Garage sots terrain infiltrations

Sujet initié par Pat383, il y a 7 heures - 74 vues

Bonjour,

C'est une excellente question, et il est très prudent de votre part de vous inquiéter des éventuelles infiltrations, surtout pour un garage en sous-sol. La prudence est de mise quand il s'agit d'humidité, même si le propriétaire est de bonne foi.

Le Principe de la Garantie des Vices Cachés

En France, lors de la vente d'un bien immobilier, vous bénéficiez de la garantie des vices cachés. Cette garantie vous protège contre les défauts graves du bien qui remplissent trois conditions :

Le défaut est caché : Il n'était pas apparent et vous ne pouviez pas le déceler lors de la visite du bien, même avec une vigilance normale.

Le défaut est antérieur à la vente : Le problème existait déjà (même s'il ne s'était pas encore manifesté) au moment de l'achat.

Le défaut rend le bien impropre à l'usage ou en diminue fortement l'usage : Par exemple, des infiltrations importantes rendant le garage inutilisable pour le stockage ou dangereuses pour la structure.

Votre Situation et les Infiltrations Passées

Le fait que le propriétaire vous ait informé verbalement d'anciennes infiltrations et d'un traitement est à la fois une bonne chose (transparence) et un point délicat.

Si de nouvelles infiltrations surviennent :

Si elles sont liées à l'ancien problème et que le traitement s'avère inefficace ou insuffisant : Vous pourriez potentiellement invoquer la garantie des vices cachés. Le fait que le propriétaire vous ait informé d'un passé d'infiltrations pourrait servir d'indice que le vice était "antérieur à la vente" (même s'il était prétendument résolu).

Le défi sera de prouver le "vice caché" : Puisqu'il vous en a parlé, l'argument du "vice caché" est affaibli sur le critère du "caractère caché". Cependant, si le traitement effectué il y a 10 ans n'avait pas été fait dans les règles de l'art pour résoudre le problème en profondeur, et que le problème se manifeste à nouveau de façon grave, il y a matière à discussion. Vous pourriez arguer que vous avez été induit en erreur sur la qualité réelle de la réparation ou sur l'absence totale de risque résiduel.

L'absence de preuves des réparations : C'est un point faible pour vous. Si le propriétaire n'a aucune facture ou document attestant de la nature et de l'étendue des travaux, il vous sera plus difficile de prouver que le problème actuel est la résurgence d'un ancien vice mal traité.

Quels Recours Possibles et Comment Vous Protéger ?

Demandez une preuve écrite :

Avant de signer le compromis de vente, demandez au propriétaire d'inclure une mention écrite dans l'acte de vente (ou dans une annexe) concernant les anciennes infiltrations, la date approximative du traitement effectué et l'affirmation qu'il n'y a pas eu de problème depuis. Cela officialise l'information qu'il vous a donnée et sa connaissance du passé du garage. Même sans facture, cette mention peut être un début de preuve.

Demandez-lui s'il a eu des discussions ou courriers avec le syndic de copropriété concernant ces infiltrations, car les garages en sous-sol sont souvent des parties communes ou affectent la structure.

Examinez les documents de la copropriété :

Vérifiez les procès-verbaux des assemblées générales de copropriété des dernières années (idéalement sur 10 ans si vous le pouvez). Les travaux importants sur les parties communes (comme l'étanchéité d'une dalle de sous-sol) sont souvent discutés, votés et financés par la copropriété. Vous pourriez y trouver une trace des travaux d'infiltration.

Renseignez-vous auprès du syndic de copropriété s'il a connaissance de problèmes d'infiltrations passés ou actuels concernant ce garage ou la dalle au-dessus.

L'expertise immobilière (avant achat) :

Pour une telle inquiétude, le moyen le plus sûr serait de faire réaliser une expertise pré-achat par un expert en bâtiment indépendant. Il pourrait déceler des signes d'anciennes infiltrations (même si le garage est sec) ou des faiblesses qui pourraient se révéler à l'avenir. C'est un coût, mais une assurance.

Si des infiltrations surviennent après l'achat :

Faites constater le problème : Dès l'apparition d'infiltrations, faites venir un expert pour établir un constat officiel et déterminer la cause (résurgence de l'ancien problème, nouvelle cause, etc.).

Contactez le propriétaire vendeur : Envoyez-lui une lettre recommandée avec accusé de réception pour l'informer du problème et invoquer la garantie des vices cachés.

Contactez le syndic de copropriété : Si l'infiltration vient d'une partie commune (dalle, canalisation commune), les réparations seront à la charge de la copropriété. C'est souvent le cas pour les sous-sols.

En conclusion :

Vous aurez un recours si de nouvelles infiltrations surviennent, mais sa réussite dépendra de la preuve du caractère caché et antérieur du vice, et du fait qu'il n'a pas été efficacement résolu par les précédents travaux. L'absence de preuves des anciennes réparations fragilise votre position, mais ne l'annule pas totalement.

Mon conseil principal est de demander une mention écrite dans l'acte de vente et de consulter les archives du syndic avant l'achat. Cela vous donnera de meilleures bases si un problème devait survenir.

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