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De nombreux propriétaires confient la gestion de leur bien immobilier à une régie et leur donne mandat pour louer l'immeuble, passer et renouveler les baux ou encore exercer toutes poursuites contre leurs débiteurs.
Il n'est pas rare que des bailleurs subissent des préjudices du fait des fautes de gestion du mandataire et plus particulièrement lorsque la régie a loué le bien à un locataire insolvable.
Il convient de rappeler les obligations du gestionnaire locatif et de donner un bref aperçu des décisions rendues par les tribunaux au sujet de la responsabilité de ces régies.
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Quelles sont les obligations du gestionnaire locatif ?
L'article 1991 du Code civil dispose que :
" Le mandataire est tenu d'accomplir le mandat tant qu'il en demeure chargé, et répond des dommages intérêts qui pourraient résulter de son inexécution ".
Selon l'article 1992 du Code civil, " le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu'il commet dans sa gestion.
Néanmoins, la responsabilité relative aux fautes est appliquée moins rigoureusement à celui dont le mandat est gratuit qu'à celui qui reçoit un salaire ".
Les obligations du mandataire sont en général contenues dans le contrat de mandat lui-même.
Bien souvent, il s'agit de louer le bien, rédiger les baux et les renouveler, exercer toutes les actions liées à la gestion du bien.
En qualité de professionnel le mandataire est tenu à un devoir d'information et de conseil à l'égard de son mandant (le propriétaire
bailleur). Il doit par ailleurs et notamment s'assurer de la solvabilité du futur locataire avant de conclure le bail et prendre toutes les garanties nécessaires afin d'assurer l'efficacité juridique du bail (garantie des loyers impayés ou encore exiger qu'une personne tierce se porte caution).
Les conflits surviennent tout particulièrement lorsque le locataire ne paie plus son loyer, ce cas de figure à donné lieu à une jurisprudence abondante.
Comment les tribunaux apprécient-ils la responsabilité du gestionnaire locatif ?
Dès lors que le mandataire perçoit des honoraires pour exécuter sa mission, sa responsabilité est appréciée plus sévèrement par les tribunaux (article 1992 Code civil).
Il appartient au mandant d'établir les fautes de gestion de son mandataire (Cour de cassation, 1ère civ. 16 mai 2006, n° 03-19.936).
La Cour de cassation exige du mandataire qu'il prenne toutes les précautions nécessaires pour s'assurer de la solvabilité du preneur en se
faisant remettre tous les documents : fiches de paie récentes et quittances de loyer afférentes au précédent logement. Dans le cas contraire, le
gestionnaire locatif engage sa responsabilité (Cour de Cassation, Chambre civile 1, du 21 octobre 1975, 74-10.486).
La Cour d'appel de Bordeaux a estimé que le mandataire qui a loué sans prendre de précaution d'usage en matière de solvabilité du locataire manque à son obligation de prudence dans le choix du locataire (Cour d'appel de Bordeaux, 28 juin 2021, n° 19/04463).
Par un arrêt du 8 novembre 2018, la Cour d'appel de DOUAI a jugé qu'une agence immobilière engageait sa responsabilité pour avoir présenté un locataire insolvable en se limitant à solliciter du locataire " de produire ses trois derniers bulletins de salaire et son avis d'imposition 2011, l'agence immobilière n'a pas sérieusement vérifié la solvabilité réelle du candidat locataire ". La Cour fait grief à l'agence de ne pas avoir sollicité de quittance de loyers. La cour d'indemnise la perte de chance de ne pas avoir pu contracter avec un
locataire solvable, perte évaluée à 90% de montant des loyers impayés (Cour d'appel de Douai, 8 novembre 2018, n°
17/04614).
Dns le cas où le propriétaire bailleur parvient à démontrer les fautes du gestionnaire, qu'il subit un préjudice réel du fait de l'absence de solvabilité de son locataire, il pourra intenter une action en responsabilité contre le gestionnaire locatif et solliciter l'indemnisation de son préjudice.
Fiche pratique rédigée par
Maître Sara MALDERA
Avocat au barreau de LYON (droit de la consommation, droit des successions, droit immobilier)
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