Refus de livraison en vefa – défauts majeurs non résolus et exigence de paiement

Sujet initié par fatma1231234, il y a 1 jour - 97 vues

Bonjour,

Votre situation est délicate, mais vous avez des droits clairs en matière d'achat en VEFA (Vente en l'État Futur d'Achèvement). Le fait que le promoteur exige le paiement des 10 % restants avant la remise des clés est une anomalie importante, car la loi encadre strictement les paiements.

Il convient de distingue plusieurs points dans votre situation.

Puis-je légalement refuser la livraison ou conditionner le paiement ?
1. Refuser la livraison : C'est un droit très encadré.
Vous ne pouvez refuser la livraison d'un logement en VEFA que si le bien est considéré comme "impropre à sa destination", c'est-à-dire fondamentalement inhabitable ou dangereux. De simples défauts, même nombreux et importants, ne justifient généralement pas un refus total de prendre possession des lieux.

Toutefois, certains de vos points sont préoccupants :

Les panneaux de l'ossature anormalement chauds au toucher peuvent indiquer un grave problème d'isolation thermique, de sécurité (risque d'incendie) ou de conformité structurelle, ce qui pourrait rendre le logement dangereux ou impropre à sa destination.

Le problème d'isolation phonique (surtout s'il est très perceptible et avait déjà été signalé) peut constituer une non-conformité aux normes acoustiques réglementaires, rendant potentiellement le logement invivable selon sa destination.

Si l'un de ces points majeurs rendait effectivement le logement invivable ou dangereux, un refus de livraison pourrait être justifié. Mais c'est une décision risquée à prendre sans l'avis d'un expert.

2. Conditionner le paiement à la correction des défauts : Oui, c'est votre droit !
C'est votre principal levier de protection en VEFA. La loi est très claire sur les 10% restants :

Les 5 % du prix exigibles à la livraison : Ces 5 % sont payables au moment de la remise des clés et de la signature du Procès-Verbal (PV) de livraison. Si le logement n'est pas "impropre à sa destination", vous devrez les payer pour obtenir les clés. Toutefois, le promoteur ne peut pas exiger ce paiement avant la remise des clés.

Les 5 % restants (appelés "retenue de garantie") : C'est la somme la plus importante à retenir. Vous avez le droit légal de conserver ces 5 % du prix total tant que les défauts de conformité ou les vices apparents que vous avez signalés dans le PV de livraison ne sont pas corrigés. Le promoteur ne peut pas vous les exiger avant la levée des réserves. C'est l'article R261-14 du Code de la Construction et de l'Habitation qui encadre cette garantie.

Par conséquent, l'exigence du promoteur de percevoir les 10 % avant la remise des clés et la correction des défauts est non conforme à la loi.

Quelles démarches dois-je suivre pour me protéger ?
Étant donné l'imminence de la livraison et l'indisponibilité de votre notaire, vous devez être très méthodique et rigoureux(se) :

Ne cédez pas à la pression pour le paiement des 10 % avant la livraison.
Rappelez au promoteur les modalités légales de paiement : 5 % à la livraison (remise des clés) et 5 % à la levée des réserves (ou au terme de la Garantie de Parfait Achèvement - GPA, si aucune réserve n'est émise ou levée dans l'année).

Préparez-vous minutieusement pour la visite de livraison et la rédaction du Procès-Verbal (PV) :
C'est le document le plus important. Tout ce qui n'est pas noté dans ce PV est considéré comme accepté.

Faites-vous accompagner par un professionnel : C'est le conseil le plus crucial. Engagez un expert en bâtiment ou un architecte indépendant. Leur œil averti identifiera des défauts que vous ne verriez pas, et leur présence donnera plus de poids à vos observations face au promoteur. Le coût de cet expert est un investissement judicieux.

Listez TOUS les défauts : Reprenez la liste que vous avez déjà établie et ajoutez-en d'autres. Soyez le plus précis possible : emplacement exact, nature du défaut (ex: "rayure de 10 cm sur le dormant gauche de la fenêtre de la chambre 1"), conséquences si possible.

Prenez des photos et vidéos datées : Documentez chaque défaut avec des preuves visuelles.

Mentionnez les défauts graves : Insistez particulièrement sur les panneaux chauds et le problème d'isolation phonique, en demandant des expertises spécifiques pour ces points.

Ne signez pas n'importe quoi : Lisez attentivement le PV avant de signer. Si le promoteur refuse de noter certains défauts, ou si la description est imprécise, indiquez-le en marge du PV avant de signer, ou refusez de signer un PV qui ne correspond pas à la réalité.

La retenue de garantie (les 5 % finaux) :

Indiquez clairement dans le PV de livraison votre intention de consigner ces 5 % sur un compte séquestre bloqué ou de les retenir directement sur le solde du prix, et ce, jusqu'à la parfaite exécution des travaux de reprise. Cela met une pression financière sur le promoteur pour qu'il agisse.

N'oubliez pas les 5 % à la livraison : Si vous prenez les clés, vous paierez ces 5 % tout en ayant des réserves dans le PV.

Si vous ne prenez pas les clés (cas rare d'inhabitabilité) :
Si l'expert vous confirme que le logement est réellement impropre à sa destination, vous pouvez refuser de prendre les clés. Dans ce cas, vous ne paierez pas les 5 % dus à la livraison. Le promoteur devra alors vous proposer une nouvelle date de livraison après correction des défauts. C'est une situation contentieuse qui nécessiterait l'intervention d'un avocat.

Après la livraison (délai de 8 jours) :
Même si vous avez signé le PV, vous disposez d'un délai de 8 jours (à compter de la date de livraison) pour notifier par lettre recommandée avec accusé de réception au promoteur toute réserve complémentaire concernant les vices apparents que vous n'auriez pas notés le jour J. C'est une sécurité importante.

Saisissez un avocat spécialisé :
L'impossibilité de joindre votre notaire est problématique. Un avocat spécialisé en droit immobilier et VEFA sera votre meilleur allié. Il pourra :

Vous conseiller sur la recevabilité de vos réserves.

Rédiger des courriers juridiquement solides au promoteur.

Vous accompagner si la situation dégénère en contentieux (action en justice devant le tribunal).

Ne vous laissez pas intimider par le promoteur. Le droit de la VEFA est conçu pour protéger l'acquéreur face au constructeur.

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