Liquidation partage

Sujet initié par lolo, il y a 2 semaines - 313 vues

Chère Madame,

Bonjour,

Votre situation est très spécifique et complexe, car elle implique une dissociation entre la propriété du bâti (la maison) et la propriété du foncier (le terrain), ce qui est généralement encadré par des dispositifs comme le bail emphytéotique, le bail à construction, ou un droit de superficie. Le terme "passe foncier" n'est pas une expression juridique courante, mais il renvoie probablement à l'un de ces mécanismes.

Il convient de distinguer plusieurs points dans votre situation.

1. Comment est estimée l'occupation du sol pour une maison sans terrain ?
L'expression "occupation des sols" dans votre contexte fait référence à la redevance d'occupation ou au loyer du terrain que le propriétaire de la maison doit verser au propriétaire du terrain.

Cette somme est déterminée par le contrat initial : Le montant de cette redevance n'est généralement pas "estimé" dynamiquement comme un loyer classique. Il est fixé dans le contrat qui a établi la dissociation (par exemple, le bail emphytéotique, l'acte constitutif du droit de superficie, ou la convention d'occupation). Ce contrat définit le montant de la redevance et ses modalités d'indexation (par exemple, chaque année selon l'indice des loyers).

Ce n'est pas une estimation du marché : Contrairement à un loyer de maison avec terrain, cette redevance ne reflète pas la valeur locative globale du bien mais uniquement le coût de l'occupation du terrain.

2. Le montant dû dans le cadre de votre séparation et de la vente de la maison
Le fait que la maison ait été vendue en 2024 met fin à l'indivision (si vous étiez propriétaires tous les deux de la maison) ou à l'intégration de la maison dans le patrimoine commun (si vous étiez mariés sous le régime de la communauté). Le divorce en 2016 signifie qu'il y a eu une liquidation de votre régime matrimonial.

Plusieurs éléments peuvent avoir un impact sur les sommes dues entre vous et votre ex-concubin/époux :

L'indemnité d'occupation : Si l'un de vous deux (votre ex-concubin ou vous-même) a continué d'occuper la maison seul(e) à partir de la séparation (2014) jusqu'à la vente (2024), la personne qui a occupé le logement peut devoir une indemnité d'occupation à l'autre. Cette indemnité est calculée sur la base de la valeur locative du bien (la maison sans le terrain, mais en tenant compte des charges) et est due pour la période d'occupation exclusive.

Le remboursement des charges :

La redevance d'occupation/loyer du terrain : Qui a payé cette redevance entre 2014 et 2024 ? Si l'un de vous l'a payée seul, il peut demander le remboursement de la part de l'autre sur les sommes issues de la vente.

Autres charges : Il en va de même pour d'autres charges liées à la maison (taxes, assurances, éventuels travaux, remboursements de prêts si la maison était financée par un crédit commun). Les dépenses effectuées par un seul indivisaire (propriétaire) au profit du bien commun donnent droit à un remboursement lors du partage.

Le produit de la vente de la maison : Le prix de vente de la maison en 2024, une fois déduits les frais de vente et les éventuels capitaux restant dus sur des prêts liés à la construction de la maison, doit être partagé entre vous et votre ex-concubin/époux en fonction de vos quotes-parts de propriété sur la maison.

3. Qui va gérer ce calcul et ce partage ?
Le Notaire : Si la maison a été vendue en 2024, un notaire a forcément été impliqué. C'est lui qui doit procéder à la liquidation de l'indivision (ou du régime matrimonial si le bien faisait partie de la communauté lors du mariage) et au partage du prix de vente.

Son rôle est de faire les comptes entre vous : Il doit prendre en compte toutes les dépenses (y compris la redevance d'occupation du terrain, les impôts, les éventuels crédits) et les revenus (y compris l'indemnité d'occupation si applicable) pour parvenir à un solde pour chacun.

Ce que vous devez faire :
Contactez le notaire qui a géré la vente de la maison en 2024. C'est lui qui détient tous les éléments et qui est chargé de faire les comptes de liquidation et de partage du prix de vente.

Rassemblez tous les documents : L'acte initial établissant la "passe foncier" (bail emphytéotique, etc.), les preuves de paiement de la redevance d'occupation du sol, les preuves de paiement des autres charges (taxes foncières, assurances, échéances de prêt), et si applicable, des éléments sur la valeur locative de la maison pour l'indemnité d'occupation.

Si le désaccord persiste : Si le notaire ne parvient pas à vous mettre d'accord, ou si vous contestez son calcul, vous devrez saisir le Tribunal Judiciaire avec l'aide d'un avocat pour procéder à un partage judiciaire.

Le calcul précis est complexe et dépendra des clauses de votre "passe foncier", des contributions de chacun pendant la période d'indivision, et des règles de votre régime matrimonial (si vous étiez mariés). Seul un professionnel (notaire ou avocat) pourra vous donner un montant précis après étude de tous les documents.

Merci d'indiquer que j'ai répondu à votre question en cliquant sur le bouton vert de ma réponse.