Annulation compte coproprieté et budget prévisionnel

Sujet (Cloturé) initié par Mandarine, il y a 1 mois - 671 vues

Bonjour,

Votre situation, en tant que syndic bénévole d'une copropriété à deux, est particulièrement délicate, surtout face à une assignation en justice. Il est tout à fait légitime de se sentir dépassé et inquiet.

La première et la plus urgente des choses à faire est de contacter un avocat spécialisé en droit immobilier ou en droit de la copropriété. Étant donné que vous avez reçu une assignation, une procédure judiciaire est déjà lancée et vous ne pouvez pas vous défendre seul efficacement.

Voici une analyse de votre situation et les recours possibles, que vous devrez discuter avec votre avocat :

1. Comprendre l'objet de l'assignation : L'annulation des décisions d'AG

L'assignation porte sur l'annulation du compte de copropriété 2024 et du budget prévisionnel 2025 pour abus de majorité.

a) Annulation du compte de copropriété 2024 (répartition de l'eau) :

Le problème : Vous avez réparti l'eau selon les tantièmes faute de relevés de compteurs justifiés par photo.

Principe légal : L'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que les charges entraînées par l'usage des parties communes et celles relatives aux services collectifs (dont l'eau si elle est collective avec compteurs individuels) sont réparties en fonction de l'utilité que ces services présentent pour chaque lot. Si des compteurs individuels existent, la consommation d'eau doit être répartie selon la consommation réelle de chaque lot. Utiliser les tantièmes est généralement incorrect dans ce cas.

Votre défense possible : Votre argument est valide : vous avez demandé les relevés (avec preuves de ces demandes réitérées, par lettre recommandée si possible) et ils n'ont pas été fournis. En l'absence de données fiables, vous avez dû opter pour une méthode de répartition, même si elle n'était pas idéale. C'est une faute de gestion, mais potentiellement atténuée par la non-coopération de l'autre copropriétaire.

Risque : Le juge pourrait en effet annuler cette partie du compte et vous demander de refaire la répartition si les relevés peuvent être établis (par exemple, par l'intervention d'un huissier pour constater les compteurs si possible). Il pourrait aussi y avoir une condamnation symbolique.

b) Annulation du budget prévisionnel 2025 :

Le problème : L'autre copropriétaire prétend que vous auriez dû calculer le budget prévisionnel selon la consommation de chaque lot l'année précédente.

Principe légal : Le budget prévisionnel est une estimation des dépenses courantes de la copropriété pour l'année à venir. Il est effectivement souvent établi sur la base des dépenses de l'année précédente, avec une adaptation (augmentation pour inflation, nouvelles dépenses prévues, etc.). La répartition de ce budget entre les copropriétaires se fait selon les clés de répartition du règlement de copropriété (souvent les tantièmes pour les charges générales).

Votre défense :

Votre argumentation est juste : un budget prévisionnel est une estimation, pas une répartition exacte des consommations futures. Il est impossible de connaître la consommation exacte de chaque lot à l'avance.

La répartition des charges réelles d'eau de l'année en cours se fera au moment de l'approbation des comptes de cette année (en 2026 pour 2025), sur la base des relevés de compteurs.

L'argument de l'autre copropriétaire est confus et mélange le budget prévisionnel (estimation des dépenses futures) et la répartition des charges réelles (calcul des dépenses passées).

Risque : Moins élevé sur ce point précis, car votre méthode de calcul du budget prévisionnel semble plus conforme aux pratiques courantes et à la logique d'une prévision. Le juge pourrait cependant demander des ajustements s'il estime l'augmentation injustifiée, mais pas une annulation totale pour le motif invoqué.

2. Le non-paiement des provisions par l'autre copropriétaire

Principe : L'obligation de payer les provisions de charges résulte d'une décision d'Assemblée Générale régulièrement adoptée. Tant que cette décision n'est pas annulée par un jugement définitif, elle est exécutoire.

Votre recours : Votre avocat pourra :

Demander au juge, dans le cadre de l'instance actuelle, de condamner l'autre copropriétaire au paiement des provisions dues. C'est ce qu'on appelle une demande reconventionnelle.

