Vefa problème toiture mitoyen

Sujet initié par Ormesmar, il y a 18 heures - 264 vues

Bonjour,

Votre situation en VEFA est classique, mais la non-conformité de la toiture que vous décrivez est potentiellement un défaut de conformité majeur qui doit être traité avec la plus grande rigueur.

Voici les démarches et les points juridiques à considérer :

1. Comprendre la hiérarchie des documents en VEFA
En VEFA, tous les documents n'ont pas la même valeur juridique. C'est crucial pour votre argumentation :

Documents non contractuels (ou à valeur informative) : Les maquettes commerciales, vidéos publicitaires, brochures, plans 3D de présentation sont généralement considérés comme des documents promotionnels. Ils contiennent souvent la mention "illustrations non contractuelles" ou "sous réserve de modifications". S'ils ne sont pas annexés ou expressément référencés et rendus contractuels dans l'acte de vente définitif, leur non-conformité est difficile à invoquer seule.

Documents contractuels et opposables : Ce sont les documents qui font foi pour la conformité de votre bien :

L'Acte Authentique de Vente (le contrat signé chez le notaire).

Les plans annexés à cet acte de vente (plan de masse, plan des niveaux, coupes, façades).

La notice descriptive détaillée (annexée à l'acte de vente). Ce document décrit précisément les matériaux, équipements, et caractéristiques de la construction.

Le Permis de Construire (PC) et les plans qui y sont associés, qui doivent être respectés par le promoteur.

2. Analyse de votre situation :
La différence de coloris : Si la notice descriptive ou les plans contractuels ne stipulaient pas une couleur précise et invariable, et qu'il est indiqué que les choix d'extérieur sont faits par l'architecte ou peuvent varier, il sera très difficile de contester cette différence. C'est souvent considéré comme une modification mineure et non substantielle.

La toiture mitoyenne et continue : C'est le point le plus préoccupant et potentiellement le plus solide pour vous.

Si les plans annexés à votre Acte Authentique de Vente ou ceux du Permis de Construire montrent des toits distincts, non accolés et à des niveaux différents, alors vous êtes face à un défaut de conformité aux stipulations contractuelles (ou aux autorisations d'urbanisme).

Une toiture qui devait être distincte et qui est finalement mitoyenne et continue altère de manière substantielle l'esthétique, l'individualité de votre maison, potentiellement son indépendance structurelle, et pourrait même avoir des implications en termes d'isolation ou d'entretien futur (gestion des écoulements, responsabilité partagée). Ce n'est pas une "modification mineure".

3. Les étapes cruciales avant et pendant la livraison :
La phase de livraison est le moment clé pour faire valoir vos droits.

a) Préparation en amont :

Rassemblez TOUS vos documents : Acte Authentique de Vente, tous les plans annexés (spécialement les plans de façades et de coupe), la notice descriptive détaillée, et si possible, les plans du Permis de Construire (consultables en mairie ou auprès du promoteur).

Recomparez scrupuleusement : Prenez les plans contractuels et le PC. Allez sur place et comparez point par point avec la réalité du chantier. Prenez des photos et des vidéos très détaillées de la toiture sous tous les angles, ainsi que de tous les autres points qui vous semblent non conformes.

Préparez une liste exhaustive : Dressez une liste de tous les défauts apparents et non-conformités que vous observez (y compris la toiture).

b) Le jour de la livraison (étape la plus importante !) :

Ne refusez pas systématiquement la livraison : Sauf si la non-conformité rend la maison totalement impropre à son habitation, ce qui est rare (ex : pas de toit du tout). Le refus de prendre possession est un acte grave qui peut entraîner des pénalités si le refus est jugé abusif.

Faites des réserves précises sur le Procès-Verbal (PV) de livraison : C'est le document fondamental. Vous devez lister sur ce PV TOUS les défauts et non-conformités que vous constatez, notamment :

"Toiture non conforme aux plans contractuels annexés à l'acte de vente et au Permis de Construire : prévue distincte et à niveaux différents, réalisée mitoyenne et continue avec la toiture voisine."

Précisez les plans (ex: "se référer au plan de façade Est lot X, annexé à l'acte authentique de vente du JJ/MM/AAAA").

