Location saisonnière habilitation familiale

Sujet initié par Bill2512, il y a 2 jours - 357 vues

Bonjour,

Votre démarche est tout à fait compréhensible et, oui, il est possible d'envisager la mise en location saisonnière de la maison de votre maman dans le cadre de l'habilitation familiale, sous certaines conditions.

C'est même une solution souvent préconisée pour générer des revenus afin de couvrir les charges d'un bien immobilier dont la personne protégée ne peut plus jouir, tout en respectant son souhait de conserver le patrimoine familial.

Voici les points clés et les démarches à suivre :

1. Vérifier l'étendue de votre Habilitation Familiale

C'est la première et la plus importante des étapes. L'ordonnance du Juge des Tutelles qui a mis en place l'habilitation familiale précise très exactement l'étendue de vos pouvoirs :

Habilitation pour les "actes d'administration" : La gestion locative (trouver des locataires, signer des contrats de location, percevoir les loyers, gérer l'entretien courant) est généralement considérée comme un acte d'administration. Si votre habilitation couvre les actes d'administration (ce qui est fréquent), vous pourriez en principe mettre en place la location saisonnière sans autorisation judiciaire supplémentaire, pourvu que les travaux nécessaires soient également considérés comme de l'entretien courant.

Habilitation pour les "actes de disposition" : Si des travaux importants (par exemple, des travaux structurels, un agrandissement, etc.) sont nécessaires avant la location, ils pourraient être considérés comme des actes de disposition (qui modifient substantiellement le patrimoine). Pour ces actes, vous auriez besoin d'une autorisation spécifique du Juge des Tutelles.

Habilitation limitée : Si l'habilitation familiale est très limitée et ne couvre pas explicitement la gestion immobilière ou les actes d'administration, il faudra alors demander au Juge des Tutelles une extension de vos pouvoirs.

Action immédiate : Relisez attentivement l'ordonnance du Juge qui vous a désigné comme représentant.

2. Procédure et Démarches si c'est possible

Si votre habilitation familiale vous permet la gestion locative (actes d'administration), voici les étapes :

a. Agir dans l'intérêt de votre maman et respecter ses volontés :
* La mise en location saisonnière doit être clairement dans l'intérêt de votre mère. Financer l'entretien de la maison, ses charges, et contribuer aux frais de l'EHPAD est un argument fort en ce sens.
* Le fait que la maison reste dans le patrimoine familial et ne soit pas vendue respecte également sa volonté exprimée.

b. Formalités liées à la location saisonnière :
* Déclaration en Mairie : Selon la commune où se trouve la maison (particulièrement en bord de mer, souvent des zones touristiques), vous devrez peut-être effectuer une déclaration préalable de meublé de tourisme auprès de la Mairie. Certaines communes imposent même un numéro d'enregistrement, ou des règles plus strictes (changement d'usage avec compensation). Renseignez-vous bien auprès de la Mairie concernée.
* Fiscalité : Les revenus de la location meublée sont imposés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).
* Vous pourrez opter pour le régime Micro-BIC si les recettes annuelles sont inférieures à certains seuils (environ 77 700 € pour la location meublée classique, ou 188 700 € pour les meublés de tourisme classés). Ce régime permet un abattement forfaitaire sur les recettes (50% ou 71% pour les classés).
* Au-delà des seuils ou sur option, c'est le régime Réel, qui permet de déduire les charges réelles (amortissement du bien, intérêts d'emprunt si applicable, taxes, assurances, entretien, frais d'agence...). Ce régime est souvent plus avantageux si les charges sont importantes.
* Important : Ces revenus appartiennent à votre mère et devront être déclarés en son nom.

c. Gestion de la maison et de la location :
* Contrats : Vous devrez signer les contrats de location saisonnière en tant que représentant légal de votre mère (ex : "Mme [Votre Nom], en qualité de représentant en habilitation familiale de Mme [Nom de votre mère]").
* Assurances : Vérifiez et adaptez l'assurance habitation pour couvrir la location meublée de tourisme.
* Gestion pratique : Étant donné la distance, vous devrez probablement faire appel à une agence immobilière locale spécialisée dans la location saisonnière. Leurs honoraires seront une charge à déduire des loyers.

3. Demander l'autorisation du Juge des Tutelles (si nécessaire)

Si, après vérification de l'ordonnance, vous constatez que vous n'avez pas les pouvoirs suffisants pour la gestion locative (ex: habilitation limitée aux actes conservatoires) ou si des travaux considérés comme des actes de disposition sont nécessaires, vous devrez déposer une requête auprès du Juge des Tutelles du lieu de résidence de votre maman.

Contenu de la requête : Expliquez votre projet (location saisonnière), ses motivations (financer l'entretien, les charges, EHPAD, tout en gardant la maison), les coûts prévisionnels des travaux (si applicable), les revenus escomptés et comment cela respecte l'intérêt et les volontés de votre mère.

Pièces à joindre : L'ordonnance d'habilitation, devis de travaux, estimations de loyers (par une agence locale), plan de financement prévisionnel (loyers vs charges).

Décision du Juge : Le Juge examinera si le projet est conforme à l'intérêt de votre mère. Il peut accepter, refuser ou demander des compléments d'information.

4. Collaboration avec votre frère

Le fait que vous soyez deux enfants et que votre frère soit d'accord est un point positif. Même si vous êtes le seul représentant en habilitation familiale, l'accord et le soutien de votre frère sont importants pour le projet familial.

N'hésitez pas à solliciter un notaire ou un avocat spécialisé en droit des majeurs protégés pour un conseil personnalisé et la rédaction des éventuels actes.

Oui, c'est possible, et votre projet semble répondre à un besoin réel et à la volonté de votre maman. La clé est de bien vérifier l'étendue de votre habilitation et de suivre les procédures si une autorisation judiciaire est nécessaire.

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