Locataire qui ne paie pas son loyer. Que faire en cas de loyers impayés ?
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Vous êtes le propriétaire d'un logement mis en location avec un bail d'habitation et votre locataire ne règle plus ses loyers ? Dès les premiers incidents, vous devez réagir rapidement afin de faire valoir vos droits de propriétaire bailleur. Comment mettre en ouvre vos droits, vos garanties et entreprendre une procédure en expulsion du locataire ?
La tentative de résolution amiable et la mise en oeuvre des garanties
1. L'ENVOI D'UNE MISE EN DEMEURE
En général, on considère qu'un loyer est impayé si aucun règlement n'est parvenu au bailleur dans les 10 à 15 jours suivant la date d'exigibilité.
Passé ce délai, il conviendra d'agir en premier par le biais d'un courrier de mise en demeure rappelant les obligations du locataire, l'arriéré locatif ainsi que le délai pour régulariser la situation. Cet acte marque le point de départ de la procédure en recouvrement des impayés locatifs.
Si votre locataire bénéficie de l'aide au logement auprès de la CAF ou de la MSA, vous devez signaler les impayés auprès de ces organismes. Toutefois, il est important de savoir qu'en général les organismes sociaux considèrent que l'impayé de loyer est établi lorsque le cumul des sommes impayées atteint DEUX FOIS LE MONTANT DU LOYER (hors charges), après déduction de l'APL lorsque l'aide est versée directement au propriétaire.
Lorsque l'impayé est établi, vous disposez d'un délai de 2 mois pour informer la CAF. Après le signalement de l'impayé auprès de la CAF, cette dernière peut vous demander d'établir un plan d'apurement de la dette avec votre locataire. L'aide au logement continuera de vous être versée pendant 6 mois à défaut de mise en place d'un plan d'apurement signé avec votre locataire. En parallèle vous pourrez saisir le FSL pour le logement.
2. LA MISE EN OEUVRE DES GARANTIES
Si à la suite de la mise en demeure, votre locataire n'a pas régularisé les impayés ou que vous n'avez aucune nouvelle de votre locataire, vous pouvez solliciter les garants du locataire, notamment la caution et votre éventuelle assurance loyer impayé.
Comment demander le paiement des impayés à la caution de son locataire ou à son assurance loyer impayé ?
S'agissant de la caution, vous pouvez lui réclamer le paiement dès le premier impayé, soit en lui transmettant un courrier de mise en demeure de paiement sous huitaine s'il s'agit d'une caution simple, soit par le biais de l'envoi de la copie du commandement de payer transmis à votre locataire en cas de caution solidaire.
Si vous avez une assurance loyer impayé vous devrez procéder par le biais d'une déclaration selon les conditions contractuelles insérées dans le contrat d'assurance. Votre assureur prendra alors en charge la suite de la procédure avec votre avocat, le cas échéant.
Si malgré les tentatives amiables, votre locataire ne régularise pas sa dette vous devrez engager une procédure judiciaire.
LA PROCEDURE JUDICIAIRE EN EXPULSION DU LOCATAIRE ET RESILIATION DU BAIL D'HABITATION
A. Si le bail contient une clause résolutoire :
1. le commandement de payer visant la clause résolutoire
En l'absence de règlement des impayés, vous devrez procéder à la signification d'un commandement de payer visant la clause résolutoire et détaillant les sommes dues. Cet acte précisera également que le locataire dispose d'un délai de 6 semaines pour régulariser les impayés.
En effet, depuis la loi du 27/07/2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite, pour les baux signés à partir du 29 juillet 2023, la clause résolutoire intégrée dans le bail d'habitation peut accorder au locataire un délai de 6 semaines après avoir reçu le commandement de payer sa dette.
Pour les baux d'habitation conclus avant le 29 juillet 2023, le délai laissé au locataire est toujours de deux mois.
2. L'assignation en référé
Si à l'issue du délai de deux mois le locataire n'a pas payer sa dette, le bailleur devra assigner en référé son locataire devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :
- faire constater l'acquisition de la clause résolutoire,
- demander une condamnation du locataire au paiement de l'arriéré locatif
- ordonner son expulsion
- solliciter une condamnation du locataire au paiement des frais engagés notamment frais d'huissier + frais d'avocat
B. Si le bail ne contient pas de clause résolutoire : l'assignation en résiliation judiciaire du bail
En l'absence de clause résolutoire, vous devrez assigner votre locataire devant le juge des contentieux de la protection géographiquement compétent. Le juge déterminera alors si la faute de votre locataire est suffisamment grave pour justifier la résiliation du bail et ordonner son expulsion.
C. La signification de la décision
Une fois la décision rendue, il est impératif de la signifier au locataire par acte d'huissier de justice. Ce dernier procèdera également à la remise d'un commandement de quitter les lieux. A réception de cet acte, le locataire disposera d'un délai de deux mois pour quitter les lieux.
S'agissant du recouvrement des impayés, si le locataire ne s'exécute pas spontanément, un huissier de justice pourra mettre en ?uvre des mesures d'exécution forcée telles qu'une saisie attribution.
En somme et compte tenu des nombreuses étapes à respecter, le recours à un avocat peut être opportun afin de gagner du temps. Ce dernier interviendra à vos côtés pour faire valoir vos droits et vous défendre en cas de contestation de la procédure par le locataire.
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