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Fiche pratique rédigée par Maître Sheherazade AQIL
Maître AQIL

Bail commercial, liquidation judiciaire et clause de solidarité inversée

Entreprises en difficulté / Par Maître AQIL, Avocat, Publié le 10/08/2023 à 22h18
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Vous souhaitez reprendre le bail d'une société en liquidation judiciaire ? Analysez bien au préalable le bail pour voir si une clause de solidarité inversée s'y trouve ou non !

C'est une problématique qui revient (malheureusement) trop souvent.

Le cas du repreneur qui n'a pas fait attention à la clause de solidarité inversée qui se trouve dans le bail commercial repris...

Et qui se retrouve à devoir assumer en plus plusieurs milliers d'euros d'arriérés locatifs restant dus par le locataire cédant placé en liquidation judiciaire, ce qu'il n'avait pas prévu.

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Entreprises en difficulté : Sauvegarde, redressement, liquidation judiciaire, cessation des paiements et responsabilité du dirigeant.

Votre entreprise traverse des difficultés financières ou une procédure collective, ou vous devez gérer une étape de prévention/traitement (conciliation, mandat ad hoc, sauvegarde, cessation des paiements, redressement, liquidation).

Le sujet inclut aussi les conséquences pratiques : déclaration de créances, reprise d'une société en difficulté, et responsabilité du dirigeant.

Litiges entre professionnels : Contrats, impayés, recouvrement, concurrence et responsabilité commerciale entre sociétés.

Vous êtes un professionnel et le litige vous oppose à un autre professionnel : contrats commerciaux, impayés/recouvrement, distribution, location-gérance ou concurrence.

La demande peut porter sur l'exécution ou la rupture d'un contrat, la responsabilité entre entreprises, la négociation précontentieuse ou une procédure.

Assurance : Contrat, sinistre, refus de garantie, expertise, résiliation et indemnisation dans un litige avec une compagnie d'assurance.

Vous êtes en désaccord avec un assureur au sujet d'un contrat ou d'un sinistre : refus de garantie, montant d'indemnisation, expertise, résiliation ou contestation des conditions de prise en charge.

Cela peut viser une assurance habitation, automobile/véhicule, dommages-ouvrage, responsabilité civile (particulière ou professionnelle), garantie décennale, assurance de prêt (décès/invalidité), ou encore une problématique de fausse déclaration ou de réparation d'un préjudice corporel.

Bail commercial : Bail, renouvellement, résiliation, fixation du loyer, cession, sous-location, indemnité d'éviction et travaux.

Vous êtes concerné(e) par un litige lié à un bail commercial (location d'un local professionnel) : rédaction/conditions du bail, changement d'affectation, déspécialisation, renouvellement, révision, résiliation, cession ou sous-location.

Le différend peut aussi porter sur des loyers impayés, l'indemnité d'éviction (et le droit de repentir), ainsi que les réparations et les travaux.

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Exemple : obtenir des délais avec une banque, le bailleur ou l'administration fiscale.

Mandat ad hoc

Mesure confidentielle demandée au président du tribunal pour aider l'entreprise à résoudre une difficulté avant qu'elle ne s'aggrave.

Exemple : négocier discrètement avec un fournisseur important.

Procédure de sauvegarde

Procédure judiciaire destinée à protéger une entreprise qui rencontre des difficultés mais qui n'est pas encore en cessation des paiements.

Exemple : organiser le paiement des dettes tout en poursuivant l'activité.

Cessation de paiement

Situation dans laquelle l'entreprise ne peut plus payer ses dettes exigibles avec sa trésorerie disponible.

Exemple : salaires, loyers, impôts ou fournisseurs arrivés à échéance ne peuvent plus être réglés.

Redressement judiciaire

Procédure ouverte lorsque l'entreprise est en cessation des paiements mais peut encore tenter de poursuivre son activité.

Exemple : recherche d'un plan pour rembourser les dettes sur plusieurs années.

Liquidation judiciaire

Procédure utilisée lorsque l'activité ne peut plus être poursuivie ou redressée.

Exemple : arrêt de l'entreprise, vente des actifs et traitement des dettes par un liquidateur.

Déclaration de créances

Démarche par laquelle un créancier signale officiellement les sommes qui lui sont dues dans une procédure collective.

Exemple : un fournisseur déclare une facture impayée après l'ouverture d'un redressement judiciaire.

Reprise d'une société en difficulté

Projet de reprendre tout ou partie d'une entreprise qui rencontre des difficultés ou fait l'objet d'une procédure.

Exemple : rachat d'un fonds de commerce ou reprise d'actifs en liquidation.

Responsabilité du dirigeant

Risques personnels encourus par le dirigeant en cas de faute de gestion ou de comportement préjudiciable à l'entreprise.

Exemple : action en responsabilité après une liquidation judiciaire.

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Définition de la clause de solidarité inversée

En cas de cession d'un bail en liquidation judiciaire, le cessionnaire doit respecter la clause de solidarité inversée.

La clause de solidarité inversée prévoit que le cessionnaire du bail commercial est garant de toutes les sommes dues par le cédant au bailleur antérieurement à la cession.

Il est donc primordial de bien analyser le contrat de bail avant de formuler une offre de reprise d'un bail commercial en liquidation judiciaire, afin de voir si une clause de solidarité inversée est prévue ou non dans le bail.

L'utilité d'une clause de solidarité inversée

La clause de solidarité inversée a été pensée par les rédacteurs de baux commerciaux pour apporter une garantie au bailleur en cas de procédure collective de son locataire.

En effet, quand une procédure collective est ouverte à l'encontre d'un locataire, le bailleur n'a plus le droit de poursuivre le locataire pour les impayés antérieurs à l'ouverture de la procédure collective.

Or, en cas de cession d'un bail commercial en liquidation judiciaire, la clause de solidarité s'applique : elle permet ainsi au bailleur d'être payé des impayés du locataire en liquidation judiciaire par le repreneur du bail commercial !

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