Travaux en copropriété : quelles questions se poser ?

Par Maître GAILLARD, Avocat Publié le 05/05/2024 à 20h51

Lors d'une vente d'un immeuble, le vendeur supporte les dépenses nécessaires pour parvenir à la vente: le coût des diagnostics obligatoires (amiante, plomb, électricité...), les frais de mainlevée des inscriptions hypothécaires, la fiscalité incombant spécialement au vendeur (plus-value, TVA). L'acquéreur, quant à lui, doit assumer les frais d'acte appelés communément "frais de notaire" : la rémunération du notaire, les droits d'enregistrement et autres taxes, le coût des pièces et démarches nécessaires pour rédiger l'acte de vente. Lors d'une vente d'un lot de copropriété, il convient également de prévoir la répartition des charges de copropriété et notamment celle relatives à la réalisation de travaux dans les parties communes.

Quel sera le montant des charges de copropriété ? Comment répartir le paiement des charges en cas de vente d'un lot ? Qui paie les travaux votés en assemblée générale ?

Depuis la loi ALUR, l'annonce immobilière d'un lot de copropriété doit préciser le montant moyen annuel du budget prévisionnel à la charge du vendeur. Cette information permettra au candidat acquéreur d'avoir une estimation du montant des charges courantes dont il devra s'acquitter en tant que futur copropriétaire. fin de connaitre l'état de l'immeuble et les potentiels travaux, il est vivement conseillé au candidat acquéreur de demander le carnet d'entretien (qui retrace l'historique des travaux) ainsi que le diagnostic technique de l'immeuble (qui l'informera sur son état général).

Comment répartir le paiement des charges en cas de vente d'un lot ?

En principe, la règle est simple : c'est celui qui est copropriétaire au moment de l'exigibilité qui est redevable du paiement.

On distingue en fonction des charges :

la provision exigible du budget prévisionnel incombe au vendeur le paiement de la provision hors budget prévisionnel incombe à celui qui est copropriétaire au moment de l'exigibilité

Lors de l'approbation des comptes, le trop ou moins-perçu sur provisions sera versé à celui qui sera copropriétaire au jour de l'approbation.

Qui paie les travaux votés en assemblée générale ?

Les dépenses de travaux font parties des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel.

Les provisions du budget non prévisionnel incombent à celui qui est copropriétaire au moment où les appels de fonds sont exigibles : l'acquéreur supporte donc les appels de fonds à compter du jour de la vente chez le notaire et le vendeur est redevable des appels de fonds exigibles avant le jour de la vente chez le notaire, même si les travaux n'ont pas encore été exécutés.

La répartition conventionnelle entre les parties des charges de copropriété

Les parties sont libres de prévoir une autre répartition au sein de l'acte de vente ; cependant, cette répartition conventionnelle ne sera pas opposable au syndic.

S'agissant des charges du budget prévisionnel :

Les parties peuvent convenir que l'acquéreur s'acquittera du paiement des provisions dès son entrée en jouissance, l'acquéreur devra alors rembourser au vendeur la fraction de la somme payée pour la provision trimestrielle, prorata temporis.

S'agissant des charges hors budget prévisionnel :

Lorsque les travaux sont votés et exigibles : les charges restent intégralement à la charge du vendeur ; les parties peuvent librement décider que l'acquéreur remboursera le montant de ces charges, car il sera celui qui bénéficiera de l'exécution de ces travaux.

Lorsque les travaux sont votés sans être encore exigibles : les charges sont réparties en fonction de la date de l'appel de fonds ; cependant les parties peuvent prévoir une répartition différente. Lorsque les travaux sont votés entre la promesse et l'acte de vente : ils sont en principe à la charge du vendeur mais il est possible de les mettre à la charge de l'acquéreur si le vendeur lui donne pouvoir d'assister à l'assemblée générale à sa place., en lui transmettant sa convocation à l'assemblée générale.

Copropriété : sort du fonds de travaux en cas de vente

Depuis le 1er janvier 2017, les copropriétaires d'immeubles d'habitation de plus de 10 lots ont l'obligation de constituer un fonds de réserve pour les travaux futurs. Les sommes versées par chaque propriétaire sont attachées à son lot. En conséquence, en cas de vente immobilière, le syndic conserve les fonds qui en aucun cas ne seront remboursés au vendeur.

Montant du fonds de travaux : 5% minimum du budget des charges de copropriété.

L'enveloppe financière allouée à ce fonds doit être décidée en assemblée générale des copropriétaires. Toutefois, le montant demandé par le syndicat ne peut pas être inférieur à 5 % du budget prévisionnel des charges de copropriété.

Bon à savoir : lorsque l'immeuble comporte moins de dix lots, le syndicat peut décider en assemblée générale de ne pas constituer de fonds de travaux.

Lors de la vente d'un lot de copropriété, le montant de la quote-part du fonds de travaux attachée au bien figure dans les informations transmises à l'acheteur. Il est de bonne pratique que l'acquéreur rembourse ces sommes au vendeur.

Attention : si les deux parties se mettent d'accord sur les conditions de remboursement, cet accord n'est pas opposable au syndic.

Quel est le rôle du syndic dans la vente d'un lot de copropriété ?

Le questionnaire syndic (article 5 du décret du 17 mars 1967) ou l'état daté porte sur :

les sommes restant à payer sur le lot vendu ;
le solde des versements effectués par le copropriétaire en acompte ou provision ;
le montant des charges afférentes au lot vendu, le budget prévisionnel voté.

Le questionnaire syndic comporte trois parties distinctes :

1ère partie : les sommes dues au syndicat par le vendeur,
2ème partie : les sommes dues par le syndicat au vendeur,
3ème partie : les sommes qui devraient incomber au nouveau copropriétaire.

A partir de l'état daté, le notaire va connaître le montant des charges courantes, des travaux.

Les charges courantes sont payées en principe trimestriellement et d'avance. Les parties conviennent le plus souvent que l'acquéreur rembourse au vendeur le jour de la signature de l'acte de vente une fraction de la somme qu'il a payée d'avance au titre de la provision trimestrielle calculée au prorata temporis (en fonction du nombre de jours dont chacun a été propriétaire de ce bien).

Les travaux votés et non encore payés au jour de la vente seront appelés par le syndic à l'acquéreur. De même les charges de travaux votés et exigibles avant la notification du transfert de propriété sont appelées par le syndic au propriétaire vendeur. Les parties peuvent convenir que ces charges seront supportées par l'acquéreur car c'est lui qui profitera des travaux réalisés ou en cours de réalisation.

Il peut être décidé que s'il y a une assemblée générale entre l'avant-contrat et la signature de l'acte de vente, le vendeur enverra les documents à l'acquéreur avec une procuration pour voter à sa place. C'est l'acquéreur qui devra alors acquitter le montant des travaux votés par lui.

De même, le syndic porte le trop ou moins perçu de provision sur le compte de celui qui est propriétaire le jour de l'approbation des comptes. Le contrat peut prévoir que l'acquéreur remboursera au vendeur le trop perçu ou que le vendeur remboursera le moins perçu à l'acquéreur, toujours au prorata temporis.

Le fond de roulement fonds travaux est remboursé selon les modalités prévues dans le questionnaire par le syndic.

L'ensemble de ces règlements est généralement effectué de manière forfaitaire et définitive.

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Quel sera le montant des charges de copropriété ? Comment répartir le paiement des charges en cas de vente d'un lot ? Qui paie les travaux votés en assemblée générale ?

La répartition conventionnelle entre les parties des charges de copropriété

Copropriété : sort du fonds de travaux en cas de vente

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