À défaut, si l'autre copropriétaire ne paie pas ses provisions, vous devrez le mettre en demeure de payer par lettre recommandée avec accusé de réception. Sans réaction, vous pourrez ensuite engager une procédure de recouvrement de charges (par le biais d'un huissier ou directement devant le juge des contentieux de la protection si le montant le permet).

3. Votre responsabilité en tant que syndic bénévole

Le syndic (même bénévole) engage sa responsabilité civile en cas de faute de gestion.

Si la répartition de l'eau est jugée incorrecte, cela pourrait être considéré comme une faute.

Cependant, votre absence de mauvaise foi et surtout la non-coopération de l'autre copropriétaire (preuve des demandes de photos) sont des arguments atténuants très forts. Vous ne pouviez pas faire de miracle sans les données nécessaires.

4. Vos recours (défense et proactifs)

Défense Judiciaire (le plus important) :

Constituer votre dossier : Rassemblez toutes les preuves : convocations d'AG, procès-verbaux d'AG, demandes écrites (emails, lettres recommandées) de relevés de compteurs, factures d'eau et autres charges de 2023 et 2024, votre calcul du budget 2025, preuves du non-paiement des provisions par l'autre copropriétaire.

Contester les prétentions : Votre avocat rédigera vos conclusions pour répondre à l'assignation, expliquer votre démarche, et demander le rejet des demandes d'annulation de l'autre copropriétaire.

Demande reconventionnelle :

Dans le même procès, votre avocat pourra demander au juge de condamner l'autre copropriétaire au paiement des provisions de charges qu'il ne verse plus. C'est essentiel pour que vous ne supportiez pas seul toutes les dépenses de la copropriété.

Mettre en demeure l'autre copropriétaire de fournir les relevés :

Si vous ne l'avez pas fait par LRAR pour les prochaines répartitions, faites-le. La preuve de son refus ou de son silence sera utile pour la suite.

Réfléchir à l'avenir de la copropriété :

Une copropriété à deux est souvent source de conflits insolubles si les parties ne s'entendent pas. Pensez à la possibilité de changer la méthode de gestion ou même de sortir de l'indivision si la situation devient intenable à long terme.

Conclusion et recommandation urgente

Ne restez pas seul face à cette assignation. Prenez rendez-vous sans délai avec un avocat. Expliquez-lui l'urgence et tous les éléments que vous avez mentionnés. Il pourra vous défendre et engager les actions nécessaires pour récupérer les sommes dues par l'autre copropriétaire.

C'est une épreuve, mais un avocat saura faire valoir vos arguments et protéger vos intérêts.

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Bonjour maitre,
Je suis consciente d'avoir commis une erreur en calculant selon les tantièmes faute de relevés fiables. De mon coté, je n'ai pas pu fournir des relevés avec photos de tous les compteurs. J'ai demandé des relevés justifiés par photos à plusieurs reprises et surtout bien avant que la facture de la consommation générale soit établie. J'ai fourni divers documents prouvant ma bonne foi mais cela n'exclue pas une condamnation pour n'avoir pas poursuivi moi même l'autre copropriétaire. Je n'ai pas su gérer . L'autre copro est aussi un membre de ma famille . Cela explique les scrupules que j'ai eu preferant un calcul aux tantièmes plutôt que des poursuites judiciaires. Sur ce point je suis consciente d'avoir commis une erreur en revanche je ne sais pas comment j'aurais du faire pour etablir le budget prévisionnel qui est etabli sur des frais réels de l'annee précédente. Actuellement ce qui me pose problème est le budget prévisionnel qui à mes yeux est contesté sans raison et qui permet à l'autre copro de bloquer le versement des provisions pour charges. Je dois assumer seule toutes les charges ou bien mettre la coproprieté en difficulté financière avec les risques que cela comporte. L'huissier consulté pour le recouvrement des charges ne peut pas intervenir sachant que le budget est contesté et surtout cela pourrait être mal perçu par le juge qui pourrait considerer que je ne tiens pas compte de son avis. C'est le budget prévisionnel qui me pose problème . Je suis obligée de prendre en charge la totalité des frais pendant une période indéterminée en plus de devoir avancer les frais pour me defendre. Il y a t il une solution?