Joignez des photos datées et horodatées au PV si possible, ou au minimum indiquez qu'elles sont jointes en annexe au PV.

Les défauts apparents sont purgés si non notés : Si un défaut est visible au moment de la livraison et que vous ne le signalez pas sur le PV de livraison, il est réputé accepté. Vous ne pourrez plus le contester par la suite (sauf vice caché, ce qui n'est pas le cas pour une toiture visible).

Consignation du solde du prix : Si vous faites des réserves importantes, vous avez le droit de consigner le solde du prix (les 5% restants) chez un notaire ou à la Caisse des Dépôts et Consignations, jusqu'à ce que les défauts soient réparés. C'est un levier de pression majeur.

4. Recours après la livraison et les réserves :
Délai de parfait achèvement : Le promoteur dispose d'un délai pour lever les réserves que vous avez formulées (généralement 1 an pour les défauts apparents relevés au PV).

Mise en demeure : Si le promoteur ne réagit pas, envoyez-lui une mise en demeure par LRAR de procéder aux travaux de mise en conformité.

Action en justice : Si le désaccord persiste, vous devrez engager une action en justice devant le Tribunal Judiciaire.

Expertise judiciaire : Il sera probablement nécessaire de demander au juge la désignation d'un expert judiciaire. L'expert aura pour mission de constater la non-conformité, d'en évaluer l'impact et de proposer des solutions de remise en conformité ou une indemnisation.

Demande : Vous pourrez demander :

La mise en conformité du bien (démolition et reconstruction de la toiture, si techniquement possible et économiquement viable).

À défaut, des dommages et intérêts pour compenser le préjudice subi (moins-value du bien, préjudice esthétique, etc.).

5. L'importance de l'avocat :
Face à un promoteur, il est fortement recommandé de vous faire accompagner par un avocat spécialisé en droit immobilier et en VEFA. Il pourra :

Analyser vos documents contractuels pour confirmer la non-conformité.

Vous conseiller précisément sur la rédaction du PV de livraison et les réserves à formuler.

Vous représenter et défendre vos intérêts si une procédure judiciaire est nécessaire.

La question de la toiture est un point sensible et vous devez être extrêmement vigilante lors de la livraison. C'est le moment charnière pour faire valoir vos droits.

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Vous soulevez un point crucial : si les plans et notices annexés à votre Acte Authentique de Vente (le document notarié) sont silencieux sur la nature exacte de la toiture (distincte ou continue/mitoyenne avec le voisin), et ne montrent que le plan de votre maison, la situation est plus complexe que le simple "défaut de conformité contractuelle".

Dans ce cas, l'argumentation se déplace du non-respect des stipulations écrites vers un vice du consentement ou un manquement au devoir d'information précontractuelle.

1. Les fondements juridiques possibles si les documents contractuels sont silencieux :
Si les maquettes commerciales montraient des toits distincts et que c'était un élément déterminant pour vous, voici les pistes :

Manquement à l'obligation précontractuelle d'information et de bonne foi (Article 1112-1 du Code Civil) :

Le promoteur a un devoir d'information envers l'acquéreur. Il doit vous fournir toutes les informations dont l'importance est déterminante pour votre consentement.

Si la présentation en point de vente et les maquettes ont sciemment créé chez vous une attente d'une maison avec une toiture distincte, et que le promoteur savait ou aurait dû savoir que la réalité serait différente (toiture continue), il pourrait être considéré qu'il a manqué à son obligation de bonne foi et d'information précontractuelle.

Vous devrez prouver que cette information était "déterminante" pour votre achat.

Vice du consentement : l'Erreur sur les qualités substantielles de la chose (Article 1132 du Code Civil) :

L'erreur est une cause de nullité du contrat si elle porte sur les qualités essentielles de la prestation due, ou sur celles du cocontractant.

Si pour vous, une toiture distincte et non continue était une qualité substantielle et déterminante de votre achat (c'est-à-dire que vous n'auriez pas acheté si vous aviez su la vérité sur la toiture), et que cette erreur a été provoquée par les présentations du promoteur (maquettes, etc.), vous pourriez invoquer l'erreur.

