Cass. 3e civ. 12 février 2014 n° 12-27.182, G. c/ D.
Un acheteur ne peut pas être obligé de déposer une demande de prêt dans un délai inférieur à un mois, c'est-à-dire la durée légale minimale de validité de la condition suspensive d'obtention d'un prêt.
Une promesse synallagmatique de vente portant sur un appartement est signée sous la condition suspensive de l'obtention d'un prêt dans un délai de 30 jours, l'acheteur s'engageant à déposer une demande de prêt dans un délai de 10 jours à compter de la signature de l'acte. Ce n'est que bien plus tard, après avoir reçu la promesse par un courrier lui permettant d'exercer son droit de rétractation, que l'acheteur s'adresse à un courtier qui présente sans succès des demandes de prêt aux banques. Les vendeurs reprochent à l'acheteur de ne pas justifier du dépôt d'une demande de prêt dans le délai imparti et l'assignent en paiement de la clause pénale prévue dans la promesse.
La cour d'appel rejette la demande des vendeurs au motif que la demande de prêt a été déposée dans le délai fixé, estimant que le point de départ de ce délai a été reporté à la fin du délai de rétractation de 7 jours. Elle ajoute qu'en s'adressant à un courtier, l'acheteur a satisfait à l'obligation de déposer une demande de prêt auprès d'un organisme financier. Elle en déduit que la non-réalisation de la condition suspensive n'est pas imputable à l'acheteur.
La Cour de cassation confirme la solution mais en la motivant différemment. Elle énonce que les dispositions d'ordre public de l'article L 312-16 du Code de la consommation interdisent d'imposer à l'acquéreur de déposer une demande de crédit dans un certain délai, cette obligation contractuelle étant de nature à accroître les exigences légales.
Remarque
Il s'agit d'une nette confirmation de jurisprudence (Cass. 1e civ. 28-1-1992 n° 89-11.152 : RJDA 3/92 n° 267 ; Cass. 3e civ. 6-7-2005 n° 04-13.381 : RJDA 2/06 n° 180 ; Cass. 3e civ. 7-4-2009 n° 08-15.896 : RJDA 11/09 n° 998). Lorsque l'acquéreur d'un bien immobilier finance son achat à l'aide d'un prêt immobilier, l'acquisition est conclue sous la condition suspensive de l'obtention de ce prêt. La durée de validité de cette condition suspensive ne peut pas être inférieure à un mois (C. consom. art. L 312-16, al. 1). L'acheteur doit donc disposer d'au moins un mois pour rechercher, demander et obtenir son prêt. Cette disposition étant d'ordre public, la promesse de vente ne peut pas prévoir des obligations plus strictes et imposer à l'acheteur, comme en l'espèce, de déposer sa demande de prêt dans un délai de 10 jours. Si une clause de la promesse fixe un délai inférieur à un mois pour le dépôt de la demande de prêt, aucune sanction ne pourra être prononcée contre l'acheteur en cas de non-respect, sauf aux juges à retenir, sur le fondement de l'article 1178 du Code civil, la faute de l'acheteur en cas de dépôt tardif de la demande mettant obstacle à la réalisation de la condition.
Source : Editions Francis Lefebvre