Action en nullité du bail d'habitation sur la base du 1128 du cc, est-ce bon ?
Praticiens du droit, bonjour,
J'envisage de porter mon affaire devant la justice pour obtenir l'annulation du bail entrainant la restitution des loyers et la réparation des chefs de préjudice moral. Est-ce que mes arguments juridiques sont corrects au regard d'un DDT que j'ai fait faire le 28 février 2024 et qui a révélé une installation électrique dangereuse pouvant porter atteinte à la sécurité des occupants. J'ai été contraint de déménagé à la hâte par peur d'être électrocuté.
l'article 1128 du Code civil stipule que trois conditions sont essentielles à la validité d'un contrat : le consentement des parties, leur capacité à contracter, et un contenu licite et certain. Tout manquement à ces conditions peut entraîner la nullité du bail.
Les motifs suivants justifient ma demande
1.Obligations d'information : Selon l'article 3-3 de la loi n° 89-462, le bailleur a l'obligation de remettre au locataire, à la conclusion ou au renouvellement du bail, un diagnostic technique comprenant un diagnostic de performance énergétique et un état de l'installation électrique intérieure. Le non-respect de cette obligation entache le contrat.
2. Vice de consentement : Le consentement d'une partie a été obtenu de manière inappropriée. En effet, la non-communication du diagnostic électrique par le bailleur m'a empêché d'accéder à des informations essentielles concernant la dangerosité de l'installation électrique, ce qui a eu un impact déterminant sur mon consentement.
3.Incapacité juridique : Si le bail avait été signé par une personne sous tutelle ou un mineur non émancipé sans accord, cela constituerait une cause d'annulation. Bien que ce point ne me concerne pas personnellement, il est important de le mentionner pour la validité générale.
4.Objet illicite : Le bail porte sur un logement qui ne respecte pas les normes de sécurité et les conditions minimales d'habitabilité définies par le Décret du 6 mars 1987 (art. 6 de la loi du 6 juillet 1989).
5.Logement indigne : Selon la Loi n° 90-449 du 31 mai 1990, Article 1-1, le logement est considéré comme indigne, ce qui constitue un motif supplémentaire pour annuler le bail.
6.Logement insalubre : Conformément à l'article L1331-22 du Code de la santé publique, le logement est qualifié d'insalubre, ce qui justifie également ma demande.
7. Déroge à l'ordre public : Le bail déroge à l'ordre public ; la cause est illicite lorsqu'elle est contraire à l'ordre public. Le bail ne respecte pas les dispositions d'ordre public, telles que celles établies par l'article 6, alinéa 1er, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, et l'article 1719 du Code civil. Cette règle est générale et absolue et régit les contrats dont l'exécution s'étend à des périodes successives.
La cause est illicite lorsqu'elle est prohibée par la loi, contraire aux bonnes mœurs ou à l'ordre public.
Les normes de sécurité et de salubrité fixées par le Code de la santé, ainsi que par la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et l'article 1719 du Code civil, sont d'ordre public, dès lors qu'elles concrétisent le droit à un logement décent consacré par la Constitution. Le Conseil Constitutionnel a reconnu le droit à un logement décent comme un objectif à valeur constitutionnelle (OVC) dans sa décision du 19 janvier 1995.
L'affectation du logement litigieux, au mépris des normes minimales d'habitabilité, définies par le Décret du 6 mars 1987 fixant les conditions minimales d'habitabilité, ainsi que le décret 2002-120 du 30 janvier 2002, relatif aux caractéristiques du logement décent qui dispose en son article 2 al 5 que tout logement doit être équipé de réseaux et branchements en électricité conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements.(art. 6 de la loi du 6 juillet 1989) est non conforme à l'ordre public.
Par conséquent, cela constitue, dans le cadre de ma demande, une cause illicite. Il s'ensuit que le contrat de bail conclu est nul de nullité absolue.
« L'obligation sans cause, ou sur une fausse cause, ou sur une cause illicite, ne peut avoir aucun effet. »
Ainsi, l'ensemble de ces violations constitue un cumul de raisons qui justifient la nullité de mon contrat de bail.
