La mitoyenneté : qu'est-ce ?

Par Maître GAILLARD, Avocat Publié le 11/05/2024 à 17h54

La mitoyenneté est régie par les articles 653 à 673 du code civil. Tout mur servant de séparation entre deux bâtiments, deux cours, deux jardins est présumé mitoyen sauf preuve contraire. A l'inverse le mur n'est pas mitoyen s'il n'a qu'une pente ou des tuiles que d'un côté : il appartient alors exclusivement au propriétaire du côté duquel se trouvent la pente ou les tuiles. De même si l'un des propriétaires possède un titre de propriété indiquant qu'il est le seul propriétaire, le mur est privé. Le régime de la mitoyenneté ne s'applique pas aux murs appartenant au domaine public. Seul un mur dépendant du domaine privé de la collectivité ou de l'état pourrait être mitoyen.

Comment s'établit la mitoyenneté à l'origine ? Comment s'acquière la mitoyenneté ?

Comment s'établit la mitoyenneté à l'origine ?

Lorsque deux propriétaires voisins décident de construire à frais communs une clôture (un mur) assise sur la limite séparative de leurs terrains, elle est mitoyenne. La mise en place de cette clôture (ou de ce mur), mitoyenne dès l'origine, résulte d'un accord amiable.

Comment s'acquière la mitoyenneté ?

? Cession amiable ou forcée :

Un mur construit à cheval sur les deux terrains mais par un seul voisin n'est pas mitoyen dès l'origine, il a seulement vocation à l'être :

-Si l'autre voisin a donné son accord, l'empiètement est autorisé et il pourra acquérir ultérieurement la mitoyenneté en ne payant que la valeur du mur sans que le voisin ayant construit ne puisse s'y opposer. En revanche, la démolition ne peut pas être encourue.

-Si l'autre voisin n'a pas donné son accord, il y a empiètement illicite sur le terrain d'autrui. Le mur ne peut pas être né mitoyen, il a seulement vocation à l'être. En revanche selon la Cour de cassation, cet empiètement illicite empêche l'acquisition de mitoyenneté (Cass. 3ème civ., 19 sept. 2007, pourvoi n° 06-16384), sauf accord des deux propriétaires. A défaut de cet accord, le voisin qui n'a pas donné son accord a 5 ans pour intenter une action en démolition. Lorsqu'un mur a été construit par un voisin seul sur son terrain mais à la limite du terrain de l'autre voisin, ce dernier peut acquérir la mitoyenneté de ce mur. Il devra alors rembourser la moitié de la valeur du mur ainsi que la moitié de la valeur du sol. Le propriétaire ne peut s'opposer à cette acquisition car la loi lui impose une servitude : celle de céder la mitoyenneté. A défaut de consentement, la cession se fera de manière forcée, en saisissant les tribunaux. L'acquisition de la mitoyenneté constitue un transfert de propriété et nécessite un document d'arpentage ainsi qu'un acte notarié.

? L'acquisition peut également se réaliser par prescription acquisitive :

Si le mur est construit par un voisin sur son terrain mais à la limite de sa propriété, l'autre propriétaire peut acquérir la mitoyenneté par prescription s'il l'utilise comme s'il était mitoyen. Il doit pour ce faire accomplir des actes de possession (appuis, adossement) de manière paisible, publique, non équivoque. Et ce, pendant 30 ans (ou 10 ans sous certaines conditions). Le propriétaire auteur d'un empiètement peut lui aussi acquérir la propriété de cette manière.

Comment la mitoyenneté est-elle ou n'est-elle pas prouvée ?

Il existe plusieurs modes de preuve de l'existence de la mitoyenneté :

Le titre : c'est l'acte notarié qui va préciser si la clôture est privative ou mitoyenne, mais si ce titre n'est pas commun aux deux voisins, il ne constitue qu'une présomption soumise à l'appréciation du juge.

