Bonjour,
Votre situation avec votre ancien bailleur est malheureusement fréquente et soulève plusieurs points juridiques importants. C'est une bonne chose que vous ayez déjà envoyé un recommandé et que vous ayez demandé les justificatifs.
Voici une analyse de votre situation et les recours possibles :
I. Les obligations du bailleur concernant la régularisation des charges
La loi encadre strictement la régularisation des charges locatives (article 23 de la loi du 6 juillet 1989).
Délai de restitution du dépôt de garantie :
Le bailleur a 1 mois pour restituer le dépôt de garantie si l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée.
Le bailleur a 2 mois si des retenues sont effectuées pour des dégradations constatées (justifiées par l'état des lieux de sortie et des devis/factures).
En cas de non-restitution dans les délais, le dépôt de garantie restant dû est majoré de 10% du loyer hors charges pour chaque mois de retard commencé.
Votre situation : Vous avez quitté fin avril 2025. Le délai de 2 mois (qui est le délai maximal incluant les régularisations de charges qui peuvent être faites à ce moment-là) expirait fin juin 2025. Début juillet, ils étaient donc déjà en retard. Vous avez bien fait d'envoyer un recommandé.
Régularisation des charges :
La régularisation des charges doit être faite au moins une fois par an.
Le bailleur doit vous transmettre le décompte détaillé des charges et les pièces justificatives (factures d'eau, d'électricité des parties communes, taxe d'ordures ménagères, etc.) pendant un mois à la disposition du locataire (ou en les joignant au décompte).
Délai de régularisation : La régularisation des charges de l'année N doit intervenir avant la fin de l'année N+1. Donc, la régularisation des charges de 2024 doit être faite avant le 31 décembre 2025.
II. Analyse des problèmes que vous avez identifiés
Taxe d'ordures ménagères (TOM) de 2023 facturée en 2025 :
Principe : La taxe d'ordures ménagères est une charge récupérable sur le locataire.
Prescription : Le bailleur a trois ans pour réclamer une régularisation de charges. Le délai court à compter de la date à laquelle la charge est devenue exigible.
Votre situation : Si la régularisation des charges de 2023 a déjà été faite, et qu'ils vous la réclament à nouveau ou qu'ils l'ont oubliée lors de la régularisation précédente, il pourrait y avoir un problème.
Si la régularisation de 2023 a déjà eu lieu et a inclus la TOM, ils ne peuvent pas vous la réclamer une deuxième fois.
Si la régularisation de 2023 n'avait pas inclus la TOM de 2023, mais que le bailleur disposait de l'avis d'imposition pour 2023 en temps et en heure, la réclamation de cette TOM en 2025 (après la régularisation principale de 2023) est peut-être recevable, car le délai de 3 ans ne serait pas encore écoulé. Toutefois, le fait qu'elle n'ait pas été incluse dans la régularisation de 2023 est une faute de gestion de sa part.
Différence entre provisions payées et charges réelles (1219 €/an contre 840 €/an) et l'eau :
Sous-évaluation des provisions : Il est clair que les provisions que vous payiez mensuellement (840 €/an, soit 70€/mois) étaient manifestement insuffisantes au regard des charges réelles (1219 €/an hors eau froide, soit environ 101€/mois). Et si l'eau froide est en plus (vous estimez 700€/an), cela monte à près de 1900€/an, soit plus de 150€/mois.
Est-ce une faute du bailleur ? Le bailleur est tenu d'estimer les provisions sur charges de manière "raisonnable". Le fait que l'estimation initiale était très éloignée de la réalité (surtout s'ils connaissaient le nombre d'occupants et l'historique des charges des années précédentes) pourrait être considéré comme une sous-évaluation intentionnelle ou une grave négligence.
Conséquence : Cela ne vous dispense pas de payer le "réel" dû, mais cela peut constituer un argument dans la négociation ou un argument pour le juge si la sous-évaluation était abusive.
III. Vos recours et les démarches à suivre
Vous avez déjà bien agi en demandant le décompte et les justificatifs. Continuez sur cette voie.
Analyse approfondie du décompte et des justificatifs :
Vérifiez chaque ligne. Assurez-vous que toutes les charges sont bien récupérables sur le locataire (la liste des charges récupérables est fixée par décret).
Comparez les montants de 2023 et 2024. Y a-t-il une augmentation justifiée (par exemple, augmentation du coût de l'énergie) ou des dépenses inhabituelles ?
Vérifiez les dates : La TOM de 2023 est-elle déjà apparue sur une régularisation précédente ?
Contestez par courrier recommandé AR (avec une offre de paiement réaliste) :
Rédigez un nouveau courrier recommandé avec accusé de réception à votre ancien bailleur.
Reprenez point par point les erreurs ou incohérences que vous avez identifiées (TOM 2023 déjà payée ou tardivement réclamée, sous-évaluation manifeste des provisions initiales).
N'acceptez pas la somme de 1000 € ni les 360 € supplémentaires sans clarification.
Proposez un calcul révisé des sommes que vous estimez devoir, en déduisant la TOM de 2023 si elle est indue et en recalculant l'eau.