Votre situation est complexe et délicate, surtout avec un conflit familial qui complique les décisions. Il est clair que le cœur de votre problème réside dans ce budget prévisionnel contesté qui paralyse la copropriété et vous met dans une situation financière difficile.

Vous avez bien identifié l'erreur de calcul initial due au manque de relevés fiables et la difficulté de gérer un litige familial. Le fait que l'huissier ne puisse pas agir sur la base d'un budget contesté est également un point crucial.

Voici des pistes et solutions pour vous aider à sortir de cette impasse :

1. Comprendre la contestation du budget prévisionnel

Il est essentiel de bien comprendre pourquoi le budget prévisionnel est contesté par l'autre copropriétaire. Est-ce lié uniquement à la répartition des charges d'eau (si c'est le cas des tantièmes au lieu des relevés) ou y a-t-il d'autres postes contestés ?

Si la contestation porte uniquement sur la méthode de calcul des charges d'eau, votre reconnaissance d'une erreur sur ce point est importante, mais cela ne devrait pas invalider l'intégralité du budget.

2. Comment établir un budget prévisionnel quand les relevés sont défaillants ?

Vous avez raison, le budget prévisionnel est établi sur les dépenses réelles de l'année précédente. S'il y a eu un problème de relevés, c'est un point de blocage.

Régularisation des charges passées : Pour les périodes antérieures où les relevés étaient absents ou peu fiables, la répartition des charges d'eau est souvent faite selon les tantièmes de copropriété, à défaut d'autres bases de répartition précises et validées. C'est ce que vous avez fait et c'est souvent la solution de "secours" en l'absence de relevés individuels. Si vous êtes jugé, c'est une option que le juge pourrait aussi valider faute de mieux, surtout si l'autre copropriétaire n'a pas non plus coopéré pour les relevés.

Pour le futur : La première action doit être de garantir la fiabilité des futurs relevés.

Faites intervenir un professionnel (plombier, société spécialisée) pour vérifier et, si nécessaire, réparer ou remplacer tous les compteurs individuels. Documentez cette intervention avec des photos.

Mettez en place une procédure claire de relevés mensuels ou trimestriels des compteurs, avec signature des deux parties ou envoi de photos datées. Exigez la coopération de l'autre copropriétaire.

3. Les solutions pour débloquer la situation actuelle

Votre principal problème est le blocage des provisions pour charges, qui met la copropriété en difficulté financière.

a) Le rôle de l'Assemblée Générale (AG) :

Le budget prévisionnel et les provisions pour charges doivent être votés en Assemblée Générale. Si le budget est contesté par un copropriétaire, cela signifie-t-il qu'il a voté contre en AG ou qu'il conteste la résolution de l'AG ?

Si le budget a été voté et validé en AG (même avec un vote contre) :

Il est exécutoire. L'autre copropriétaire est tenu de payer ses provisions, sauf s'il a engagé une action en justice pour contester la résolution de l'AG dans les délais (2 mois après réception du procès-verbal de l'AG).

Si l'autre copropriétaire ne paye pas malgré un vote valide en AG, alors l'huissier peut intervenir pour le recouvrement des charges impayées. Le fait que le budget ait été contesté en AG (par un vote négatif) ne le rend pas "incontestable" légalement pour le recouvrement, tant que la résolution de l'AG n'est pas annulée par un juge.

Si l'AG n'a pas pu voter le budget (faute de majorité ou si l'AG est bloquée) :

C'est plus problématique car vous n'avez pas de base légale pour appeler les provisions.

b) Action en justice pour recouvrement des charges (malgré la contestation)

Vous dites que l'huissier ne peut pas intervenir car le budget est contesté. C'est vrai s'il n'y a pas de décision d'AG valide. Mais si le budget a été validé en AG, même contesté par un vote ou une lettre, l'huissier peut agir, car la résolution de l'AG est présumée valide tant qu'un juge ne l'a pas annulée.