Une décision de la Cour de cassation du 15 janvier 2020 (pourvoi n°18-23.23
illustre ces effets : « La nullité d'un bail d'habitation entraîne l'anéantissement rétroactif du contrat et oblige les parties à se restituer mutuellement les prestations reçues en exécution de la convention annulée. »
Jurisprudence de la Cour de cassation sur l'obligation de sécurité du bailleur.
Décision de la Cour d'appel de Poitiers RG n° 21/00327 : "le seul fait que l'installation électrique puisse être dangereuse suffit pour indiquer que l'immeuble est impropre à son usage."
Obligation de sécurité reconnue comme d'ordre public (Cour de cassation, 3e chambre, 31
octobre 2012)
Sur les préjudices quelles sommes je peux demander pour chacun des chefs de préjudices détaillés ainsi:
Préjudice résulant de la faute grave et sérieuse du bailleur, en contrariété à l'ordre public, qui nous a exposés, mon enfant et moi, à des risques mortels pendant 1646 jours (1460 jours du 1er juillet 2019 au 1er juillet 2023 et 186 jours du 1er juillet 2023 au 31 mars 2024). Vivre dans un logement avec une installation électrique non conforme et potentiellement mortelle, intrinsèquement incompatible avec la vie humaine, est à la fois humiliant et avilissant. En m'exposant à de tels risques, le bailleur a porté atteinte à mes droits fondamentaux à la sécurité et à la protection de mon intégrité physique, portant ainsi atteinte à ma dignité en tant qu'être humain. Cette violation est d'autant plus préoccupante qu'elle a été continue et aurait pu entraîner des conséquences irréversibles. Montant ?
Préjudice dû à la résistance abusive du bailleur :
Son refus de communiquer le Dossier de Diagnostic Technique (DDT) qu'il a fait réaliser à la suite de mes réclamations m'a empêché d'accéder à des informations essentielles concernant la dangerosité de l'installation électrique. Ce comportement démontre sans équivoque possible qu'il avait initialement l'intention de ne pas respecter son obligation d'information à la signature du bail.
Montant ?
Préjudice lié à la mauvaise foi du bailleur :
Dans sa tentative de s'exonérer de sa responsabilité concernant l'exécution du contrat de location et la mise aux normes de l'installation électrique, le bailleur a déclenché un commandement de payer visant à activer la clause résolutoire du contrat de location. Il a également profité de cette situation pour augmenter le loyer sous couvert d'une augmentation des charges, sans aucune provision pour charges contractuellement fixée dans le bail. Or, j'étais en droit de suspendre le paiement des loyers de décembre 2023 et janvier 2024, conformément à l'article 1219 du Code civil
Montant ?
Préjudice dû à la nécessité de mandater un diagnostiqueur :
En raison de la mauvaise foi du bailleur à refuser de me communiquer le DDT, j'ai dû engager moi-même un diagnostiqueur pour obtenir des informations complètes. Cette démarche a entraîné la perte d'une journée de travail, nécessaire pour me rendre disponible le 28 février 2024, afin de permettre au diagnostiqueur de réaliser le DDT.
Montant ?
Préjudice lié à la contrainte de déménagement et ses conséquences :
La nécessité de déménager dans la précipitation et la désorganisation, en raison de la situation, a engendré de nombreux préjudices. Étant donné que ma ville est en zone tendue, cela a généré une énorme inquiétude quant à la recherche d'un nouvel appartement, ajoutant au stress et à l'angoisse liés à cette situation. De plus, j'ai dû mettre mes meubles chez un ami pour qu'il me loge temporairement, ce qui a également causé un stress supplémentaire et un surmenage. La nécessité de re déménager mes meubles pour réemménager dans mon nouveau logement a contribué à cette fatigue. Enfin, j'ai dû effectuer toutes les démarches administratives pour communiquer ma nouvelle adresse à EDF, aux impôts, à l'assurance habitation, et à d'autres organismes, ce qui a encore augmenté le stress et la fatigue engendrés par ce déménagement. Montant ?
