La trêve hivernale au centre des conflits locataires/propriétaires
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Face à l'augmentation des impayés locatifs et des situations d'occupation sans droit ni titre, la trêve hivernale occupe une place centrale dans les relations entre propriétaires et occupants d'un logement.
Souvent invoquée, parfois mal comprise, cette période de suspension des expulsions mérite d'être précisément définie afin d'éviter des erreurs aux conséquences juridiques importantes.
Pas d'expulsion durant la trêve hivernale
En France, la trêve hivernale s'étend du 1er novembre au 31 mars. Durant cette période, l'exécution forcée des décisions d'expulsion est suspendue.
La procédure d'expulsion est souvent longue et l'exécution peut encore prendre du temps si le bailleur doit solliciter le concours de la force publique pour faire appliquer la décision. Or, si l'obtention de la décision intervient peu de temps avant la trêve hivernale et que le propriétaire n'obtient pas (ou pas à temps) le concours de la force publique pour exécuter l'expulsion, il devra attendre après le 31 mars pour pouvoir expulser.
C'est la difficulté principale pour les propriétaires.
En effet, après des mois de procédure judiciaire pour obtenir un titre exécutoire permettant l'expulsion, il faut parfois solliciter le concours de la force publique pour exécuter l'expulsion. En pratique, cela peut créer des délais supplémentaires, notamment lorsqu'il existe des enjeux de relogement ou de situation sociale
Le préfet tend au respect des droits de la personne à vivre dans la dignité et ne pas voir sa vie mise en péril en raison de son impécuniosité.
Bien entendu, ce principe constitutionnel ouvre des droits aux personnes démunies. Malheureusement, le nombre de cas en difficulté dépasse largement les possibilités de relogement par l'État. C'est pourquoi les propriétaires privés subissent des délais parfois importants pour obtenir l'autorisation d'expulser l'occupant qui demeure dans le logement.
La trêve hivernale ajoute à cette situation un délai supplémentaire.
Propriétaires : attention aux interdictions légales et jurisprudentielles !
La loi et la jurisprudence ont posé des interdictions qu'il convient de connaître.
Le propriétaire ne peut en aucun cas se faire justice à lui-même et procéder, par contrainte physique, à l'expulsion de l'occupant de son logement, par ses propres moyens.
Impossible de changer les serrures, recourir à la force (évidemment cela conduirait à une plainte pénale contre le propriétaire) ou encore de couper l'eau, l'électricité, le gaz...
Attention également à ne pas proférer des menaces verbales car cela peut aussi relever d'une action pénale à votre encontre. Vous pourriez même être condamnés au paiement de dommages et intérêts à la personne menacée qui occupe votre logement indûment!
Pour la justice, peu importe l'importance des impayés et le bien-fondé de vos réclamations, l'ordre juridique doit être respecté.
En tant que propriétaire, vous devez donc suivre la voie classique pour faire valoir vos droits.
Cela implique donc de bien connaître la loi et de l'appliquer scrupuleusement.
Pour cela, il vous est conseillé de recourir aux conseils d'un avocat.
Quelques exceptions à la trêve hivernale
La trêve hivernale ne s'applique pas dans toutes les situations.
Elle peut notamment être écartée dans les cas suivants :
- lorsque l'occupation résulte d'une voie de fait caractérisée (squat)
- en cas d'arrêté de péril ou d'insalubrité
- lorsque l'expulsion concerne un conjoint violent du domicile conjugal
- lorsque l'occupant bénéficie d'une solution de relogement adaptée dans les conditions prévues par la loi
Ces hypothèses demeurent toutefois strictement encadrées et doivent être appréciées au cas par cas par les juridictions.
Mieux vaut donc recueillir l'avis d'un avocat avant d'agir.
Bon à savoir :
Il y a une distinction essentielle à faire entre trêve hivernale et poursuites judiciaires.
La trêve hivernale suspend l'exécution matérielle des expulsions. Elle n'interdit cependant pas au propriétaire d'agir en justice.
Durant cette période, il demeure possible :
- de délivrer un commandement de payer
- de saisir le tribunal
- de solliciter la résiliation du bail
- d'obtenir une décision d'expulsion
- de négocier un échéancier de règlement
Ainsi, ce n'est que l'exécution forcée qui est différée.
N'hésitez donc pas à recourir à un avocat même durant la période hivernale, le mieux étant d'agir au plus vite...
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