Achat en nue-propriete

Sujet initié par Maitre Peeters, il y a 3 ans - 1363 vues

Chers confrères,
N'étant pas spécialisé dans le droit immobilier, je me permets de vous solliciter. Mon client est sur le point d'acheter une nue-propriété à une vendeuse de 79 ans et souhaite être contractuellement protégé.

1) L'agence intermédiaire, spécialisée dans le viager, applique le barème Daubry (attribuant dans son cas 52% au nue-propriétaire) plutôt que le barème fiscal, tout en affirmant que rien n'oblige quiconque à l'application du barème du CGI (qui préconise 70% du fait de l'âge).

S'il est en effet possible de ne pas appliquer le barème fiscal afin de retenir une évaluation dite économique de l'usufruit, il semble que cette solution mette fin aux avantages du démembrement dans la mesure où le nu-propriétaire ne bénéficie pas de l'extinction de l'usufruit au décès de l'usufruitier ; en tant que nue-proprietaire, je comprends qu'il pourrait donc être amené à payer des droits de succession sur la quote-part du prix reçue par l'usufruitier si celui-ci ne la consomme pas avant son décès. Ce qui ne serait en effet pas du tout intéressant pour lui. Pourriez-vous, je vous prie, m'apporter votre éclaircissement ?

De plus, comment protéger mon client contre un éventuel redressement fiscal (des frais notariés calculés sur une valeur contestée), une annulation de la vente, une requalification, une demande de règlement au vendeur de la différence ou plus généralement une quelconque contestation ...?

2)Comment peut-il se protéger face aux héritiers qui, par la suite, pourrait éventuellement contester la vente ? (en demandant une lettre légalisée dans laquelle ces héritiers se diraient informés de la transaction à laquelle ils ne s'opposent pas ?)

3) Dans le cas où l'usufruitière ne paierait plus les charges de copropriété, comment protéger mon client qui ne saurait être tenu responsable ?

4) Dans le cas où l'usufruitière décide de vendre son usufruit, me confirmez-vous que mon client récupère bien, quoiqu'il advienne, la pleine propriété au décès de l'usufruitière ?

5) Me confirmez-vous également que si l'usufruitière décide de louer le bien, cette location peut prendre fin après le décès de l'usufruitière ? Et avant la location du vivant de l'usufruitière, me confirmez-vous bien que mon client peut avoir un droit de regard sur la qualité du locataire ?

6) Plus généralement, quelle clause recommanderiez d'inclure dans ce contrat afin de protéger mon client et diminuer les risques ?

Dans l'attente de vous lire,
Par avance, je vous remercie
Confraternellement
Maitre Peeters