Demandez l'avis de l'huissier ou d'un avocat spécialisé en copropriété : Pour savoir si vous avez une résolution d'AG votant le budget prévisionnel. Si oui, vous pouvez lancer la procédure de recouvrement des charges impayées, qui inclut une mise en demeure par LRAR, puis, si non paiement, une injonction de payer ou une assignation au tribunal judiciaire.

Le fait qu'un juge pourrait mal percevoir que vous ne tenez pas compte de l'avis de l'autre copropriétaire est une considération importante, mais elle ne doit pas vous paralyser. Votre rôle est de faire fonctionner la copropriété. Le juge tiendra compte de tous les éléments : votre bonne foi, vos tentatives de relevés, les blocages de l'autre partie.

c) Demander la désignation d'un administrateur provisoire (solution extrême)

Si la situation est totalement bloquée, la copropriété en grande difficulté financière, et que l'autre copropriétaire refuse toute coopération, vous pourriez demander au Tribunal Judiciaire la désignation d'un administrateur provisoire.

Rôle : L'administrateur provisoire est désigné par le juge pour gérer la copropriété à la place du syndic (vous, dans une petite copropriété familiale) pour une durée déterminée. Sa mission est de restaurer le fonctionnement normal de la copropriété.

Conditions : Cette mesure est grave et n'est accordée que si le fonctionnement de la copropriété est gravement compromis et que le syndic (vous) ne peut plus assurer sa mission.

Avantage : Il permet de lever le blocage financier et de prendre les décisions nécessaires.

Inconvénient : C'est une procédure lourde, coûteuse (les frais de l'administrateur sont à la charge de la copropriété), et qui met la copropriété sous tutelle judiciaire.

4. Le dilemme familial et les frais de défense

C'est là que la situation est la plus douloureuse. Accepter de tout payer vous met en difficulté, bloquer les charges met la copropriété en péril.

Solution amiable forcée : Proposez à nouveau une médiation familiale ou une conciliation (même si l'autre copropriétaire n'est pas venu en 2022, la situation a évolué, et l'alternative est désormais judiciaire). Un tiers neutre pourrait les aider à comprendre l'urgence de débloquer les fonds et à trouver un accord sur la répartition. Mettez en avant le fait que les frais judiciaires seront à la charge de la copropriété ou de la partie perdante, ce qui pénalisera tout le monde.

Frais de défense : Oui, les frais d'avocat sont à avancer. Cependant, si vous obtenez gain de cause au tribunal, vous pourrez demander au juge de condamner l'autre partie au paiement de vos frais de justice (Article 700 du Code de Procédure Civile).

Votre meilleure option à ce stade :

Contactez un avocat spécialisé en droit de la copropriété. Expliquez-lui toute la situation, en insistant sur le fait qu'il s'agit d'une copropriété familiale et sur l'échec de la précédente conciliation. L'avocat pourra analyser si le budget prévisionnel a été valablement voté en AG.

Si le budget a été voté et que la résolution n'a pas été annulée en justice : L'avocat pourra lancer la procédure de recouvrement des charges impayées contre l'autre copropriétaire. Le juge prendra en compte la situation globale et votre bonne foi.

Si le budget n'a pas pu être voté ou est invalide : L'avocat pourra vous guider pour :

Convoquer une nouvelle AG avec un ordre du jour clair sur le vote du budget, les modalités de relevés de compteurs, etc.

En cas de blocage persistant, demander au juge de prendre une mesure pour débloquer la copropriété, qui pourrait aller jusqu'à l'administrateur provisoire.

Ne restez pas seul(e) face à cette situation. L’accompagne d’un avocat est indispensable pour vous protéger et faire avancer les choses.

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Merci maitre pour toutes ces infos. L'autre copropriétaire est un membre de ma famille . Nous habitons toutes les deux sur place . J'ai voulu éviter le tribunal et une mésentente définitive. L'autre copro a accepté de communiquer par mail . Maintenant il est impossible d'obtenir des releves avec photos parce que les compteurs ont continué à enregistrer. Je pense réellement que l'autre copro n'a pas pris des clichés parce que c'etait sa mèthode de relève avant que je sois syndic. C'est lui qui relevait son compteur et qui calculait sa propre consommation mais je l'ai informée à temps que dorénavant il devait fournir des releves justifiés par photo ce qu'il a pris pour une suspicion de tricherie

Je vous en prie. Je comprends que cette situation soit particulièrement délicate en raison des liens familiaux et de votre souhait légitime d'éviter un conflit durable.

