Le droit de propriété et ses limites

Par Alexia.fr, sous la direction de Benoît ChancerelFondateur d'Alexia | Pionnier de la LegalTech et expert en digitalisation du droit depuis plus de 15 ans. Publié le 30/12/2021 à 11h46

Selon la loi, le droit de propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements. Ce droit s'applique tant aux biens meubles qu'aux immeubles. Le droit de propriété peut aussi désigner la propriété intellectuelle, qui est composé de droit sur les créations artistiques, les inventions?

I. Les éléments constitutifs du droit de propriété : Usus, fructus, abusus

Le droit de propriété peut se décomposer en trois prérogatives distinctes.

L'abusus représente le droit de disposer de la chose. Il confère à la personne qui le détient le pouvoir de consommer la chose, de la détruire ou de l'aliéner.

L'usus représente le droit d'user de la chose. Il confère à la personne qui le détient le pouvoir d'utiliser la chose, de résider dans les locaux. L'usus peut avoir un but économique ou personnel. C'est le droit octroyé au locataire dans un contrat de bail.

Le fructus représente le droit de percevoir des fruits, des bénéfices de la chose. C'est le droit dont dispose le propriétaire d'un bien dans un contrat de bail. Il est important de différencier les fruits des produits. Les produits sont des matériaux prélevés du bien, qui entrainent sa destruction partielle. Ils sont réservés au détenteur de l'abusus.

Ces droits peuvent être séparés entre plusieurs personnes. Dans un contrat de bail, le locataire disposera de l'usus tandis que le propriétaire disposera du fructus et le plus souvent de l'abusus. L'usufruit est un autre droit conférant à une personne la possibilité d'user et de tirer des bénéfices d'un bien, sans posséder l'abusus.

II. Les limites du droit de propriété

En principe, le droit de propriété est absolu, exclusif et perpétuel, mais la loi établit quelques limites.

Premièrement, une personne détenant un ou deux des trois éléments constitutifs du droit de propriété ne pourra pas effectuer des actes en dehors des pouvoirs qu'il détient. Un usufruitier ne pourra pas vendre le bien car il ne possède pas l'abusus.

Les lois et règlements peuvent restreindre le droit de propriété pour préserver l'intérêt général. Par conséquent, dans certaines zones il est interdit de construire une propriété au-delà d'une certaine hauteur. La loi peut interdire l'exploitation de certaines cultures sur la propriété. Elle régit la réglementation des loyers, le droit de renouvellement au bail dans le but de protéger le locataire. Dans certaines conditions, un propriétaire peut se voir forcer de céder sa propriété pour cause d'intérêt public.

Les juges ont aussi limité le droit de propriété à travers de nombreuses décisions de justice. L'abus du droit de propriété est un concept jurisprudentiel dans lequel un propriétaire commet un acte dans le seul but de nuire à son voisin. Aujourd'hui, les juges considèrent aussi que les troubles anormaux de voisinage sont un abus du droit de propriété.

Enfin, des limites au caractère exclusif du bien existent en cas de propriété collective. En cas de mitoyenneté, deux voisins possèdent ensemble la clôture qui sépare leur propriété. En cas de copropriété, chaque copropriétaire dans un immeuble est propriétaire des parties communes. Le propriétaire d'un bien n'a pas un droit exclusif sur l'exploitation de l'image du bien. Il ne pourra s'opposer à l'utilisation par un tiers de l'image du bien que si cette utilisation lui cause un trouble anormal.

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I. Les éléments constitutifs du droit de propriété : Usus, fructus, abusus

II. Les limites du droit de propriété