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Compromis de vente: un engagement réciproque

Immobilier / Par Alexia.fr , Publié le 20/02/2008 à 11h52
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Le compromis de vente - notion

En signant un compromis (ou une promesse synallagmatique de vente) le vendeur s’engage à vendre un bien immobilier à des conditions déterminées, tandis que l’acheteur s’engage à l’acquérir aux mêmes conditions.
Ce qui change par rapport à la promesse unilatérale de vente, c’est l’engagement réciproque des parties sur la vente (dans la PUV, seul le vendeur s’engage sur la vente, le bénéficiaire dispose d’une option : acheter ou ne pas acheter).
Comme pour une PUV, les parties peuvent prévoir que le futur acquéreur versera d’une somme d’argent, appelée ici dépôt de garantie (environ 10% du prix), dans l’attente de la réalisation de la vente. Lors de la réitération de la vente devant notaire, cette somme s’imputera sur le prix de vente. Si la vente ne se réalise pas en raison d’un fait extérieur à la volonté des parties (par exemple non réalisation d’une condition suspensive), alors le dépôt de garantie sera restitué à l’acquéreur.
Si toutes les conditions de la vente sont fixées et si les deux parties sont d’accord, la vente n’est toutefois pas encore parfaite et nécessite l’accomplissement de certaines conditions et formalités. Celles-ci doivent être mentionnées dans le compromis.

Les conditions suspensives

Le compromis comporte des conditions suspensives identiques à celles employées dans une promesse unilatérale de vente.
Notamment, le compromis de vente doit comporter une condition suspensive d’obtention d’un prêt pour financer le bien, sauf si l’acquéreur indique (sous la forme d’une mention manuscrite) que son acquisition se fera sans le recours à un tel financement.
Et, dès lors qu’il est indiqué dans la promesse que le bénéficiaire sollicitera un prêt immobilier pour se porter acquéreur, la loi prévoit que la vente ne pourra être conclue qu’à la condition qu’il l’obtienne.
Et, comme pour la PUV, dans l’hypothèse où la (ou les) condition suspensive ne se réaliserait pas (exercice de la faculté de préempter par un titulaire de ce droit, non obtention d’un prêt), tout se passe comme si le compromis de vente n’avait jamais été conclu.
Le dépôt de garantie devra alors être restitué à l’acquéreur. Par ailleurs, le vendeur sera délié de ses engagements et pourra chercher un nouvel acquéreur pour son bien.

Contenu et forme du compromis

Comme pour la PUV, le compromis peut être rédigé par les parties seules, ou assistées par un professionnel tel un agent immobilier (il s’agira alors d’un acte sous seing privé), ou par un notaire (il s’agira alors d’un acte authentique).
En annexe, doit figurer le dossier de diagnostic technique.
Par ailleurs (et contrairement à la PUV), le compromis de vente n’a pas être enregistré.

Voir également :
- la fiche sur « les avant-contrat de vente » ;
- le modèle : « Compromis de vente »

Le délai de réflexion ou de rétractation

Depuis le 1er juin 2001, les particuliers signataires d’un avant-contrat de vente en vue de l’achat d’un bien immobilier (neuf ou ancien) à usage d’habitation disposent d’un délai de réflexion ou de rétractation de 7 jours. Ainsi, l’acte signé ne devient définitif qu’à l’expiration de ce délai, qui commence à courir le lendemain de la notification de l’acte.

Les effets du compromis

Les effets du compromis sont ceux d’une vente qui serait retardée jusqu’à la signature de l’acte définitif. Ainsi, la propriété du bien ne sera transférée à l’acquéreur que lors de la signature de l’acte de vente devant notaire.
Cependant, les engagements réciproques des parties étant irrévocables, en cas de litige, chaque partie peut demander au juge de contraindre l’autre à exécuter ses obligations (payer le solde du prix convenu, constater la vente pour opérer le transfert de propriété…).


Voir également le modèle « Compromis de vente »

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