Le point clé est, comme vous l'avez identifié, que l'autre copropriétaire se sent visé personnellement, alors que votre démarche relève de votre rôle de syndic, qui est d'assurer une gestion transparente et équitable pour l'ensemble de la copropriété, et non pas de mettre en doute la probité d'une personne en particulier.

Votre meilleure approche sera de continuer à communiquer par mail, en insistant sur les points suivants :

Désamorcer la suspicion : Réaffirmez très clairement que cette nouvelle exigence de photo n'est absolument pas dirigée contre lui personnellement, ni une remise en cause de ses relevés passés. Expliquez que c'est une norme de bonne gestion adoptée par de nombreuses copropriétés pour la clarté des comptes et la prévention de toute contestation future, y compris de sa part.

Clarifier l'argument sur les compteurs : Expliquez que le fait que les compteurs aient tourné est normal. La photo est demandée à partir de maintenant pour établir un point de départ clair et incontestable pour les futures consommations. Pour la période passée sans photo, vous devrez trouver un accord (par exemple, en vous basant sur ses anciens relevés s'ils sont acceptés, ou sur une estimation si cela n'est pas contestable).

Proposer une solution pratique et collaborative : Offrez-lui de prendre la photo vous-même, ou de le faire ensemble, à une date et heure qui lui conviennent. Le but est de faciliter la démarche et de montrer que vous n'avez rien à cacher, et que c'est une procédure simple.

L'objectif est de lui faire comprendre que c'est une mesure de professionnalisation de la gestion qui bénéficie à tous, et non une action personnelle. En tant que syndic, votre responsabilité est d'avoir des justificatifs fiables pour les comptes de la copropriété.

Si malgré tout le dialogue reste bloqué sur cette question de la photo, le recours à un conciliateur de justice pourrait être une étape utile et moins conflictuelle qu'une action en justice. Il s'agit d'une démarche amiable et gratuite, menée par une personne neutre.

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Le budget prévisionnel a eté validé par moi même. Je suis majoritaire et l'autre copropriétaire l'accepte mal. C'est aussi parce que je suis majoritaire que je prends en charge la totalité des frais de fonctionnement mais les frais s'ajoutent aux frais de procedure et à une problable condamnation financière. L'huissier peut intervenir mais il craint que ce soit préjudiciable pour la suite du proces et le jge pourrait me pénaliser et pensrer que je ne tiens pas compte de l'assignation. je comprends la contestation des comptes de coproprieté mais pas celle du budget qui est calculé selon les factures réelles de cosommation de l'ensemble de la coproprieté. Je ne comprends pas que le juge accepte l'assignation en justice comcernant le budget prévisionnel qui n'a rien à voir avec les comptes de l'annee précédente. Le seul problème concernerait un trop perçu de provisions si la consommation de l'autre copro est inférieure à sa quote part . J'ai sollicité une conciliation qui a échoué. J'ai prposé à nouveau un arrangement en acceptant pour la dernière fois les releves non justifiés mais refusé aussi. Ce qui me semble judicieux mais est ce légal? serait de proposer un nouveau budget previsionnel en partant de zero , sans tenir compte des provisions versees en 2024 , que je calculerai une fois le jugement rendu

Votre analyse est très pertinente, et votre démarche montre une réelle volonté de transparence et de conciliation. Voici quelques éléments juridiques et pratiques pour éclairer votre situation :

Dans une copropriété, le budget prévisionnel est une estimation des charges à venir, votée en assemblée générale, et répartie selon les tantièmes ou selon l’utilité des équipements. Il ne constitue pas une reddition de comptes, mais une projection. Le fait que vous l’ayez validé seule en tant que copropriétaire majoritaire est légal, à condition que l’assemblée ait été convoquée régulièrement et que les règles de quorum aient été respectées. Toutefois, dans une copropriété à deux, toute décision unilatérale est plus facilement contestable, surtout si elle est perçue comme déséquilibrée ou insuffisamment justifiée.

