée en cours.

Je me tiens à votre disposition pour vous conseiller et vous assister
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