Promesse de vente et clauses pour indemniser ?

Sujet initié par P&P, il y a 22 heures - 106 vues

Bonjour,

Oui, il est tout à fait possible de demander au vendeur de modifier son projet de promesse de vente pour remplacer les clauses d'indemnité d'immobilisation et de clause pénale par une clause de dédit.

Pourquoi cette demande est-elle pertinente ?

Ces trois clauses ont des fonctions différentes et des conséquences juridiques distinctes en cas de non-réalisation de la vente, et le choix entre elles dépend de ce que chaque partie souhaite.

Indemnité d'immobilisation :

C'est une somme versée par l'acheteur au vendeur au moment de la signature de la promesse. Elle "immobilise" le bien pour l'acheteur pendant un certain temps.

Si la vente se réalise, l'indemnité s'impute sur le prix de vente.

Si l'acheteur renonce à acheter sans que les conditions suspensives ne soient défaillantes (par exemple, il n'obtient pas son prêt mais c'est de sa faute, ou il change simplement d'avis), l'indemnité est acquise au vendeur en compensation.

Si la vente ne se réalise pas en raison de la défaillance d'une condition suspensive (par exemple, le prêt est refusé sans faute de l'acheteur), l'indemnité est restituée intégralement à l'acheteur.

Clause pénale :

Elle fixe à l'avance le montant des dommages et intérêts que la partie fautive (celle qui n'exécute pas ses obligations) devra payer à l'autre.

Si l'acheteur ne réalise pas la vente par sa faute, la clause pénale s'applique et il doit payer le montant convenu au vendeur.

Elle peut aussi s'appliquer si le vendeur se rétracte sans motif légitime.

Le juge a le pouvoir de modérer ou d'augmenter le montant de la clause pénale s'il l'estime manifestement excessive ou dérisoire.

Clause de dédit :

C'est un droit unilatéral, souvent réciproque, qui permet à l'une des parties (ou aux deux) de se rétracter de la promesse de vente moyennant le paiement d'une somme d'argent à l'autre partie.

La différence fondamentale avec l'indemnité d'immobilisation ou la clause pénale est que la clause de dédit confère un droit de renonciation discrétionnaire. La partie qui paie le dédit n'a pas à justifier sa décision ni à prouver une faute de l'autre.

Le montant du dédit est fixé contractuellement et ne peut, en principe, pas être modéré par le juge.

Pourquoi demander une clause de dédit ?

Vous pourriez préférer une clause de dédit si vous souhaitez avoir la liberté de vous désengager de la vente (en perdant le montant du dédit) sans avoir à vous justifier et sans risquer une action en justice pour inexécution forcée ou des dommages et intérêts plus élevés que le montant convenu (ce qui pourrait être le cas avec une clause pénale que le juge pourrait augmenter).

Comment faire cette demande ?

Directement au Notaire : Le projet de promesse est préparé par le notaire du vendeur. Vous (ou votre propre notaire si vous en avez un) devez adresser votre demande de modification directement au notaire rédacteur.

Argumentez votre position : Expliquez clairement que vous souhaitez une clause de dédit pour X raisons (par exemple, pour plus de flexibilité dans votre engagement, pour fixer un coût maximal à une éventuelle renonciation, etc.).

Négociation : Gardez à l'esprit que le vendeur n'est pas obligé d'accepter. Le contrat est le fruit d'une négociation. Si le vendeur insiste sur les clauses d'indemnité d'immobilisation ou pénale, vous devrez décider si vous êtes prêt(e) à accepter ces conditions ou à renoncer à l'achat.

En résumé, oui, la négociation est ouverte sur les clauses de l'avant-contrat. N'hésitez pas à faire cette proposition et à la discuter avec le notaire ou votre propre conseil.

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