Bail d'habitation - congé par voie électronique

Les faits de l'espèce

C'est l'histoire d'un locataire qui a délivré son préavis à son bailleur par lettre recommandée électronique.

Pour rappel, lorsqu'un locataire souhaite quitter son logement, un simple courriel ne correspond pas aux modes de notification prévis pour donner congé.

Ainsi, les quatre seuls modes de notifications offerts au locataire sont les suivants :

- la remise en mains propres contre récépissé ;

- l'acte de commissaire de justice (ex-huissier de justice) ;

- la lettre recommandée avec accusé de réception ;

- ou la lettre recommandée électronique dite "LRE".

Le problème dans cette affaire est que le bailleur n'a pas accusé réception de son préavis.

Le congé est-il valable ? D'un côté, le locataire soutenait que le bailleur, en sa qualité de professionnel, était présumé avoir consenti à la réception des lettres recommandées électroniques et ne pouvait invoquer l'absence de réception pour contester les effets du congé et de l'autre, le bailleur soutenait ne pas avoir consenti à la notification de congé par lettre recommandée électronique, de sorte qu'aucune réception effective ne peut être démontrée par son locataire.

La portée de l'arrêt

La Cour de cassation a donné raison au bailleur en retenant que, comme pour une lettre recommandée postale, le congé adressé par lettre recommandée électronique suppose de pouvoir prouver sa réception effective par le destinataire.

En effet, la validité du congé est subordonnée à la preuve de sa réception effective par le destinataire, peu important que le congé ait été envoyé par voie postale ou par voie électronique.

Ainsi, à défaut de preuve de cette réception, le congé ne peut être considéré comme valablement délivré.

Cette solution est en conformité avec la jurisprudence en la matière qui précise que n'est pas régulièrement donné le congé d'un bail d'habitation délivré par lettre recommandée avec demande d'avis de réception revenue à son expéditeur avec la mention " pli avisé et non réclamé " (Cass. Civile 3ème, 21 septembre 2022, n° 21-17.691).

Il doit donc en être de même lorsque le destinataire d'une lettre recommandée électronique ne la réclame pas, même si, professionnel, il est présumé avoir consenti à la réception d'envois recommandés électroniques.

En pratique, le locataire a intérêt à choisir un mode de notification permettant d'établir sans difficulté la réception effective du congé.

L'enjeu de la réception effective est la date du début du préavis, puisqu'il court à compter de la date de réception du préavis par le bailleur.

L'accompagnement par un avocat pour ce type de démarche est ouvert à tous les locataires qui souhaitent s'assurer du bon respect du formalisme légal.