Merci de vos réponses
J'envisage de porter mon affaire devant la justice pour obtenir l'annulation du bail entrainant la restitution des loyers et la réparation des chefs de préjudice moral. Est-ce que mes arguments juridiques sont corrects au regard d'un DDT que j'ai fait faire le 28 février 2024 et qui a révélé une installation électrique dangereuse pouvant porter atteinte à la sécurité des occupants. J'ai été contraint de déménagé à la hâte par peur d'être électrocuté.
l'article 1128 du Code civil stipule que trois conditions sont essentielles à la validité d'un contrat : le consentement des parties, leur capacité à contracter, et un contenu licite et certain. Tout manquement à ces conditions peut entraîner la nullité du bail.
Les motifs suivants justifient ma demande
1.Obligations d'information : Selon l'article 3-3 de la loi n° 89-462, le bailleur a l'obligation de remettre au locataire, à la conclusion ou au renouvellement du bail, un diagnostic technique comprenant un diagnostic de performance énergétique et un état de l'installation électrique intérieure. Le non-respect de cette obligation entache le contrat.
2. Vice de consentement : Le consentement d'une partie a été obtenu de manière inappropriée. En effet, la non-communication du diagnostic électrique par le bailleur m'a empêché d'accéder à des informations essentielles concernant la dangerosité de l'installation électrique, ce qui a eu un impact déterminant sur mon consentement.
3.Incapacité juridique : Si le bail avait été signé par une personne sous tutelle ou un mineur non émancipé sans accord, cela constituerait une cause d'annulation. Bien que ce point ne me concerne pas personnellement, il est important de le mentionner pour la validité générale.
4.Objet illicite : Le bail porte sur un logement qui ne respecte pas les normes de sécurité et les conditions minimales d'habitabilité définies par le Décret du 6 mars 1987 (art. 6 de la loi du 6 juillet 1989).
5.Logement indigne : Selon la Loi n° 90-449 du 31 mai 1990, Article 1-1, le logement est considéré comme indigne, ce qui constitue un motif supplémentaire pour annuler le bail.
6.Logement insalubre : Conformément à l'article L1331-22 du Code de la santé publique, le logement est qualifié d'insalubre, ce qui justifie également ma demande.
7. Déroge à l'ordre public : Le bail déroge à l'ordre public ; la cause est illicite lorsqu'elle est contraire à l'ordre public. Le bail ne respecte pas les dispositions d'ordre public, telles que celles établies par l'article 6, alinéa 1er, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, et l'article 1719 du Code civil. Cette règle est générale et absolue et régit les contrats dont l'exécution s'étend à des périodes successives.
La cause est illicite lorsqu'elle est prohibée par la loi, contraire aux bonnes mœurs ou à l'ordre public.
Les normes de sécurité et de salubrité fixées par le Code de la santé, ainsi que par la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et l'article 1719 du Code civil, sont d'ordre public, dès lors qu'elles concrétisent le droit à un logement décent consacré par la Constitution. Le Conseil Constitutionnel a reconnu le droit à un logement décent comme un objectif à valeur constitutionnelle (OVC) dans sa décision du 19 janvier 1995.
L'affectation du logement litigieux, au mépris des normes minimales d'habitabilité, définies par le Décret du 6 mars 1987 fixant les conditions minimales d'habitabilité, ainsi que le décret 2002-120 du 30 janvier 2002, relatif aux caractéristiques du logement décent qui dispose en son article 2 al 5 que tout logement doit être équipé de réseaux et branchements en électricité conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements.(art. 6 de la loi du 6 juillet 1989) est non conforme à l'ordre public.
Par conséquent, cela constitue, dans le cadre de ma demande, une cause illicite. Il s'ensuit que le contrat de bail conclu est nul de nullité absolue.
« L'obligation sans cause, ou sur une fausse cause, ou sur une cause illicite, ne peut avoir aucun effet. »
Ainsi, l'ensemble de ces violations constitue un cumul de raisons qui justifient la nullité de mon contrat de bail.