A noter, la prescription vaut titre. La possession peut donc sous certaines conditions permettre d'établir la propriété privée ou mitoyenne.

Les présomptions de non mitoyenneté du mur (art. 654 du code civil) : lorsque le sommet du mur a un plan incliné ou encore lorsque ce mur possède un filet ou des corbeaux d'un seul côté, jusqu'à preuve du contraire, il est présumé appartenir à un seul propriétaire, celui vers lequel se dirige le plan incliné du côté duquel se trouvent les corbeaux ou les filets.
Les présomptions non mitoyenneté des fossés (art. 666 du code civil) : lorsque la levée ou le rejet de la terre se trouve d'un côté seulement du fossé.
Les présomptions de mitoyenneté du mur (art. 653 et 666 du code civil) : un mur est présumé mitoyen, jusqu'à preuve du contraire dès lors qu'il sert de séparation entre deux bâtiments jusqu'à l'héberge, ou entre une cour et un jardin ou entre enclos dans les champs.

Les présomptions de mitoyenneté d'une clôture ou d'un fossé (Art. 666 du code civil) : toute clôture qui sépare des héritages est réputée mitoyenne à moins qu'il n'y ait titre, prescription ou marque contraire et tout fossé est censé appartenir exclusivement à celui du côté duquel le rejet se trouve.

Droits des copropriétaires mitoyens

Une fois la mitoyenneté établie, chacun des voisins est copropriétaire. Cette copropriété ou indivision particulière implique des prérogatives et des devoirs pour chacun d'entre eux. Chacun des voisins mitoyens a la faculté de faire usage du mur. La loi permet la réalisation d'ouvrages bâtis contre le mur et d'y faire placer des poutres ou solives (art. 657 code civil sur renvoi de art. L 113-5 du code de la construction et de l'habitation). Par principe, l'usage du mur commun par l'un des copropriétaires requiert le consentement de l'autre (article 662 du code civil). A défaut de consentement, il faut faire trancher la question par un expert afin de ne pas nuire aux droits du voisin. Ainsi, appuyer des constructions contre le mur et y enfoncer des poutres, nécessite le consentement du copropriétaire. De même, aucune ouverture (portes, fenêtres) ne peut être pratiquée dans un mur mitoyen sans l'accord du voisin. Par exception, les menus travaux peuvent être exécutés sans le consentement du voisin.

De même, chacun peut louer à des fins publicitaires la face du mur qui se trouve du côté de son terrain sans en référer à son voisin et sans avoir à partager la redevance perçue. Tout copropriétaire peut également surélever le mur mitoyen ou augmenter son épaisseur. Il en supporte alors seuls les frais car la partie exhaussée ou augmentée est sa propriété. Si le mur mitoyen n'est pas en mesure de supporter la surélévation, celui qui veut l'exhausser doit le faire reconstruire en entier à ses frais. Le voisin peut acquérir la mitoyenneté de l'exhaussement. (art. 658 à 660 du code civil).

En cas de refus du voisin, le Code civil prévoit le règlement du différend par un expert par une procédure originale devant le juge des référés. De même le voisin peut exercer une action en responsabilité contre le voisin qui a méconnu ses obligations et ainsi obtenir des dommages intérêts et/ou la démolition de l'ouvrage construit sans son consentement.

Obligations des copropriétaires mitoyens

Les deux voisins doivent contribuer aux charges d'entretien, de réparation ou de reconstruction du mur mitoyen (article 655 du code civil). Cette règle se trouve cependant écartée lorsque les travaux sont rendus nécessaires par le fait d'un seul des propriétaires : ainsi, le propriétaire qui démolit son immeuble doit effectuer les travaux d'imperméabilisation du mur mitoyen subsistant, désormais sans protection face aux intempéries. Tout propriétaire peut également se dispenser de ces dépenses en abandonnant le droit de mitoyenneté, sauf si le mur mitoyen soutient un bâtiment lui appartenant (article 656 du code civil).

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