Bonjour,
C'est une excellente initiative de faire appel à un expert acoustique pour la livraison de votre appartement neuf. Les défauts d'isolation sont des problèmes courants et souvent complexes à prouver après coup.
Voici la marche à suivre concernant votre droit de refuser la livraison et la consignation du solde, si des défauts sont constatés :
1. Refuser la livraison sur place (sans le rapport d'expert) ?
Non, vous ne pouvez pas refuser la livraison de votre appartement neuf sur le seul constat verbal de l'expert, avant même que celui-ci ne produise son rapport écrit détaillé.
La livraison est un acte juridique important où vous prenez possession du bien. Le refus de livraison est une mesure grave qui ne peut être justifiée que par des défauts majeurs rendant le logement impropre à l'habitation ou manifestement non conforme. Un simple constat oral, même par un expert, n'est pas une base suffisante pour refuser la livraison.
Cependant, ce que vous devez faire, c'est émettre des réserves très précises sur le procès-verbal de livraison.
Le Procès-Verbal (PV) de livraison est votre document clé : Lors de la livraison, un PV est établi. C'est sur ce document que vous (et l'expert que vous aurez mandaté) devez impérativement lister toutes les réserves, même les plus minimes.
Faites accompagner l'expert : L'expert acoustique doit être présent avec vous lors de la livraison. Il pourra identifier les défauts, effectuer des mesures si nécessaire, et surtout, vous dicter les réserves précises à inscrire sur le PV de livraison concernant les problèmes d'isolation phonique.
Importance de la précision : Ne vous contentez pas d'écrire "problème d'isolation". Il faut être le plus détaillé possible : "Isolation phonique non conforme entre le salon et l'appartement voisin (bruits d'impact / aériens excessifs)", ou "Isolation phonique des fenêtres insuffisante (bruits extérieurs)", etc.
Signez le PV avec réserves : Vous devez signer le PV de livraison, mais en y faisant figurer toutes vos réserves. La mention "avec réserves" est cruciale.
Si vous refusez purement et simplement la livraison sans que le logement soit totalement inhabitable, le promoteur pourrait vous mettre en demeure de prendre livraison, voire engager des actions contre vous pour non-respect de vos engagements, ce qui compliquerait votre situation.
2. Consigner le solde restant ?
Oui, vous avez le droit de consigner le solde du prix de vente (les 5 % restants) si vous émettez des réserves lors de la livraison.
Le solde de 5 % : Dans un Contrat de Vente en l'État Futur d'Achèvement (VEFA), les 5 % du prix total de vente sont dus à la livraison. C'est le seul moment où vous pouvez consigner une partie du prix.
Comment consigner : Si des réserves sont mentionnées sur le procès-verbal de livraison, vous avez le droit de consigner ces 5 % auprès d'un garant. Ce garant peut être un notaire, une banque ou la Caisse des Dépôts et Consignations (CDC). C'est généralement l'expert qui peut vous conseiller sur le montant à consigner en fonction de la gravité des défauts.
Débloquement des fonds : Ces fonds ne seront débloqués en faveur du promoteur qu'une fois les défauts corrigés et les réserves levées, ou par décision de justice.
En résumé :
Ne refusez pas la livraison si les défauts ne rendent pas le logement inhabitable.
Participez activement à la livraison avec votre expert acoustique.
Notez TOUTES les réserves de manière très précise sur le Procès-Verbal de livraison. L'expert vous y aidera.
Consignez le solde des 5 % du prix de vente auprès d'un tiers garant (notaire, banque, CDC) tant que les réserves ne sont pas levées.
C'est votre meilleur moyen de pression pour que le promoteur effectue les travaux de mise en conformité de l'isolation.
N'hésitez pas si vous avez d'autres questions.
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Que faire si le promoteur n'accepte pas la consignation ?
il y a 1 jour
C'est une situation qui peut arriver, même si légalement votre droit à consigner est bien établi en cas de réserves à la livraison d'un logement en VEFA (Vente en l'État Futur d'Achèvement). Si le promoteur refuse la consignation, voici ce que vous pouvez faire :
1. Rappeler les règles légales (Poliment mais fermement)
Dans un premier temps, il est essentiel de rappeler au promoteur la base légale de votre droit :
Article R. 261-14 du Code de la construction et de l'habitation : Cet article stipule que le solde de 5 % du prix de vente (ou les 5 % restants si le paiement se fait par fractionnement) est payable à la livraison, sauf si des réserves sont faites par l'acquéreur. Dans ce cas, ce solde est consigné entre les mains d'un dépositaire choisi d'un commun accord par les parties ou, à défaut, désigné par le président du tribunal judiciaire.
Mentionnez clairement que, puisque des réserves ont été émises sur le procès-verbal de livraison, vous exercez votre droit légal de consigner les 5 % du prix.
Faites-le par écrit (courrier recommandé avec accusé de réception) pour avoir une preuve de votre démarche.
2. Procéder à la consignation unilatérale (si nécessaire)
Si le promoteur refuse d'accepter la consignation ou de choisir un dépositaire d'un commun accord, vous pouvez passer à l'étape suivante :
Saisine du président du Tribunal Judiciaire : En l'absence d'accord sur le dépositaire, vous pouvez demander au président du Tribunal Judiciaire du lieu de situation de l'immeuble de désigner un séquestre judiciaire (un tiers qui recevra les fonds).
C'est une procédure rapide et efficace (ordonnance sur requête ou référé). Vous aurez besoin de l'aide d'un avocat pour cette démarche.
Le séquestre sera généralement un notaire ou la Caisse des Dépôts et Consignations (CDC).
Consignation à la Caisse des Dépôts et Consignations (CDC) : Bien que l'article R. 261-14 parle d'un dépositaire choisi ou désigné par le juge, la CDC est l'organisme public qui gère les fonds consignés. Votre avocat pourra vous guider pour consigner directement à la CDC si le promoteur ne s'y oppose pas formellement ou si le juge le désigne.
3. Ne cédez pas à la pression et ne payez pas les 5 % directement
C'est crucial : ne payez pas le solde des 5 % directement au promoteur tant que les réserves n'ont pas été levées. C'est votre principal (et souvent unique) levier de pression pour que les travaux soient effectués rapidement et correctement.
Si le promoteur met la pression (relances, menaces de poursuites pour non-paiement), rappelez-lui votre droit de consigner. S'il va plus loin en vous assignant en justice pour le paiement, vous pourrez opposer l'existence des réserves et votre droit légal à la consignation.
4. L'importance de l'expert et des réserves détaillées
Pour que votre démarche soit recevable et solide, il est impératif que :
Les réserves aient été formulées de manière très précise et détaillée sur le procès-verbal de livraison. C'est là que l'expert acoustique a un rôle fondamental. Le rapport de l'expert viendra ensuite étayer ces réserves.
Les défauts d'isolation (ou autres) soient bien caractérisés et qu'il ne s'agisse pas de simples finitions mineures.
En résumé :
Si le promoteur refuse la consignation :
Réaffirmez votre droit légal de consigner par LRAR, en citant l'article R. 261-14 du Code de la construction et de l'habitation.
Si le blocage persiste, saisissez le président du Tribunal Judiciaire en référé (avec l'aide d'un avocat) pour qu'il désigne un séquestre.
Ne versez jamais les 5% directement au promoteur tant que les travaux ne sont pas faits.
Votre position est juridiquement forte si vous avez correctement formulé vos réserves sur le PV de livraison.
il y a 1 jour
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