Quels sont les droits du vendeur, en cas de préemption de la SAFER?
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Vous vendez des biens immobiliers, pour lesquels vous avez signé un compromis de vente, et vous apprenez que la
SAFER a exercé son droit de préemption.
Quels sont vos droits, et les options qui se présentent à vous?
Cas n°1 : la SAFER a préempté tous les biens vendus, au prix convenu avec l'acquéreur initial
Dans ce cas, la SAFER se substitue à l'acquéreur initial, et la vente est considérée comme parfaite, le vendeur ne peut plus renoncer à la vente, ni en modifier les conditions.
En revanche, le vendeur peut, au même titre que l'acquéreur évincé, contester la décision de préemption prise par la SAFER, en agissant en nullité de la décision de préemption, devant le Tribunal judiciaire du lieu de situation du bien préempté.
S'il souhaite exercer une telle action, le vendeur dispose d'un délai de 6 mois, à compter de la notification qui lui est obligatoirement faite par la SAFER (article R. 143-4 du code rural et Civ. 3e, 23 mai 2019, n°17-31.664).
Si le vendeur ne conteste pas la décision de préemption, mais qu'il refuse de signer l'acte de vente, il prend le risque que la SAFER l'assigne en réitération de la cession : cela consiste à demander au juge :
- soit de condamner le vendeur à signer l'acte de vente, dans un certain délai, sous astreinte (c'est-à-dire qu'une somme sera due à la SAFER pour chaque jour écoulé à refuser de signer l'acte de vente) ;
- soit de constater directement la vente.
Cas n°2 : la SAFER a préempté une partie des biens vendus, au prix convenu avec l'acquéreur initial
La SAFER est autorisée à n'exercer son droit de préemption que sur une partie des biens vendus (article L. 143-1-1 du code rural), mais seulement lorsque la vente en cause concerne à la fois :
- Des terrains à usage agricole ou à vocation agricole ;
- ET :
o Des biens non préemptables par la SAFER, car n'entrant pas dans l'une des catégories de l'article L. 143-1 du code rural.
o Des bâtiments à usage agricole et les biens mobiliers qui leur sont attachés ;
o Des bâtiments, situés :
- dans une zone agricole protégée, ou ;
- dans un périmètre de protection et de mise en valeur des espaces agricoles et naturels périurbains, ou ;
- dans une zone agricole, ou ;
- dans une zone naturelle et forestière délimitée par un document d'urbanisme.
A la condition que ces bâtiments aient été utilisés :
- pour l'exercice d'une activité agricole au cours des 5 années qui ont précédé l'aliénation, pour leur rendre un usage agricole, cette durée étant étendue à 20 ans pour les bâtiments situés dans les communes littorales, ou ;
- pour l'exploitation de cultures marines exigeant la proximité immédiate de l'eau, au cours des 20 années qui ont précédé l'aliénation, ou ;
Dans ce cas, la SAFER peut limiter sa décision de préemption :
- Aux terrains ;
- Aux terrains et bâtiments à usage agricole ;
- Aux terrains et bâtiments consacrés à un usage agricole au cours des durées précitées ;
- Aux terrains, bâtiments à usage agricole, et bâtiments consacrés à un usage agricole au cours des durées précitées.
Dans le cas d'une préemption partielle, le vendeur peut :
- exiger que la SAFER se porte acquéreur de l'ensemble des biens vendus, dans un délai de 2 mois ;
- accepter la préemption partielle, mais:
- contester le prix de vente des biens préemptés. Si le notaire a précisé, dans la notification de la vente, la valeur de chaque bien, et que la SAFER préempte au prix, la vente est parfaite. En cas de non-indication de la valeur de chaque bien, et de désaccord sur le prix du ou des biens préemptés entre le vendeur et la SAFER, le Tribunal judiciaire du lieu de situation des biens doit être saisi dans un délai de 15 jours, par l'une ou l'autre partie (article R. 143-4 du code rural).
- exiger que la SAFER l'indemnise de la perte de valeur des biens non préemptés. En cas de désaccord sur le montant de cette indemnisation, le Tribunal judiciaire peut être saisi pour la fixer.
Cas n°3 : la SAFER a préempté tout ou partie des biens vendus, mais conteste le prix de vente initial
Si la SAFER estime que le prix de vente est trop élevé, elle dispose de deux mois à compter de la notification qui lui a été faite par le notaire du vendeur (article R. 143-12 du code rural), pour lui adresser une offre d'achat avec sa proposition de prix (article L. 143-10 du code rural).
A réception de cette contre-offre de la SAFER, le vendeur peut (article L. 143-10 du code rural) :
- Soit accepter la vente, au prix moins élevé proposé par la SAFER ;
- Soit retirer le bien de la vente. Il pourra toujours le vendre ultérieurement, mais cette nouvelle vente devra faire l'objet d'une nouvelle notification à la SAFER ;
- Soit demander la révision du prix proposé par la SAFER, auprès du Tribunal judiciaire du lieu de situation du bien préempté. Le
juge fixera la valeur du bien. A l'issue de cette démarche, le vendeur pourra toujours retirer le bien de la vente, s'il est en désaccord avec le prix fixé par le juge.
- Si le vendeur garde le silence, à l'expiration d'un délai de 6 mois à compter de la réception de la contre-offre de la SAFER, il est
réputé avoir accepté le prix proposé. Sauf s'il décède entre-temps, auquel cas l'écoulement du délai de 6 mois ne peut valoir acceptation tacite de la contre-offre de la SAFER, par ses héritiers.
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