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un agent immobilier a fait visiter ma maison sans mandat en me faisant croire que la maison l'intéressait pour lui, ce qui était totalement mensongé. Il m'a fait signer un mandat de vente plusieurs jours après anti-daté et chez moi en m'indiquant que c'était juste une formalité car il comptait faire signer un mandat de recherche a ces gens qui l'accompagnaient, qui bien sur n'ont rien signé, même pas un bon de visite, compte tenu qu'il n'avait rien en main, j'ignorais que cela était faisable de faire un mandat de recherche et mes acheteurs futurs aussi (j'ai un mail de sa part qui confirme mes dires - ) par gentillesse et dans l'ignorance je ne me suis pas méfiée, compte tenu que les gens avait fait une offre 2 jours avant qu'il me fasse signer ce fameux mandat. . Aujourd'hui après d'autres péripéties et une absence totale dans la négociation en m'indiquant même qu'il m'avait "zappé" et qu'il avait suivi de loin la négociation entre vendeur/acheteur !!!aujourd'hui, la promesse est signée, nous l'avons toujours tenu au courant par mail, même il a été convié a la signature, il n'a jamais contesté le montant possible octroyé dont nous lui avons fait part, compte tenu de sa totale desolidarisation du dossier, il a disparu pendant presque 2 mois.
il réclame aujourd'hui par voix d'avocat un montant extremement important. Est-ce que le fait de faire signer un mandat anti daté est-il un moyen juridique abusif permettant l'annulation pure et simple de ce mandat ainsi que le fait d'abandonner des clients dans une négociation après multe appels et mails sans succes. Il me menace également d'utiliser vente ou pas la clause pénale alors qu'il a laissé vide dans le mandat la mention de temps empêchant le rapprochement des parties. Les autres agences officielles avaient mentionnées 12 mois, lui c'est indéterminé ?
Merci à l'avance de bien vouloir m'indiquer quels moyens de défenses je peux invoquer pour me sortir de cette situation qui risque d'affoler mes acheteurs. Je précise également que le notaire le jour de la signature de la promesse a appelé l'agence pour savoir si ils venaient, ils ont répondu non et nous sommes au courant ??
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La profession d'agent immobilier es régi par la loi n°70-9 du 2 janvier 1970 « réglementant les conditions d'exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce » (loi Hoguet) et le décret n° 72-678 du 20 juillet 1972.
Pour l'applicabilité et l'application du statut impératif, deux conditions doivent être caractérisées, le professionnel doit notamment se livrer ou apporter son concours à des opérations portant sur les biens d'autrui. Or, la Cour de cassation a précisé que le mandat écrit doit être antérieure aux diligences effectuées par l'agent immobilier (Cass. Civ. 1ère , 28 avril 2011 n° 10-13870).
Votre dossier parait donc avoir deux axes de défense :
- soit vous alléguez la nullité du mandat compte tenu (i) des manœuvres frauduleuses employés par l'agent pour obtenir votre signature mais également (ii) de la fausse date du mandat (celui ayant été signé postérieurement à l'offre des acheteurs) ;
- soit vous alléguez que l'agent n'a effectué aucune diligence dans le cadre de l'opération de vente conformément aux critères posées par la loi Hoguet.
Dans les deux cas, le résultat recherché concrètement sera sensiblement le même : absence d'honoraires dus, éventuellement des dommages et intérêts.
Il s'agit toutefois d'une question délicate qui mérite normalement l'assistance d'un conseil à vos côtés pour étudier de manière approfondie votre dossier (circonstances de la vente / circonstances de la signature du mandat / étude de la jurisprudence sur des cas similaires).
Bien à vous,
Jérémy Armet Avocat
il y a 10 ans
jalna
REPONSE A MAITRE JEREMY ARMET APRES REPONSE A MON MAIL DU 8 NOVEMBRE AU SOIR LE 9 NOVEMBRE 2015
Cher Maître, Je vous remercie de votre réponse rapide à ma demande de défenses concernant mon dossier. Comme vous l'indiquez il s'agit d'une question délicate, mais votre première approche et réponse me permet d'espérer peut-être de pouvoir rapidement stopper ce litige en invoquant par voie de conseil auprès de l'avocat demandeur (certainement pas au courant des points litigieux liés à son client et invoqués auprès de vous)les circonstances réelles ayant abouties à la signature d'un mandat mentionnant une fausse date (celui-ci ayant été signé postérieurement à l'offre des acheteurs).
L'agent immobilier a porté la date du 11 Août 2015 sur le mandat signé en réalité le 19 Août 2015, chez moi (pour preuve un mail de l'Agent - daté électroniquement du 20 août 2015 à 2h50, mentionnant : " Le mandat d'aujourd'hui n'était même pas nécessaire dans cette mesure. Nous l'avons fait ( et je vous en remercie ) en guise de formalité et en attendant de régulariser avec les acquéreurs." Je tenais à vous préciser ce point très important, dans la mesure où c'est ma parole contre la sienne, compte tenu que la mention frauduleuse de la date du 11 août, pourrait être affirmée valable par sa défense, ce mail rétabli la vérité, car son but était de faire signer un mandat de recherche aux acquéreurs
.D'autre part, lors de ce rendez-vous chez moi où il m'a fait signer ce mandat, il a tout de même été obligé d'appeler l'agence pour qu'il lui donne un numéro pour le mandat. Ce point peut-être aussi une possibilité de défense pour nous dans la mesure où ce numéro correspond dans leur registre obligatoire à une date précise , en l'occurrence le 19 où le 20 Août .
Grâce à vos indications j'ai consulté sur internet l'arrêt rendu par la cour de Cassation le 28 avril 2011 qui m'a permis de mieux comprendre ma propre situation et celle de mes acheteurs, car eux mêmes sont concernés. Je leur ai adressé un mail pour que nous puissions en débattre et prendre une décision ensemble rapidement. Merci à nouveau de me donner votre avis et conseils sur ces nouveaux éléments . Bien cordialement. Jalna
