Airbnb bruyant : le trouble anormal de voisinage peut faire condamner le propriétaire

Par Maître BENZACKEN, Avocat Publié le 29/05/2026 à 08h43

Les locations Airbnb ont profondément transformé certains immeubles. Dans les zones touristiques ou les grandes villes, il n'est plus rare de voir défiler chaque semaine de nouveaux occupants, parfois peu soucieux de la tranquillité des résidents. Fêtes improvisées, allées et venues nocturnes, portes qui claquent, valises dans les escaliers, dégradations des parties communes ou sentiment d'insécurité : ces situations alimentent de plus en plus de conflits entre voisins.

Pour autant, une location de courte durée n'est pas illégale par nature. Beaucoup de propriétaires pensent donc être à l'abri dès lors que leur activité respecte les règles administratives ou le règlement de copropriété. C'est une erreur. Depuis longtemps, les tribunaux rappellent que chacun doit utiliser son bien sans imposer aux autres des nuisances excessives.

La Cour de cassation a ainsi consacré le principe selon lequel " nul ne doit causer à autrui un trouble anormal de voisinage " (Cass. 3e civ., 13 novembre 1986 - 84-16.379). Ce mécanisme, désormais inscrit dans le Code civil depuis 2024, constitue aujourd'hui l'un des principaux fondements juridiques utilisés contre les locations Airbnb génératrices de nuisances.

Une location Airbnb autorisée peut malgré tout devenir illicite

Le point essentiel à comprendre est que les juges ne sanctionnent pas la location touristique en elle-même. Ce qu'ils examinent, ce sont ses conséquences sur les voisins.

La notion de trouble anormal de voisinage repose sur une idée simple : vivre en collectivité implique d'accepter certains désagréments, mais pas des nuisances qui dépassent ce qu'une personne raisonnable doit normalement supporter. L'appréciation se fait au cas par cas, en tenant compte notamment de l'intensité du trouble, de sa fréquence, de sa durée et du contexte local.

Les nuisances sonores constituent naturellement le premier motif de contentieux. La Cour de cassation a déjà admis que des bruits répétés, notamment lorsqu'ils surviennent la nuit, peuvent caractériser un trouble anormal de voisinage (Cass. 2e civ., 14 juin 2007, n° 06-15.851). Mais les tribunaux prennent également en compte d'autres éléments : dégradations des parties communes, déchets abandonnés, comportements agressifs, va-et-vient incessants ou occupation festive des lieux.

Il est également important de rappeler qu'une activité peut être parfaitement conforme aux règles administratives tout en générant un trouble anormal de voisinage. La Cour de cassation juge de manière constante que le respect des autorisations ou des réglementations applicables n'exclut pas la responsabilité lorsque les nuisances demeurent excessives (Cass. 3e civ., 12 octobre 2005, n° 03-19.759).

Cette logique a été appliquée directement aux locations touristiques. Dans une affaire concernant plusieurs appartements exploités en location saisonnière dans une copropriété parisienne, les juges ont retenu l'existence de troubles anormaux de voisinage en raison des tapages nocturnes, des dégradations et des interventions répétées des forces de l'ordre. Pourtant, la location meublée de courte durée n'était pas expressément interdite dans l'immeuble (CA Paris, Pôle 1 - Chambre 8, 11 février 2022, n° 21/10676).

Autrement dit, ce n'est pas Airbnb qui est sanctionné, mais les conséquences excessives de son exploitation.

Le propriétaire ne peut pas se réfugier derrière le comportement des voyageurs

Face aux plaintes du voisinage, certains propriétaires avancent toujours le même argument : ils ne sont pas présents sur place et ne peuvent pas être tenus responsables du comportement de leurs occupants temporaires.

Cette défense convainc rarement les tribunaux.

En matière de trouble anormal de voisinage, la responsabilité repose sur l'existence même du trouble et non sur la démonstration d'une faute. La victime n'a donc pas à prouver que le propriétaire a personnellement participé aux nuisances. Elle doit simplement démontrer que les troubles trouvent leur origine dans le logement concerné.

La Cour de cassation a ainsi jugé que la victime d'un trouble provenant d'un immeuble donné en location peut demander réparation directement au propriétaire (Cass. 3e civ., 17 avril 1996, n° 94-15.876). Cette solution est particulièrement importante dans le contexte des locations Airbnb, où les occupants changent constamment et sont parfois difficiles à identifier ou à poursuivre.

Concrètement, un propriétaire qui continue à louer son bien malgré des plaintes répétées, qui ne met en place aucun encadrement ou qui laisse se multiplier les incidents s'expose à une condamnation. Les juges attendent désormais des exploitants qu'ils prennent des mesures adaptées pour prévenir les nuisances : règlement intérieur, limitation des fêtes, contrôle des voyageurs ou réaction rapide en cas de signalement.

Les sanctions peuvent être significatives. Selon les situations, le juge peut ordonner la cessation des troubles, accorder des dommages et intérêts, imposer une astreinte financière ou encore ordonner des mesures techniques destinées à limiter les nuisances.

Les dossiers les plus solides sont ceux qui reposent sur des preuves

Dans les conflits liés aux locations Airbnb, les émotions prennent souvent le dessus. Pourtant, devant un juge, ce sont les preuves qui font la différence.

Les voisins ont tout intérêt à conserver les éléments permettant de démontrer la répétition et la gravité des nuisances : constats d'un commissaire de justice, expertise, attestations d'autres résidents, courriels adressés au propriétaire, interventions de police, photographies, vidéos, échanges avec le syndic.

Les tribunaux attachent une importance particulière à la répétition des incidents. Un événement isolé suffira rarement. En revanche, une accumulation de plaintes, d'interventions et de témoignages sur plusieurs mois peut démontrer que les nuisances dépassent largement les inconvénients normaux de la vie en collectivité.

La jurisprudence va même parfois plus loin. La Cour de cassation a admis qu'un simple risque pouvait suffire à caractériser un trouble anormal de voisinage lorsqu'il est suffisamment sérieux. Elle l'a notamment reconnu à propos d'un stockage de paille créant un risque d'incendie pour une propriété voisine (Cass. 2e civ., 24 février 2005, n° 04-10.362). Cette logique montre que les juges cherchent avant tout à prévenir les atteintes à la qualité de vie des riverains.

Enfin, les copropriétaires disposent aujourd'hui d'un levier supplémentaire. Dans un arrêt du 16 octobre 2025, la Cour de cassation a confirmé qu'un copropriétaire peut agir seul pour défendre la jouissance de son lot lorsqu'il subit un trouble anormal de voisinage, même s'il n'a pas préalablement informé le syndic (Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 16 octobre 2025, 23-19.843, PB).

Pour les victimes de nuisances liées à une location Airbnb, le message est donc clair : il n'est plus nécessaire de démontrer une faute du propriétaire ni d'attendre une action collective de la copropriété. Lorsque les nuisances deviennent excessives, répétées et suffisamment documentées, le trouble anormal de voisinage constitue aujourd'hui une voie d'action particulièrement efficace.

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