Bail signé mais logement jamais occupé – visale me réclame des loyers

Sujet initié par GOUIDER, il y a 4 jours - 205 vues

Cher Monsieur,

Je comprends votre désarroi face à cette situation complexe et la position de Visale. Malheureusement, d'un point de vue juridique pur en droit français, la situation est délicate pour vous.

Voici l'analyse de votre situation et la réponse à votre question en distinguant plusieurs points.

1. Le bail a-t-il juridiquement pris effet ? OUI.
Le contrat de bail est un contrat consensuel : Il est formé et juridiquement valide dès l'accord des parties sur le bien loué et le prix (le loyer). Le fait que vous ayez signé le bail le 6 mars 2025 pour une date d'effet au 15 mars signifie que le contrat de location a été valablement formé et existait juridiquement à partir du 6 mars.

La remise des clés et l'état des lieux : Ce sont des obligations qui découlent du bail et qui sont liées à l'entrée effective dans les lieux et à la jouissance du bien. Leur absence n'annule pas l'existence du contrat de bail lui-même. Vous auriez pu exiger la remise des clés à partir du 15 mars. Votre choix de ne pas prendre possession du logement ne rend pas le bail caduc.

2. Le désistement par mail est-il une résiliation valable ? NON.
La loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, qui régit les baux d'habitation, est très stricte sur les modalités de résiliation par le locataire (donc de "préavis").

L'Article 15 de cette loi stipule que le congé (le préavis) doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, par acte d'huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement.

Un simple e-mail, même si le bailleur l'a lu, n'a aucune valeur juridique pour mettre fin à un bail. Son silence ne vaut pas acceptation de la résiliation.

3. Le préavis est-il applicable ? OUI.
Puisque le bail a été signé et n'a pas été valablement résilié par votre e-mail, vous êtes resté juridiquement lié par ce bail.

Le préavis commence à courir à partir de la date de réception effective par le bailleur de la première notification de congé valable, c'est-à-dire votre lettre recommandée envoyée en juillet. La preuve de suivi qui montre qu'elle a été réexpédiée à une autre adresse par le bailleur est importante, car elle atteste que le bailleur l'a bien reçue (même si c'est indirectement) et donc que le préavis a commencé à cette date.

La durée du préavis est généralement de trois mois pour un logement vide, sauf si le logement est situé en zone tendue (où il est réduit à un mois), ou si vous pouvez justifier d'un motif spécifique de réduction (mutation professionnelle par exemple, mais qui doit alors figurer dans la lettre de congé et être justifié). Votre désistement pour "raisons professionnelles" pourrait relever de ce motif de préavis réduit à 1 mois si les conditions sont remplies.

Votre situation juridique :
Oui, vous êtes juridiquement tenu de rembourser ces loyers.

Vous êtes redevable des loyers à partir du 15 mars 2025 (date d'effet du bail), et ce, jusqu'à la fin de votre préavis, qui a commencé à la réception de votre lettre recommandée en juillet.

Votre argument selon lequel le bail n'a pas produit d'effet faute de remise de clés est faible car vous n'avez pas exigé ces clés et vous avez manifesté une volonté de vous désister par un moyen non valide. Le préavis est dû dès lors que le bail est signé.

Que pouvez-vous faire ?
Négocier avec le bailleur et Visale :

Votre meilleur argument est que le bailleur avait une obligation de minimiser son préjudice (il aurait dû chercher un nouveau locataire dès mars). S'il a tardé ou n'a pas prouvé qu'il a activement recherché un locataire, vous pourriez contester la durée des loyers réclamés.

Mettez en avant le fait que vous n'avez jamais occupé le logement et que l'absence de remise de clés de sa part montre qu'il n'a pas non plus rempli toutes ses obligations pour vous permettre la jouissance du bien.

Proposez un compromis, par exemple, le paiement d'un mois de loyer et éventuellement une partie du deuxième, en échange d'une quittance de solde.

Vérifier la zone du logement :

Si le logement est situé en zone tendue, votre préavis est réduit à un mois. C'est un point important qui réduirait considérablement votre dû. Vous pouvez vérifier cela sur le site du ministère de la Cohésion des territoires ou avec un avocat.

Consulter un avocat spécialisé en droit immobilier :

C'est fortement recommandé. Un avocat pourra analyser précisément votre bail, les échanges, et les jurisprudences récentes. Il pourra vous aider à négocier avec Visale et le bailleur, et éventuellement à défendre votre position si l'affaire devait aller plus loin. Il pourra aussi vous aider à prouver que le préavis de 1 mois s'applique à votre situation (mutation professionnelle).

Malheureusement, la loi est très claire sur la forme du congé et l'existence du bail dès la signature. Votre situation est un cas typique où un défaut de formalisme (l'e-mail au lieu du recommandé) a des conséquences financières importantes.

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