Logements vacants, une nouvelle taxe unique à compter de 2027
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La loi de finances pour 2026, adoptée définitivement par le Parlement et actuellement en attente de la décision du Conseil constitutionnel, prévoit une refonte de la fiscalité applicable aux logements vacants. Cette réforme, sous réserve de la promulgation de la loi en l'état, aurait pour objectif de simplifier un dispositif aujourd'hui éclaté entre deux taxes distinctes, en les fusionnant au sein d'une imposition unique applicable à compter des impositions établies au titre de 2027.
Les dispositions relatives aux logements vacants ne figurent pas, à ce stade, parmi les articles susceptibles de censure constitutionnelle, ce qui permet d'anticiper leur entrée en vigueur selon le calendrier annoncé.
Cette fiche pratique a pour objet de présenter, de manière accessible, les principes de cette réforme prévue par la loi de finances pour 2026, les logements susceptibles d'entrer dans son champ d'application, ainsi que les conséquences concrètes pour les propriétaires concernés. À l'issue de la lecture, vous pourrez identifier si vos biens pourraient être soumis à cette nouvelle taxe et anticiper son impact fiscal.
Une refonte annoncée de la fiscalité des logements vacants : disparition des deux taxes actuelles
Dans l'état actuel du droit, la fiscalité des logements vacants repose sur deux dispositifs distincts : d'une part, la taxe annuelle sur les logements vacants, applicable de plein droit dans les communes situées en zones dites " tendues ", et d'autre part, la taxe d'habitation sur les logements vacants, instituée sur délibération des communes lorsque la première taxe ne s'applique pas.
La loi de finances pour 2026 prévoit la suppression de ces deux taxes à compter des impositions établies au titre de 2027 et leur remplacement par une taxe sur la vacance des locaux d'habitation unique. Cette nouvelle taxe reprendrait l'essentiel des règles applicables aux dispositifs existants, tout en les harmonisant. Elle s'appliquerait obligatoirement dans les communes caractérisées par un déséquilibre marqué entre l'offre et la demande de logements, et facultativement dans les autres communes, sous réserve d'une décision locale.
La durée minimale de vacance prise en compte dépendrait de la localisation du logement : un logement serait regardé comme vacant après une année d'inoccupation dans les zones concernées par le déséquilibre du marché immobilier, et après deux années d'inoccupation hors de ces zones.
Pour les impositions établies au titre de 2027, la durée de vacance antérieure au 1er janvier 2027 serait prise en compte pour apprécier si le seuil est atteint.
Champ d'application, redevables et conséquences pratiques pour les propriétaires
La taxe serait due par la personne qui dispose du logement depuis le début de la période de vacance retenue, qu'il s'agisse du propriétaire, de l'usufruitier ou d'un titulaire de droits assimilés. En cas de mutation du bien, l'appréciation de la vacance se ferait donc au regard du redevable qui détient effectivement le logement pendant la période exigée, sans mécanisme automatique de " remise à zéro " du délai.
Le dispositif viserait exclusivement les logements non meublés volontairement laissés inoccupés. En revanche, certains logements resteraient exclus, notamment lorsque l'inoccupation est indépendante de la volonté du contribuable, lorsque le logement est occupé plus de 90 jours consécutifs sur la période de référence, ou lorsqu'il relève du parc social ou du domaine public.
L'assiette de la taxe serait constituée par la valeur locative cadastrale du logement, identique à celle retenue pour la taxe d'habitation sur les résidences secondaires. Les taux seraient variables selon la situation géographique : en zone tendue, un taux progressif serait appliqué selon la durée de vacance, avec la possibilité pour les communes de le majorer dans certaines limites ; hors zone tendue, l'instauration et le taux de la taxe dépendraient d'une délibération locale.
Aucune obligation déclarative spécifique ne pèserait sur les contribuables, la taxe devant être établie à partir des informations déjà détenues par l'administration fiscale, notamment celles issues de la déclaration des biens immobiliers. Le contrôle, le recouvrement et le contentieux seraient alignés sur les règles applicables en matière de taxe foncière.
À retenir : Sous réserve de la promulgation définitive de la loi de finances pour 2026, la réforme conduirait, à compter de 2027, à une taxation plus lisible mais potentiellement renforcée des logements durablement vacants. Avant de conserver un bien inoccupé, il est essentiel d'anticiper la durée de vacance, la localisation du logement et les décisions prises par la commune afin d'évaluer le risque fiscal et d'envisager, le cas échéant, des solutions adaptées.
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