Trouble de jouissance causé par un autre locataire : confirmation de la responsabilité du bailleur
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Aux termes de l'article 1719, 3° du Code civil, le bailleur est tenu d'assurer au preneur une jouissance paisible du bien loué pendant toute la durée du bail. Cette obligation emporte la responsabilité du bailleur en cas de troubles de jouissance causés par les autres locataires ou occupants de l'immeuble, sauf à démontrer l'existence d'un cas de force majeure.
Le bailleur doit garantir au locataire une jouissance paisible du logement pendant toute la durée du bail (autrement dit : pouvoir vivre normalement dans le logement).sans subir de nuisances anormales.
Cela signifie que, même s'il n'est pas personnellement à l'origine du trouble, le bailleur peut être tenu d'intervenir lorsque le trouble empêche le locataire de jouir normalement de son logement.
Exonération du bailleur : dans quels cas peut-il s'en dégager ?r
La cour opère une distinction claire :
- Lorsque le trouble provient d'un autre locataire du même bailleur, celui-ci engage sa responsabilité contractuelle envers le preneur victime ;
- L'article 1725 du Code civil est inapplicable, le locataire fautif n'étant pas un tiers ;
- Le bailleur ne peut s'exonérer qu'en démontrant un cas de force majeure, rendant impossible la cessation du trouble.
Cette solution s'inscrit dans une jurisprudence constante visant à renforcer l'effectivité de l'obligation de jouissance paisible, particulièrement dans les ensembles immobiliers gérés par un bailleur unique, notamment les bailleurs sociaux.
Conséquences pratiques
Condamné à procéder aux travaux de remise en état et à indemniser le locataire pour le trouble de jouissance subi, le bailleur conserve toutefois un recours contre le locataire à l'origine du dégât, sur le fondement de son défaut d'entretien du logement.
À l'inverse, la solution aurait été différente si l'auteur du trouble avait été :
- un propriétaire occupant, ou
- un locataire lié à un autre bailleur,
ces derniers étant alors considérés comme des tiers au sens de l'article 1725 du Code civil. Dans cette hypothèse, le locataire victime aurait dû agir directement contre l'auteur du trouble, sans pouvoir engager la responsabilité de son bailleur.
portée de la solution
La cour opère une distinction claire :
- Lorsque le trouble provient d'un autre locataire du même bailleur, celui-ci engage sa responsabilité contractuelle envers le preneur victime ;
- L'article 1725 du Code civil est inapplicable, le locataire fautif n'étant pas un tiers ;
- Le bailleur ne peut s'exonérer qu'en démontrant un cas de force majeure, rendant impossible la cessation du trouble.
Cette solution s'inscrit dans une jurisprudence constante visant à renforcer l'effectivité de l'obligation de jouissance paisible, particulièrement dans les ensembles immobiliers gérés par un bailleur unique, notamment les bailleurs sociaux.
Conséquences pratiques
Condamné à procéder aux travaux de remise en état et à indemniser le locataire pour le trouble de jouissance subi, le bailleur conserve toutefois un recours contre le locataire à l'origine du dégât, sur le fondement de son défaut d'entretien du logement.
À l'inverse, la solution aurait été différente si l'auteur du trouble avait été :
- un propriétaire occupant, ou
- un locataire lié à un autre bailleur,
ces derniers étant alors considérés comme des tiers au sens de l'article 1725 du Code civil. Dans cette hypothèse, le locataire victime aurait dû agir directement contre l'auteur du trouble, sans pouvoir engager la responsabilité de son bailleur.
Le locataire peut notamment demander :
- la réalisation des travaux nécessaires,
- et une indemnisation du trouble de jouissance subi (privation partielle du logement, inconfort, stress, etc.).
Une fois le trouble traité et le locataire indemnisé, le bailleur peut ensuite se retourner contre le locataire à l'origine du dégât ou des nuisances, afin de lui réclamer tout ou partie des sommes engagées, notamment si le trouble résulte :
- d'un défaut d'entretien,
- ou d'une faute du locataire.
Que faire concrètement en cas de trouble causé par un autre locataire ? (Mode d'emploi)
1/ Rassembler des preuves
Photos, vidéos, constats, échanges écrits, témoignages, interventions techniques, rapports d'assurance ou de syndic.
2/ Signaler le trouble au bailleur par écrit
Informer le bailleur par courrier ou par mail, en décrivant précisément les faits et en demandant une intervention rapide.
Idéalement par lettre recommandée avec accusé de réception.3/ Mettre en demeure si rien ne bouge
Si le trouble persiste, adresser une mise en demeure au bailleur, en fixant un délai clair pour :
- réaliser les travaux,
- ou prendre des mesures contre l'occupant à l'origine du trouble.
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