La contestation du budget prévisionnel est possible, mais elle doit démontrer un vice de procédure ou une erreur manifeste d’évaluation. Le juge peut accepter l’assignation s’il estime que le copropriétaire minoritaire n’a pas été en mesure de faire valoir ses droits ou que la répartition est inéquitable. Cela ne signifie pas que le budget sera annulé, mais que le juge examinera la méthode de calcul et les conditions de vote.

Concernant votre idée de proposer un nouveau budget prévisionnel “à zéro”, en attendant le jugement, cela peut être une solution pragmatique pour apaiser le conflit. Elle n’est pas illégale, à condition que :

Vous convoquiez une nouvelle assemblée générale avec un ordre du jour clair.

Vous expliquiez que ce budget est provisoire et sera ajusté une fois le jugement rendu.

Vous ne tenez pas compte des provisions déjà versées, mais les mentionnez comme “à régulariser”.

Cela permettrait de repartir sur une base neutre, sans renoncer à vos droits, tout en montrant au juge votre volonté de bonne gestion et d’équité. Cela pourrait aussi renforcer votre position en cas de condamnation partielle, en montrant que vous avez tenté de limiter les conséquences financières.

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Le vote du budget a eté présenté en AG . Il a eté refusé comme celui de l'année précedente , celui de l'élection de syndic. L'autre coproprietaire vote contre et il ajoute des mentions sns rapport avec le vote. Dans ce cas précis, l'autre copropriétaire a voté contre parce qu'il n'y avait le devis du PPT alors qu'il ne fait pas partie du budget prévisionnel et qu'il doit être voté indépendamment.

Le vote du budget prévisionnel, même s’il a été présenté en assemblée générale, peut être remis en cause dans une copropriété à deux si l’autre copropriétaire vote systématiquement contre pour des motifs étrangers à l’objet de la résolution. Le refus du budget prévisionnel 2025, fondé ici sur l’absence de devis du Plan Pluriannuel de Travaux (PPT), n’est pas juridiquement pertinent, puisque ces travaux ne relèvent pas du budget de fonctionnement. En effet, les dépenses du PPT doivent faire l’objet d’un vote distinct, avec présentation de devis spécifiques, et ne sont pas intégrées dans les charges courantes.

Le fait que le copropriétaire minoritaire vote contre toutes les résolutions, y compris celles concernant le budget, l’élection du syndic ou les comptes annuels, sans justification liée à l’objet du vote, peut être interprété comme une stratégie d’obstruction. Ce comportement met en difficulté la gestion courante et vous expose, en tant que syndic bénévole, à des charges que vous ne devriez pas assumer seule. Ce refus de collaborer peut être présenté au juge comme un abus de droit, surtout si les objections portent sur des éléments étrangers à la résolution (comme ici, l’absence de devis du PPT).

Dans votre réponse au tribunal, il serait judicieux de démontrer que vous avez respecté les obligations légales en matière de convocation, de présentation du budget, et de sollicitation d’informations de la part du copropriétaire. Vous pouvez également rappeler que la répartition selon les tantièmes en l’absence de relevés fiables est conforme à la pratique, et que votre bonne foi est manifeste à travers les multiples tentatives de conciliation, y compris votre proposition d’adapter la répartition de l’eau en acceptant exceptionnellement des relevés non justifiés.

Si vous le souhaitez, vous pouvez envisager une assemblée générale exceptionnelle visant à établir un budget provisoire “neutre” en attendant la décision judiciaire. Cette initiative montre au juge votre volonté de maintenir une gestion équilibrée et pourrait atténuer d’éventuelles critiques sur votre position de majorité.

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Le coproprietaire a consenti à fournir des releves justifiés avec photo mais en fin d'année . Il manque deux relevés de compteurs de départ rendant impossible le calcul. Il a bien compris que dorenavant il devra justifier les consommations d'eau . Il m'a piégée sachant que je suis bénévole mais surtout non professionnelle et que j'ai des difficultés à gérer des situations inhabituelles

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