L'encadrement des loyers au regard de la loi ALUR
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Mesure clé de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme
rénové (ou " loi ALUR "), l'encadrement des loyers voulu
par l'ancienne ministre du Logement Cécile DUFLOT a renforcé un peu plus la
protection des locataires, au détriment des propriétaires.
I. La distinction entre « zones tendues » et « zones non tendues »
Le marché locatif peut être divisé en deux catégories :
- les zones dites " tendues ", que l'article 6 de la
loi du 24 mars 2014 définit comme " les
zones d'urbanisation continue de plus de 50 000 habitants où il existe un
déséquilibre marqué entre l'offreet
la demande de logements entraînant des difficultés sérieuses d'accès au
logement sur l'ensemble du parc résidentiel existant, qui se caractérisent
notamment par le niveau élevé des loyers, le niveau élevé des prix
d'acquisition des logements anciens ou le nombre élevé de demandes de logement
par rapport au nombre d'emménagements annuels dans le parc locatif social ",
- les zones dites " non tendues ", où le volume de la
demande à la location est inférieur au volume des logements disponibles.
Si, dans les zones non tendues,
la fixation du loyer est libre et ne pourra donner lieu à réévaluation par le
bailleur qu'à condition que le loyer soit " manifestement sous évalué ", dans les zones tendues, en
revanche, un encadrement des loyers est nécessaire.
Dans de telles zones, si les
loyers n'étaient pas encadrés, les bailleurs pourraient faire monter
indéfiniment les prix et les locataires n'auraient d'autres choix que de
s'aligner aux prix proposés.
II. L?encadrement des loyers dans les zones tendues
Pour favoriser l'accès au logement dans les zones où le marché locatif est particulièrement tendu, la loi ALUR définit un loyer maximum que les baux d'habitation ne devront pas dépasser. Ce montant, exprimé en euros par mètre carré, est arrêté par le préfet pour chaque catégorie de logement.
Ainsi, chaque année, le préfet fixera, par catégorie de bien et par zone géographique :
- un loyer de référence correspondant au loyer médian des loyers constatés par l'observatoire des loyers local,
- un loyer de référence majoré qui ne pourra être fixé à un montant supérieur de 20% du loyer de référence,
- un loyer de référence minoré : il ne pourra être fixé à un montant inférieur de 30% au montant du loyer de référence.
Ø Si le loyer ainsi fixé dépasse le loyer de référence majoré, il pourra faire l'objet d'une action en diminution du loyer de la part du locataire. Attention, le locataire doit solliciter la diminution du loyer dans un délai de 5 mois avant le terme du bail en cours.
Ø Le bailleur, quant à lui, a la possibilité de faire réévaluer son loyer, sous certaines conditions et limites. Pour ce faire, le bailleur doit pouvoir justifier de ce que le loyer actuel est inférieur au loyer de référence minoré.
Par ailleurs, la hausse applicable ne peut excéder la moitié de la différence entre le montant d'un loyer déterminé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logement comparables et le dernier loyer appliqué au précédent locataire.
Sur la notion du loyer habituellement constaté dans le voisinage, voici un petit exemple: le propriétaire d'un appartement avait, pour réévaluer le prix du loyer qu'il proposait à son locataire, utilisé des références issues de ses autres propriétés, la Cour de cassation a considéré qu'il n'importait pas que les références utilisées par le bailleur concernent des appartements lui appartenant (Cass. civ. 3ème, 17 décembre 2014, n°13.24.360).
Concernant le délai pour solliciter la réévaluation de son loyer, le propriétaire est moins bien loti
que le preneur puisqu'il doit proposer le nouveau loyer dans un délai minimal
de 6 mois avant le terme du bail en cours (5 mois pour le preneur).
En cas de désaccord entre les parties sur ce réajustement, il existe une procédure amiable de règlement du
litige devant de la commission départementale de conciliation. En cas d'échec, il sera possible de
saisir le juge.
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