Acheter un bien aux enchères immobilières : Est-ce une bonne idée ?

Par Maître GUILLOTIN, Avocat Publié le 25/01/2019 à 13h07

Pour les professionnels de l'immobilier (marchands de biens), c'est un mode d'acquisition bien connu afin d'élargir leur champ d'investigation.

Pour les particuliers, l'achat d'une résidence principale ou secondaire est souvent synonyme de bonnes affaires, mais également de risques.

Est-ce réellement le cas ? Et comment s'y prendre ?

Qui dit enchères immobilières dit Tribunal, Avocat ou Notaire

Il existe deux types d'enchères immobilières :

- Celles qui se déroulent à la barre du Tribunal, décidées par le Juge de l'Exécution à la demande de l'avocat d'un créancier (organisme bancaire, syndic de copropriété,...) qui effectue tous les actes préparatoires (rédaction du cahier des conditions de vente, publicités). Cette vente se réalise sans le consentement du ou des débiteur.s qui peut.vent s'opposer à la vente de leur bien;

L'assistance de l'avocat est obligatoire, et précieuse car il est le garant de la sécurité juridique et financière des enchères.

- Celles organisées par les notaires. Il s'agit la plupart du temps de régler une succession ou une liquidation de régime matrimonial.

Une offre attractive

Organisées régulièrement par le Tribunal, les ventes aux enchères immobilières proposent une grande variété de biens : du parking à la cave en passant par un studio dans une résidence avec services, des terrains nus, une maison d'habitation, un appartement, ou un local commercial, parfois même un immeuble entier.

Si la mise à prix est toujours attractive avec une valeur de présentation souvent de 10 à 30 % inférieure au prix du marché, elle ne représente que très rarement le prix d'adjudication.

Au jeu des enchères comme sur le marché de l'immobilier, le prix de vente est le résultat d'une confrontation entre l'offre et la demande. Tout dépend donc de la configuration du marché immobilier. Dans la période actuelle de dynamisme immobilier et de rareté de l'offre, que connaissent Paris et les grandes Métropoles, mais également les villes attractives comme les stations balnéaires ou de sports d'hiver, les biens présentés sont généralement adjugés au prix du marché.

Des transactions immobilières en 90 secondes

Les enchères qui ont lieu au Tribunal sont portées obligatoirement par un avocat du Barreau du ressort, et généralement de 1000 Euros en 1000 Euros, à partir de la mise à prix.

L'adjudicataire est celui dont l'enchère a duré 90 secondes sans qu'une autre enchère ne soit venue couvrir la sienne. En général, ces transactions se finalisent en quelques minutes.

Attention : les potentiels acquéreurs qui assistent à ces séances sont des particuliers ou des marchands de biens qui ne poursuivent pas nécessairement le même objectif, et n'ont pas non plus le même budget..!

Quid des frais ?

Pour une vente à la barre du Tribunal, les frais d'acquisition sont légèrement inférieurs à ceux d'une vente de gré à gré.

Ils évoluent entre 7 et 8 %, auxquels il faut ajouter les honoraires et frais d'avocat.

Si le bien est acheté occupé, le jugement vaut titre d'expulsion. Il faut mandater un huissier de justice qui fera libérer les lieux.

En revanche, pour les enchères notariales, les frais d'acquisition sont sensiblement supérieurs à ceux d'une vente négociée car ils avoisinent de 12 à 14 % du prix d'adjudication. Cela comprend les frais habituels de transaction et une participation financière au cout d'organisation de la vente aux enchères et à la publicité de l'offre.

Est-ce risqué ?

Il faut connaître plusieurs spécificités de la vente aux enchères immobilières :

Si une surenchère égale d'au moins 1/10 du prix d'adjudication intervient dans les 10 jours suivants l'audience, le bien est remis en vente au prix d'adjudication majoré de 10 %.

Sinon, la vente est ferme et définitive, sans possibilité pour l'adjudicataire de faire jouer le délai de rétractation de 10 jours applicable dans le cadre d'une vente négociée.

Concernant le financement du bien, le règlement doit s'effectuer dans les 2 mois et 10 jours suivant la date de la vente, ce qui est plus rapide que dans le cas d'une vente de gré à gré d'une durée moyenne de 90 jours.

En outre, aucune condition suspensive ne peut être invoquée par l'adjudicataire en cas de refus de son prêt bancaire. Aussi, il faut s'assurer en amont de la viabilité de son plan de financement avec son organisme bancaire.

Quels conseils pour remporter un bien aux enchères publiques ?

Tout le monde a le droit de participer à une vente aux enchères. Toutefois, cela ne s'improvise pas le jour de l'audience d'adjudication.

Il faudra se déplacer pour juger de la situation et de l'état du bien convoité. Il convient de se rendre disponible, car ces visites, organisées quelques jours avant l'audience, sont collectives et fixées à des jours et horaires précis.

Compte tenu du temps limité sur place, il convient de tout regarder en détail et si besoin de se faire accompagner d'un professionnel pour chiffrer des éventuels travaux.

Il faudra également consulter le cahier des conditions de la vente et ce impérativement. Pour chaque lot présenté, l'avocat élabore ce document qui constitue une mine d'informations sur le bien : descriptif détaillé, diagnostics immobiliers, règlement de copropriété, derniers procès verbaux des assemblées générales, etc.

Le meilleur conseil est de se rapprocher d'un avocat qui vous délivrera les conseils nécessaires et vous aidera à préparer votre acquisition immobilière, et également effectuera la publicité de votre jugement qui vaut titre de propriété si vous êtes chanceux !

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