Baux commerciaux : que faut-il savoir ?

Par Maître GAILLARD, Avocat Publié le 18/05/2024 à 16h52

Les baux commerciaux concernent tant les activités industrielles et commerciales que les activités artisanales. Ils peuvent également s'appliquer conventionnellement à des locaux de bureau. Ils sont soumis à une réglementation d'ordre publique à laquelle il ne peut être dérogé sauf le cas d'une convention d'occupation précaire conclue pour une durée maximale de 2 ans.

Durée : Ce bail, très protecteur des intérêts du locataire, est conclu pour une durée minimale de 9 ans susceptible de prolongation dans les mêmes conditions (et non de tacite reconduction). Il lui confère la propriété commerciale et comme tel est cessible de plein droit avec le reste des éléments constituant le fonds de commerce. Il peut être cédé séparément de toute activité commerciale à condition qu'il ne contienne pas de dispositions restrictives quant à la destination (bail dit tout commerce). Les baux commerciaux ne cessent que par l'effet d'un congé donné six mois à l'avance ou d'une demande de renouvellement. A défaut, le bail écrit se prolonge tacitement au delà du terme fixé par le contrat.

Baux commerciaux (suite)

Droit au renouvellement du locataire : Le droit au renouvellement ne peut être invoqué que par le propriétaire du fonds exploité dans les lieux. L'immatriculation au Registre du Commerce et des Sociétés ou au répertoire des métiers est indispensable pour ouvrir droit au renouvellement. De même le preneur en place doit pouvoir justifier d'une même activité minimale de trois années dans les lieux pour avoir droit au renouvellement (attention donc au changement d'activité pendant ce délai).

Congé : Le preneur peut délivrer congé à l'expiration de chaque période triennale ou à tout moment lorsqu'il veut faire valoir ses droits à la retraite. De son côté le bailleur ne peut délivrer un congé qu'à l'expiration du bail et au moins six mois à l'avance. Il est donné avec offre de renouvellement moyennant le cas échéant une augmentation de loyer ou de manière pure et simple. Dans ce dernier cas, le congé est susceptible de donner lieu à indemnisation du locataire

Par exception le bailleur a la faculté de donner congé à l'expiration de chaque période triennale s'il entend:

construire, reconstruire ou surélever l'immeuble existant ;
reprendre les locaux d'habitation loués accessoirement aux locaux commerciaux dans l'hypothèse où ils ne sont pas occupés par le locataire, après mise en demeure restée sans effet pendant 6 mois) ;
transformer à usage principal d'habitation un immeuble existant par reconstruction, rénovation ou réhabilitation (apport de la loi ELAN du 23 novembre 2018)
exécuter des travaux prescrits ou autorisés dans le cadre d'une opération de restauration immobilière et en cas de démolition de l'immeuble dans le cadre d'un projet de renouvellement urbain.

Dans tous les cas le congé doit être délivré par huissier à peine de nullité.

Baux commerciaux (suite)

Le loyer : Le loyer est révisable selon un indice (coût de la construction ou indice des locaux commerciaux).

Les parties sont libres de fixer des loyers payables d'avance à l'entrée dans les lieux. Mais ils portent intérêt au locataire au taux pratiqué par la Banque de France pour les avances excédant l'équivalent de deux loyers. Cette disposition est d'ordre public.

Sous-location : Toute sous-location est interdite sauf stipulation contraire du bail ou accord du bailleur. En tout état de cause le bailleur doit impérativement concourir à l'acte. Lorsque le loyer de la sous-location est supérieur au loyer de la location, le bailleur est en droit d'exiger un complément de loyer.

Cession de bail : Le titulaire du bail ne doit pas ce radier au registre du commerce avant la fin du bail , sinon la cession du bail ne sera pas possible.

Baux commerciaux (suite et fin)

Dans le but d'améliorer les relations entre bailleurs et locataires d'un local commercial, le décret n°2014-1317 du 3 novembre 2014 modifie les dispositions réglementaires en vigueur afin de permettre une meilleure cohésion avec les nouvelles dispositions. Deux textes ont modifié en profondeur le statut des baux commerciaux. Il s'agit de la loi Pinel du 18 juin 2014 et de la loi Macron du 6 août 2015. Les deux avaient pour objectif d'améliorer les relations entre bailleurs et locataires d'un local commercial.

Les principales mesures adoptées :

- Un état des lieux obligatoire : depuis la loi Pinel, un état des lieux doit être établi à l'entrée et à la sortie du locataire. Il peut être fait à l'amiable par le bailleur et le preneur ou par voie d'huissier.

- Congés : si le locataire peut donner son congé soit par lettre recommandée avec avis de réception, soit par acte extra-judicaire, le bailleur en revanche, doit impérativement signifier son congé par acte d'huissier.

- Révision des loyers : dans le cadre d'une demande de révision des loyers, le nouveau montant est dû à la date de la demande. Les parties ne peuvent choisir une autre date.

- Charges : une liste prévoit des charges, travaux, impôts, taxes et redevances relatives aux parties privatives et communes qui ne peuvent être mis à la charge du locataire Ainsi, il ne peut être imputé au locataire les dépenses suivantes :

o les grosses réparations ainsi que les honoraires liés à leur réalisation.

o les travaux de mise en conformité liés à la règlementation des biens loués et ceux remédiant à leur vétusté.

o les impôts dont le redevable légal est le propriétaire (ex : taxe foncière). Le locataire peut toutefois être redevable des taxes, impôts ou redevances liés à l'utilisation du bien loué, ou à des services dont il bénéficie directement ou indirectement.

o les honoraires liés à la gestion et l'administration du bien loué.

o dans un ensemble immobilier, les charges, impôts, taxes, redevances et des travaux relatifs à des locaux vacants ou imputables à d'autres locataires.

- Création d'un droit de préemption au profit du locataire : le locataire bénéficie désormais d'un droit de préférence en cas de vente des locaux loués. Comme en matière de baux d'habitation, il a 2 mois pour se prononcer.

- Limitation de la garantie solidaire en cas de cession de droit au bail : le bailleur ne peut l'invoquer que durant 3 ans à compter de la cession dudit bail.

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Baux commerciaux (suite)

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Baux commerciaux (suite et fin)