La Cour de Cassation a déjà reconnu que l'intégration paysagère ou l'aspect extérieur d'un bien pouvaient constituer des qualités substantielles. Une toiture distincte vs continue change radicalement l'aspect et le caractère de la maison.

Vice du consentement : le Dol (Manœuvre frauduleuse) (Article 1137 du Code Civil) :

Le dol est le fait d'obtenir le consentement de l'autre partie par des manœuvres ou des mensonges.

Si le promoteur a délibérément présenté des maquettes trompeuses concernant la toiture, sachant que la construction réelle serait différente, dans le but de vous inciter à acheter, vous pourriez invoquer le dol.

Le dol est plus difficile à prouver que l'erreur car il nécessite de démontrer l'intention de tromper.

2. Comment prouver votre argumentation ?
C'est le défi principal si les documents contractuels sont silencieux :

Conservez précieusement toutes les preuves des documents commerciaux : Maquettes, brochures, vidéos publicitaires, extraits du site internet du promoteur, photos du point de vente, etc. Même s'ils sont "non contractuels", ils serviront à prouver ce qui vous a été présenté et ce qui a fondé votre consentement.

Témoignages : Avez-vous des écrits ou des témoins (amis, famille) qui pourraient attester que vous avez manifesté à l'époque votre attachement à cette caractéristique de la toiture ?

Démontrez la différence substantielle : Insistez sur le fait que la toiture est un élément architectural majeur et que sa continuité/mitoyenneté est une altération fondamentale de l'esthétique, de l'individualité de la maison, et potentiellement de ses caractéristiques d'entretien ou d'isolation par rapport à des toits séparés.

3. Les étapes à suivre (identiques mais avec un focus différent) :
Les actions restent similaires, mais l'objectif juridique sera de prouver le vice du consentement ou le manquement au devoir d'information :

a) Préparation et Jour de la livraison : CRUCIAL !

Faites des photos/vidéos très détaillées de la toiture sur le chantier.

Lors de la livraison, indiquez impérativement sur le Procès-Verbal de livraison que la toiture n'est pas conforme à ce qui vous a été présenté lors de la commercialisation (maquettes, etc.) et qu'elle altère de manière substantielle l'aspect et le caractère individuel de la maison.

Même si les plans contractuels sont silencieux, le fait de noter un défaut apparent au PV est essentiel pour ne pas être réputé l'avoir accepté.

Consignez les 5% du prix restant chez le notaire ou à la Caisse des Dépôts et Consignations.

b) Après la livraison (si le promoteur ne réagit pas) :

Lettre Recommandée avec Accusé de Réception (LRAR) au promoteur : Rappelez la non-conformité de la toiture par rapport à ce qui vous a été présenté commercialement et demandez sa remise en conformité ou une indemnisation. Expliquez que votre consentement a été vicié par une information trompeuse.

Action en justice devant le Tribunal Judiciaire : Si la LRAR reste sans effet, vous devrez saisir le Tribunal Judiciaire. Votre avocat devra alors plaider le vice du consentement (erreur ou dol) ou le manquement au devoir d'information précontractuelle pour obtenir l'indemnisation de votre préjudice (soit le coût d'une éventuelle mise en conformité si elle est possible et raisonnable, soit la moins-value du bien, soit des dommages et intérêts pour le préjudice esthétique et la perte d'une qualité essentielle).

Expertise judiciaire : Une expertise judiciaire sera très probablement demandée par le juge pour confirmer l'écart entre la réalité et les attentes légitimes, et évaluer les préjudices.

4. L'importance de l'avocat :
Dans cette situation où les documents contractuels sont moins explicites, l'assistance d'un avocat spécialisé en droit immobilier et en VEFA est absolument indispensable. Il pourra :

Analyser en détail tous vos documents (contractuels et commerciaux) pour trouver la meilleure stratégie juridique.

Vous aider à rédiger des réserves solides sur le PV de livraison.

Bâtir l'argumentation sur le vice du consentement ou le manquement au devoir d'information, ce qui est plus complexe à prouver qu'une simple non-conformité contractuelle.

Vous représenter devant le Tribunal Judiciaire.

Ne sous-estimez pas l'impact d'une toiture continue alors que vous vous attendiez à des toits distincts. C'est un changement architectural majeur qui peut fonder une demande d'indemnisation.

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