Le charme des SCI et sa fiscalité

Les avantages de la SCI

Le plus souvent, dans le cadre d'une gestion de patrimoine privé, la SCI ne compte que des personnes physiques parmi ses associés et il s'agira le plus souvent des membres d'une même famille. La mise en société de l'immeuble permet, pour l'avenir, d'éviter les inconvénients de l'indivision; elle facilite les opérations de partage: la donation-partage par exemple permettra de transmettre les parts de la SCI au lieu de porter directement sur l'immeuble qui peut s'avérer une opération juridiquement lourde. De la même manière, si l'immeuble est affecté à l'exploitation professionnelle, il est de bonne stratégie de l'isoler au sein d'une SCI. Ainsi, en cas de procédure collective, les créanciers professionnels ne pourront pas exercer leur droit de suite sur l'immeuble, sauf fraude ou abus.

En matière fiscale, la SCI est en principe soumise à l'impôt sur le revenu. Les loyers qu'elle perçoit, en raison de la location de l'immeuble, sont imposables selon le régime des revenus fonciers et sont imposables au nom des associés. Ils peuvent imputer sur leurs propres revenus la quote-part de déficit qui leur revient. Toutefois, il conviendra d'être particulièrement vigilant dans le cas ou loger sa résidence au sein d'une SCI a exclusivement ou principalement pour but de déduire de son IRPP, sous certaines conditions et certaines limites, les déficits fonciers substantiels en raison du cumul du coût des travaux et des frais d'emprunts. Le juge pourra souverainement apprécier si il y a un abus de droit.

Les plus-values réalisés en cas de cession de parts sociales sont imposées selon le régime des plus-values immobilières des particuliers; la valeur des titres sociaux est soumise à l'IFI; les droits de mutation, à titre onéreux comme gratuit, sont quasiment les mêmes qu'en cas de détention directe de l'immeuble.

Une stratégie gagnante en matière de transmission de patrimoine consiste à réaliser un démembrement des parts sociales: ici, les parents peuvent parfaitement donner à titre gratuit la nu-propriété des parts et se réserver l'usufruit, notamment quant il s'agit de se réserver l'usage du bien ou de garder les revenus locatifs. Les droits de mutation ne sont calculés que sur la valeur de la nue-propriété et les parents peuvent les prendre en charge sans que cela ne soit considéré comme une libéralité. Au décès des parents, la réunion de l'usufruit et de le nue-propriété sur la tête des enfants n'entraîne aucune imposition complémentaire.

Quelques recommandations pour l'usage de la SCI

La société civile, même si elle reste plus simple à faire fonctionner qu'une société commerciale, reste tout de même un outil juridique qu'il convient de manier avec précaution. Voici quelques conseils utiles en la la matière.

Il convient de créer une SCI distincte par immeuble: la cession postérieure des immeubles sera réalisée au travers la cession des parts et si il n'y a qu'un immeuble par société, alors la cession de la totalité des parts vaudra cession de l'immeuble. Si il y a plusieurs immeubles, la cession d'un immeuble va devenir complexe puisque les parts représentent l'ensemble des immeubles.

Il convient également de respecter scrupuleusement les règles juridiques et comptables. Dans le cas contraire, la société sera considérée comme fictive ce qui peut avoir des conséquences néfastes. Ainsi, par exemple, si l'immeuble a été logé dans une SCI pour empêcher le droit de suite des créanciers professionnels, cette fictivité fera tomber cette protection. De la même manière que la fictivité peut caractériser une abus de droit fiscal et remettre en cause l'ensemble des avantages fiscaux acquis.

Ensuite, il convient d'être très attentif aux effets fiscaux de l'article 206,2 du CGI qui consiste à faire basculer automatiquement la SCI à l'impôt sur les sociétés dès qu'elle réalise des opérations qualifiées de commerciales. Tel serait le cas si la société consentait des locations meublés ou multipliait les transactions comme un marchand de biens. Cette bascule a des conséquences importantes, car l'administration fiscale va reconstituer un bénéfice qu'elle soumettra à l'impôt et la mise à disposition gratuite de l'immeuble aux associés peut être considérée comme une distribution irrégulière entraînant l'imposition des associés au titres des revenus de capitaux mobiliers.

Enfin, il faut éviter d'acheter un logement sous la forme de l'acquisition des titres d'une SCI. Il convient de garder en tête que l'achat d'un immeuble à usage d'habitation est un acte solennel qui doit être passé par devant notaire. En principe, cette achat s'accompagne de plusieurs diagnostics à la charge du vendeur. Toutes ces garanties fondamentales pour protéger le vendeur, ne jouent pas en cas d'achat des titres d'une SCI.