Permis de construire et conditions suspensives - Conseils pratiques
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L'acquisition d'un terrain à construire dans le cadre d'un compromis de vente comporte le plus souvent une condition suspensive relative à l'obtention d'une autorisation de construire.
Il est indispensable de prévoir dans la rédaction du compromis de vente que la réalisation de cette condition suspensive sera acquise, uniquement en présence d'une autorisation présentant un caractère définitif.
Faculté de retrait de l'autorisation
En effet, il faut rappeler qu'en application de l'article L. 424 - 5, alinéa 2 du code de l'urbanisme, l'autorité qui a délivré l'autorisation à la faculté de la retirer dans les trois mois de la date de sa délivrance (autorisation explicite ou implicite,dénommée aussi tacite).
Par conséquent, le risque pris par l'acquéreur est de se voir opposer l'acquisition de la condition suspensive par la production d'une autorisation de construire dont le caractère définitif n'est pas encore acquis, et par conséquent l'obligation corrélative de réaliser la vente par acte authentique.
Or, il faut rappeler, ainsi que l'enseigne un arrêt de la cour d'appel de Rouen, que la signature de l'acte authentique consacre la réalisation des conditions suspensives sans pouvoir postérieurement à sa signature tenter de contester la portée de l'autorisation de construire obtenu, dans l'hypothèse d'un retrait.
Rédaction du compromis
L'acquéreur du terrain doit par conséquent se préoccuper le plus en amont possible de son projet, des questions d'urbanisme afin de disposer d'une part d'un certificat d'urbanisme, de préférence opérationnel (voir ci-dessous), qui peut faire état de différentes contraintes, et dès la signature du compromis, déposer le dossier de permis de construire afin de faire démarrer le délai de trois mois le plus tôt possible.
Ce délai est, en principe, compatible avec le délai de préparation de l'acte authentique et de la réalisations des autres conditions suspensives.
Conclusion
Pour le cas où ce processus ne serait pas accepté par le vendeur, une solution pourrait consister à déposer une demande de certificat d'urbanisme opérationnel au visa de l'article L. 410 -1, b, du code de l'urbanisme (délai d'instruction : 2 mois).
Toutefois, la délivrance d'un certificat opérationnel d'urbanisme positif, nécessairement explicite dans ce cas, et non pas tacite comme cela est possible pour le certificat d'information générale, constitue un simple document d'information et ne préjuge pas de l'obtention postérieure de l'autorisation de construire à obtenir par le dépôt du permis de construire.
L'avantage du certificat opérationnel est qu'il cristallise le droit applicable pendant une période de 18 mois.
Par conséquent,cette solution palliative présente néanmoins un certain degré d'insécurité.
(Cour d'appel, Rouen, 1re chambre civile, 13 Mars 2019 , n° 17/02250- accessible sur Légifrance)
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