Prélèvement par le syndic de ses honoraires avant le début des travaux

Sujet initié par felipe, il y a 1 jour - 209 vues

Bonjour,

Sur les textes vérifiés, le point **certain** est le suivant : les honoraires spécifiques du syndic au titre des travaux doivent être votés par l'assemblée générale en même temps que les travaux, aux mêmes règles de majorité, et la rémunération doit être exprimée en pourcentage du montant HT des travaux, à un taux dégressif selon l'importance des travaux, préalablement à leur exécution. Le contrat type rappelle la même règle pour les prestations relatives aux travaux et études techniques. En revanche, dans les textes vérifiés, je n'ai pas retrouvé de disposition disant en toutes lettres que ces honoraires seraient légalement exigibles uniquement au fur et à mesure des appels de fonds ou seulement après le commencement matériel des travaux.

Autrement dit, je serais prudent sur l'affirmation selon laquelle il existerait un texte clair interdisant, à lui seul, tout prélèvement anticipé. En revanche, votre contestation me paraît plus solide sur un autre terrain : si l'assemblée générale a seulement voté le principe et le taux des honoraires travaux, sans voter leurs modalités d'exigibilité ni autoriser un prélèvement intégral immédiat, le syndic dispose d'une base juridique moins sûre pour imposer seul cette cadence de paiement. Le contrat type précise d'ailleurs que le syndic ne peut demander d'autres rémunérations que celles dont les conditions de détermination sont précisées dans le contrat, ce qui renforce l'idée qu'il ne devrait pas ajouter unilatéralement une modalité non décidée.

En pratique, si vous voulez agir, le premier levier consiste à demander au syndic de vous indiquer par écrit la résolution exacte qui autoriserait ce prélèvement intégral anticipé. Si cette base n'existe pas, la contestation peut ensuite porter sur l'imputation comptable ou sur l'approbation des comptes, selon le stade du dossier. Cette réponse reste volontairement prudente, car au vu des seules sources vérifiées, le point le plus solide n'est pas l'existence d'une interdiction textuelle expresse du paiement anticipé, mais l'absence éventuelle de vote explicite autorisant cette modalité.

Cordialement,

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Farouk Er-razki
Avocat au barreau de Paris

Bonjour

Le syndic ne peut percevoir des « honoraires travaux » que s'il s'agit de travaux hors budget prévisionnel votés par l'assemblée, et ces honoraires doivent eux‑mêmes être votés en même temps que les travaux, selon les mêmes règles de majorité, et exprimés en pourcentage dégressif du montant des travaux (art. 18‑1 A de la loi du 10 juillet 1965, d'ordre public

En pratique, cela signifie deux choses :

1) si l'assemblée n'a pas expressément voté les honoraires travaux (montant, mode de calcul) ou si le contrat de syndic prévoit un mode de rémunération contraire à ces règles, le syndic ne peut pas les prélever comme il le fait

; 2) même lorsque des honoraires travaux ont été régulièrement votés, la doctrine et la jurisprudence considèrent qu'ils sont liés à la mission de suivi des travaux et ne peuvent pas être intégralement exigés avant le lancement effectif de l'opération, sauf clause très claire acceptée par la copropriété, ce qui n'est pas votre cas.

Vous pouvez donc contester ces prélèvements en demandant au syndic de justifier la base légale et la décision d'AG autorisant ce calendrier d'appel, puis, en l'absence de réponse satisfaisante, faire inscrire ce point à l'ordre du jour de la prochaine AG (annulation ou régularisation des appels d'honoraires) et, si besoin, saisir le juge pour faire juger que ces sommes ont été indûment prélevées.

Bien à vous
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Xavier DAUSSE