Mentionnez le retard de restitution du dépôt de garantie : Rappelez-leur que, faute de régularisation dans les délais, le dépôt de garantie (ou ce qu'il en reste) est majoré de 10% par mois de retard commencé. Donc, si votre dépôt de garantie n'a pas été restitué début juillet, vous pouvez prétendre à cette majoration.
Saisir la Commission Départementale de Conciliation (CDC) :
Si le bailleur refuse de rectifier et si vous n'arrivez pas à un accord, vous pouvez saisir la Commission Départementale de Conciliation. C'est une instance gratuite et amiable. La saisine se fait par lettre recommandée avec AR.
La CDC tentera de vous concilier avec votre ancien bailleur. Si un accord est trouvé, il a valeur d'engagement. En cas d'échec, elle émet un avis motivé.
Saisir le Juge des Contentieux de la Protection (JCP) :
Si la conciliation échoue ou si le bailleur refuse de participer, vous pouvez saisir le Juge des Contentieux de la Protection (ex-Juge d'Instance) du tribunal judiciaire de votre ancien domicile.
Vous devrez alors lui demander la restitution du dépôt de garantie majoré des intérêts de retard, et la contestation de la régularisation de charges. Vous devrez apporter toutes vos preuves.
Conseil : Au-delà de 5 000 €, il est conseillé de prendre un avocat.
Concernant les "conflits" que vous avez eus avec le bailleur : S'ils ont été documentés (courriers, emails), ils peuvent servir à montrer un historique de désaccord qui pourrait expliquer la mauvaise foi de leur part, mais le juge se basera avant tout sur les chiffres et les preuves.
Votre démarche est justifiée. La différence de montants est significative et le bailleur a des obligations de transparence et de régularité dans la gestion des charges.
Merci d’indiquer que j’ai répondu à votre question en cliquant sur le bouton vert de ma réponse.
il y a 5 jours
Merci pour votre réponse très claire.
J'ai contacté ce bailleur pour demander la taxe foncière pour les ordures ménagères de 2023. Apparemment ils ne l'ont pas et le montant est indiqué sur celle de 2024.
Je leur ai demandé des explications sur la manière dont ils ont calculé cette provision pour charges.
J'ai eu beaucoup de mal a avoir une réponse mais après beaucoup d'insistance ils m'ont finalement indiqué avoir calculé cette provision sur le décompte de charges donné par le syndic de copropriété. Or sur ce décompte il n'est pas indiqué la taxe d'ordures ménagères (qui revient à plus de 17 euros par mois), et la quantité d'eau pour l'ancien locataire seul.
En résumé ils ont pris les charges relatives à la location qu'ils ont divisé par 12.
il y a 4 jours
Ce que vous décrivez révèle une méthode de calcul approximative et potentiellement contestable de la part de votre ancien bailleur. Voici quelques éléments pour mieux comprendre la situation et envisager vos recours :
Tout d’abord, la provision sur charges locatives doit être fixée de manière sincère et prévisible, en se basant sur les charges récupérables réelles. Cela inclut notamment :
Les charges de copropriété récupérables (entretien, ascenseur, éclairage des parties communes, etc.)
La taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM), généralement indiquée sur la taxe foncière
La consommation d’eau froide (si elle est individualisée ou estimée selon l’occupation)
Or, si le bailleur a uniquement pris le décompte du syndic sans intégrer la TEOM ni ajuster la consommation d’eau en fonction du nombre d’occupants, cela peut conduire à une sous-évaluation des provisions et donc à une régularisation excessive en fin de bail2.
De plus, la TEOM de 2023 ne peut pas être facturée sur la base de la taxe foncière 2024. Si le bailleur ne dispose pas du montant exact de 2023, il ne peut pas l’inclure rétroactivement sans justificatif. Cela constitue une irrégularité dans la régularisation.
Enfin, le fait que vous ayez eu des difficultés à obtenir des explications claires renforce votre droit à contester la régularisation, surtout si elle repose sur des calculs imprécis ou incomplets.
📌 Vous pouvez :
Demander par écrit les justificatifs complets (TEOM 2023, relevés d’eau, décompte du syndic)
Contester la régularisation en vous appuyant sur l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989
Saisir la Commission départementale de conciliation pour une résolution amiable
En dernier recours, saisir le juge des contentieux de la protection
Je me tiens à votre disposition pour vous conseiller et vous assister
Merci d’indiquer la question comme résolue en cliquant sur le BOUTON VERT
il y a 4 jours
Vous avez tout à fait raison de demander des comptes à votre bailleur sur le calcul des charges, car son obligation est de fournir une justification claire et détaillée. Votre situation présente plusieurs points problématiques.
Les obligations du bailleur concernant les charges locatives
En France, les règles sont strictes et encadrées par la loi du 6 juillet 1989 et le décret n°87-713 du 26 août 1987.
Charges récupérables : Seules certaines charges peuvent être récupérées auprès du locataire. La Taxe d'Enlèvement des Ordures Ménagères (TEOM) fait partie de ces charges récupérables.
Provision pour charges : Les provisions sont des avances sur les charges réelles. Elles doivent être calculées au plus près des dépenses réelles.