Une décision de la Cour de cassation du 15 janvier 2020 (pourvoi n°18-23.23
illustre ces effets : « La nullité d'un bail d'habitation entraîne l'anéantissement rétroactif du contrat et oblige les parties à se restituer mutuellement les prestations reçues en exécution de la convention annulée. »Jurisprudence de la Cour de cassation sur l'obligation de sécurité du bailleur.
Décision de la Cour d'appel de Poitiers RG n° 21/00327 : "le seul fait que l'installation électrique puisse être dangereuse suffit pour indiquer que l'immeuble est impropre à son usage."
Obligation de sécurité reconnue comme d'ordre public (Cour de cassation, 3e chambre, 31
octobre 2012)
Sur les préjudices quelles sommes je peux demander pour chacun des chefs de préjudices détaillés ainsi:
Préjudice résulant de la faute grave et sérieuse du bailleur, en contrariété à l'ordre public, qui nous a exposés, mon enfant et moi, à des risques mortels pendant 1646 jours (1460 jours du 1er juillet 2019 au 1er juillet 2023 et 186 jours du 1er juillet 2023 au 31 mars 2024). Vivre dans un logement avec une installation électrique non conforme et potentiellement mortelle, intrinsèquement incompatible avec la vie humaine, est à la fois humiliant et avilissant. En m'exposant à de tels risques, le bailleur a porté atteinte à mes droits fondamentaux à la sécurité et à la protection de mon intégrité physique, portant ainsi atteinte à ma dignité en tant qu'être humain. Cette violation est d'autant plus préoccupante qu'elle a été continue et aurait pu entraîner des conséquences irréversibles. Montant ?
Préjudice dû à la résistance abusive du bailleur :
Son refus de communiquer le Dossier de Diagnostic Technique (DDT) qu'il a fait réaliser à la suite de mes réclamations m'a empêché d'accéder à des informations essentielles concernant la dangerosité de l'installation électrique. Ce comportement démontre sans équivoque possible qu'il avait initialement l'intention de ne pas respecter son obligation d'information à la signature du bail.
Montant ?
Préjudice lié à la mauvaise foi du bailleur :
Dans sa tentative de s'exonérer de sa responsabilité concernant l'exécution du contrat de location et la mise aux normes de l'installation électrique, le bailleur a déclenché un commandement de payer visant à activer la clause résolutoire du contrat de location. Il a également profité de cette situation pour augmenter le loyer sous couvert d'une augmentation des charges, sans aucune provision pour charges contractuellement fixée dans le bail. Or, j'étais en droit de suspendre le paiement des loyers de décembre 2023 et janvier 2024, conformément à l'article 1219 du Code civil
Montant ?
Préjudice dû à la nécessité de mandater un diagnostiqueur :
En raison de la mauvaise foi du bailleur à refuser de me communiquer le DDT, j'ai dû engager moi-même un diagnostiqueur pour obtenir des informations complètes. Cette démarche a entraîné la perte d'une journée de travail, nécessaire pour me rendre disponible le 28 février 2024, afin de permettre au diagnostiqueur de réaliser le DDT.
Montant ?
Préjudice lié à la contrainte de déménagement et ses conséquences :
La nécessité de déménager dans la précipitation et la désorganisation, en raison de la situation, a engendré de nombreux préjudices. Étant donné que ma ville est en zone tendue, cela a généré une énorme inquiétude quant à la recherche d'un nouvel appartement, ajoutant au stress et à l'angoisse liés à cette situation. De plus, j'ai dû mettre mes meubles chez un ami pour qu'il me loge temporairement, ce qui a également causé un stress supplémentaire et un surmenage. La nécessité de re déménager mes meubles pour réemménager dans mon nouveau logement a contribué à cette fatigue. Enfin, j'ai dû effectuer toutes les démarches administratives pour communiquer ma nouvelle adresse à EDF, aux impôts, à l'assurance habitation, et à d'autres organismes, ce qui a encore augmenté le stress et la fatigue engendrés par ce déménagement. Montant ?
Merci de vos réponses
