Litige locataire retard loyer et caution solidaire

Sujet initié par nanou3099, il y a 18 heures - 184 vues

Chère Madame,

C'est une situation frustrante de loyers impayés, surtout quand la communication est rompue et que même la caution solidaire ne répond pas. La validité de l'acte de caution solidaire est une question critique car elle détermine si vous pouvez vous retourner contre cette personne.

La mention manuscrite sur l'acte de caution solidaire : un élément essentiel
En droit français, la validité d'un acte de cautionnement est soumise à des conditions très strictes, notamment en matière de mention manuscrite.

Depuis la réforme de 2018 (loi ELAN), les règles concernant la mention manuscrite ont été simplifiées mais restent impératives pour les contrats de bail d'habitation :

Ce que la loi exige : Pour que l'acte de cautionnement soit valide, la caution doit obligatoirement faire figurer de sa propre main sur l'acte :

Le montant du loyer et des charges qu'elle s'engage à garantir (en chiffres et en lettres).

La mention expresse de son engagement à payer le créancier (le propriétaire) en cas de défaillance du locataire, et ce, dès la première défaillance (c'est la notion de "caution solidaire").

La mention de son engagement pour une durée déterminée ou indéterminée (souvent la durée du bail et de ses renouvellements).

Le problème si la mention n'est pas de la main de la caution : Si la mention manuscrite obligatoire n'a pas été écrite de la main de la caution elle-même, l'acte de cautionnement est considéré comme nul. On parle de caducité ou de nullité de l'acte.

Conséquences de la caducité de l'acte de caution solidaire

Si l'acte est jugé nul, cela signifie que la caution n'est pas légalement engagée à payer les loyers impayés de vos locataires. Vous ne pourrez donc pas vous retourner contre elle pour obtenir le paiement des sommes dues.

Que faire si l'acte est caduc ?
Si, après vérification, vous êtes certain(e) que la mention manuscrite n'a pas été écrite par la caution elle-même, l'acte est malheureusement très probablement caduque.

Dans ce cas, votre seule option pour le recouvrement des loyers impayés sera de vous retourner directement contre vos locataires.

Démarches pour les loyers impayés (même sans caution valide) :

Mise en demeure par courrier recommandé avec AR : C'est la première étape formelle. Vous mettez vos locataires en demeure de payer les sommes dues dans un délai raisonnable (par exemple, 8 jours).

Commandement de payer par huissier de justice : Si la mise en demeure reste sans effet, vous devrez faire appel à un huissier de justice. Il délivrera un commandement de payer à vos locataires. Ce commandement est la première étape d'une procédure d'expulsion si les impayés persistent. C'est le bon réflexe de vouloir saisir un huissier.

Procédure judiciaire : Si le commandement de payer n'est pas respecté dans un délai de deux mois (pour des baux signés ou renouvelés depuis le 27 juillet 2023, c'est un mois pour les baux antérieurs), l'huissier peut vous aider à saisir le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire compétent pour demander :

La condamnation des locataires à payer les arriérés de loyers.

La résiliation du bail.

L'expulsion des locataires.

Conseil important
Avant d'engager des frais avec un huissier pour une action contre la caution, je vous recommande vivement de consulter un avocat spécialisé en droit immobilier. Il pourra examiner l'acte de cautionnement en détail et vous confirmer sa validité ou sa nullité. Cela vous évitera des démarches et des frais inutiles contre une caution qui ne serait pas solvable légalement.

Même si la caution s'avère caduque, l'avocat vous aidera à mettre en place la procédure la plus efficace pour recouvrer les loyers auprès de vos locataires et, si nécessaire, engager une procédure d’expulsion.

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Pour être valide, la caution solidaire doit comporter une mention manuscrite écrite de la main de la caution elle-même, précisant le montant maximal garanti ou indiquant la renonciation au bénéfice de discussion. Si cette mention n’est pas manuscrite par la caution, l’acte peut être considéré comme nul. Sans acte valable, la caution ne peut être engagée. Vous pouvez toutefois saisir un huissier pour recouvrer les loyers impayés auprès des locataires. Il est conseillé de faire vérifier votre acte par un avocat. Merci de valider ma réponse.