Régularisation annuelle : Le bailleur a l'obligation de procéder à une régularisation annuelle des charges. Il doit comparer les provisions que vous avez versées avec les dépenses réelles et justifiées.
Pièces justificatives : Lors de cette régularisation, le bailleur doit vous adresser :
Un décompte détaillé des charges par catégorie (eau froide, eau chaude, chauffage collectif, ascenseur, entretien des parties communes, etc.).
Un état récapitulatif des charges par catégorie.
Les pièces justificatives de ces charges (factures, relevés du syndic, quittances, etc.) doivent être tenues à votre disposition pendant un mois à compter de l'envoi du décompte.
Analyse de votre situation
Vos points de contestation sont valables :
La Taxe d'Enlèvement des Ordures Ménagères (TEOM) de 2023 :
Le problème : La TEOM est une taxe annexe à la taxe foncière. Elle est due par le propriétaire et refacturée au locataire. Elle apparaît sur l'avis de taxe foncière de l'année concernée. Donc, la TEOM de 2023 figure sur l'avis de taxe foncière de 2023, pas sur celui de 2024. Si votre bailleur n'a pas l'avis de 2023, il ne peut pas justifier le montant qu'il vous réclame pour 2023.
Ce qu'il faut : Pour la régularisation des charges de 2023, votre bailleur doit impérativement vous fournir une copie de l'avis de taxe foncière 2023 sur lequel la TEOM 2023 est clairement identifiée.
Remarque : Il est normal que la TEOM ne figure pas sur le décompte du syndic, car ce n'est pas une charge de copropriété. C'est une taxe individuelle au propriétaire.
La quantité d'eau de l'ancien locataire (seul) :
Le problème : Si votre consommation d'eau est calculée individuellement (compteur individuel) ou par répartition (en fonction du nombre d'occupants), il est injuste de vous faire payer des provisions basées sur la consommation d'un locataire précédent qui avait un profil différent (seul vs. plusieurs occupants, ou différentes habitudes).
Ce qu'il faut : Pour la régularisation des charges, le bailleur doit vous facturer votre consommation réelle (si compteur individuel) ou une répartition juste (si compteur collectif et répartition par occupant) pour votre période d'occupation. La provision doit aussi être ajustée pour l'année en cours pour être au plus proche de votre consommation prévisible.
Calcul des provisions basé uniquement sur le décompte du syndic divisé par 12 :
Le problème : Cette méthode est acceptable pour les provisions de charges de copropriété récupérables si le décompte du syndic est bien celui de l'année précédente. Mais elle devient problématique si elle n'inclut pas la TEOM (qui est une charge récupérable majeure) et si l'estimation de l'eau est faussée.
Ce qu'il faut : Les provisions doivent être calculées sur une base la plus juste possible, incluant toutes les charges récupérables et reflétant l'usage prévisible du locataire actuel.
Ce que vous devez faire :
Mettre en demeure le bailleur par Lettre Recommandée avec Accusé de Réception (LRAR) :
C'est une étape cruciale pour prouver vos démarches.
Contenu du courrier :
Rappelez la date de votre demande de régularisation des charges 2023 et les réponses insuffisantes du bailleur.
Exigez la régularisation annuelle des charges pour l'année 2023 (ou pour votre période d'occupation en 2023 si vous avez emménagé en cours d'année).
Demandez explicitement la communication des pièces justificatives :
L'avis de Taxe Foncière 2023 (pour justifier la TEOM 2023).
Le décompte annuel détaillé des charges de copropriété 2023 fourni par le syndic.
Tout justificatif de la consommation d'eau pour votre période d'occupation en 2023.
Précisez que sans la fourniture de l'avis de Taxe Foncière 2023, le montant de la TEOM ne pourra pas vous être réclamé.
Indiquez que le calcul des provisions d'eau doit être basé sur une estimation réaliste de votre propre consommation et non sur celle d'un précédent locataire dont le profil est différent.
Fixez un délai raisonnable pour la transmission de ces documents (par exemple, 15 jours).
En l'absence de réponse ou de documents :
Saisir l'ADIL (Agence Départementale d'Information sur le Logement) : C'est un service gratuit qui pourra vous conseiller précisément et vous aider dans vos démarches. Ils ont l'habitude de ce type de litige.
Contacter un conciliateur de justice : C'est une démarche gratuite et amiable. Le conciliateur peut convoquer le bailleur et tenter de trouver un accord.
Recours judiciaire (en dernier ressort) :
Si toutes les tentatives amiables échouent, vous pouvez saisir le Tribunal Judiciaire (Juge des contentieux de la protection). C'est lui qui tranchera le litige et pourra contraindre le bailleur à fournir les justificatifs ou à rembourser les sommes indûment perçues. Pour cette étape, l'assistance d'un avocat peut être nécessaire.
Ne payez pas de régularisation si elle ne vous est pas justifiée par des documents officiels. La loi est de votre côté sur l'obligation de justification du bailleur.
Je vous remercie d'indiquer que j'ai répondu à votre question en cliquant sur le bouton vert de ma réponse.
il y a 4 jours
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