Locaux inutilisables ? Le juge autorise l'arrêt immédiat des loyers, sans mise en demeure

Conditions et précautions pour le locataire ... et ripostes du bailleur

Précautions pour le locataire.

Toute suspension du paiement sans cause sérieuse expose à un risque réel de condamnation et d'expulsion. Le locataire devra :

• Réunir des preuves formelles et incontestables : expertises, constats, attestations, démontrant l'impossibilité totale d'exploitation du local,
• Préférer, au moins pour la sécurité juridique, d'informer le bailleur des désordres observés, même si la notification préalable n'est plus légalement exigée,

Veiller à agir de manière mesurée, car le bailleur pourra immédiatement déclencher une procédure d'expulsion ou activer la clause résolutoire en cas de contestation ou d'abus.

Ripostes du côté bailleur.

Le bailleur ne doit pas rester passif. Si la suspension est injustifiée ou mal documentée, il dispose de plusieurs leviers :

• Réunir les preuves d'une jouissance possible ou d'un défaut de gravité dans les désordres invoqués,
• Activer la clause résolutoire du contrat pour non-paiement, à condition d'établir la mauvaise foi ou l'excès du locataire,

Engager rapidement les travaux ou diligences nécessaires pour mettre fin au litige ou limiter l'exposition au risque judiciaire.

Conseils stratégiques

Cette décision incite preneurs et bailleurs à repenser leurs pratiques contractuelles :

• Toujours privilégier la transparence et le dialogue comme premier réflexe,
• Documenter la situation dès les premiers signes de troubles graves d'exploitation,
• Envisager une expertise contradictoire ou une médiation avant la suspension des loyers pour éviter tout blocage judiciaire.

La suspension immédiate des loyers est désormais une option puissante, mais implique une méthodologie et une anticipation des risques - car une erreur de stratégie peut coûter cher, tant au preneur qu'au bailleur.