Annulation compte coproprieté et budget prévisionnel

Sujet initié par Mandarine, il y a 9 heures - 238 vues

Bonjour,

Votre situation, en tant que syndic bénévole d'une copropriété à deux, est particulièrement délicate, surtout face à une assignation en justice. Il est tout à fait légitime de se sentir dépassé et inquiet.

La première et la plus urgente des choses à faire est de contacter un avocat spécialisé en droit immobilier ou en droit de la copropriété. Étant donné que vous avez reçu une assignation, une procédure judiciaire est déjà lancée et vous ne pouvez pas vous défendre seul efficacement.

Voici une analyse de votre situation et les recours possibles, que vous devrez discuter avec votre avocat :

1. Comprendre l'objet de l'assignation : L'annulation des décisions d'AG

L'assignation porte sur l'annulation du compte de copropriété 2024 et du budget prévisionnel 2025 pour abus de majorité.

a) Annulation du compte de copropriété 2024 (répartition de l'eau) :

Le problème : Vous avez réparti l'eau selon les tantièmes faute de relevés de compteurs justifiés par photo.

Principe légal : L'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que les charges entraînées par l'usage des parties communes et celles relatives aux services collectifs (dont l'eau si elle est collective avec compteurs individuels) sont réparties en fonction de l'utilité que ces services présentent pour chaque lot. Si des compteurs individuels existent, la consommation d'eau doit être répartie selon la consommation réelle de chaque lot. Utiliser les tantièmes est généralement incorrect dans ce cas.

Votre défense possible : Votre argument est valide : vous avez demandé les relevés (avec preuves de ces demandes réitérées, par lettre recommandée si possible) et ils n'ont pas été fournis. En l'absence de données fiables, vous avez dû opter pour une méthode de répartition, même si elle n'était pas idéale. C'est une faute de gestion, mais potentiellement atténuée par la non-coopération de l'autre copropriétaire.

Risque : Le juge pourrait en effet annuler cette partie du compte et vous demander de refaire la répartition si les relevés peuvent être établis (par exemple, par l'intervention d'un huissier pour constater les compteurs si possible). Il pourrait aussi y avoir une condamnation symbolique.

b) Annulation du budget prévisionnel 2025 :

Le problème : L'autre copropriétaire prétend que vous auriez dû calculer le budget prévisionnel selon la consommation de chaque lot l'année précédente.

Principe légal : Le budget prévisionnel est une estimation des dépenses courantes de la copropriété pour l'année à venir. Il est effectivement souvent établi sur la base des dépenses de l'année précédente, avec une adaptation (augmentation pour inflation, nouvelles dépenses prévues, etc.). La répartition de ce budget entre les copropriétaires se fait selon les clés de répartition du règlement de copropriété (souvent les tantièmes pour les charges générales).

Votre défense :

Votre argumentation est juste : un budget prévisionnel est une estimation, pas une répartition exacte des consommations futures. Il est impossible de connaître la consommation exacte de chaque lot à l'avance.

La répartition des charges réelles d'eau de l'année en cours se fera au moment de l'approbation des comptes de cette année (en 2026 pour 2025), sur la base des relevés de compteurs.

L'argument de l'autre copropriétaire est confus et mélange le budget prévisionnel (estimation des dépenses futures) et la répartition des charges réelles (calcul des dépenses passées).

Risque : Moins élevé sur ce point précis, car votre méthode de calcul du budget prévisionnel semble plus conforme aux pratiques courantes et à la logique d'une prévision. Le juge pourrait cependant demander des ajustements s'il estime l'augmentation injustifiée, mais pas une annulation totale pour le motif invoqué.

2. Le non-paiement des provisions par l'autre copropriétaire

Principe : L'obligation de payer les provisions de charges résulte d'une décision d'Assemblée Générale régulièrement adoptée. Tant que cette décision n'est pas annulée par un jugement définitif, elle est exécutoire.

Votre recours : Votre avocat pourra :

Demander au juge, dans le cadre de l'instance actuelle, de condamner l'autre copropriétaire au paiement des provisions dues. C'est ce qu'on appelle une demande reconventionnelle.

À défaut, si l'autre copropriétaire ne paie pas ses provisions, vous devrez le mettre en demeure de payer par lettre recommandée avec accusé de réception. Sans réaction, vous pourrez ensuite engager une procédure de recouvrement de charges (par le biais d'un huissier ou directement devant le juge des contentieux de la protection si le montant le permet).

3. Votre responsabilité en tant que syndic bénévole

Le syndic (même bénévole) engage sa responsabilité civile en cas de faute de gestion.

Si la répartition de l'eau est jugée incorrecte, cela pourrait être considéré comme une faute.

Cependant, votre absence de mauvaise foi et surtout la non-coopération de l'autre copropriétaire (preuve des demandes de photos) sont des arguments atténuants très forts. Vous ne pouviez pas faire de miracle sans les données nécessaires.

4. Vos recours (défense et proactifs)

Défense Judiciaire (le plus important) :

Constituer votre dossier : Rassemblez toutes les preuves : convocations d'AG, procès-verbaux d'AG, demandes écrites (emails, lettres recommandées) de relevés de compteurs, factures d'eau et autres charges de 2023 et 2024, votre calcul du budget 2025, preuves du non-paiement des provisions par l'autre copropriétaire.

Contester les prétentions : Votre avocat rédigera vos conclusions pour répondre à l'assignation, expliquer votre démarche, et demander le rejet des demandes d'annulation de l'autre copropriétaire.

Demande reconventionnelle :

Dans le même procès, votre avocat pourra demander au juge de condamner l'autre copropriétaire au paiement des provisions de charges qu'il ne verse plus. C'est essentiel pour que vous ne supportiez pas seul toutes les dépenses de la copropriété.

Mettre en demeure l'autre copropriétaire de fournir les relevés :

Si vous ne l'avez pas fait par LRAR pour les prochaines répartitions, faites-le. La preuve de son refus ou de son silence sera utile pour la suite.

Réfléchir à l'avenir de la copropriété :

Une copropriété à deux est souvent source de conflits insolubles si les parties ne s'entendent pas. Pensez à la possibilité de changer la méthode de gestion ou même de sortir de l'indivision si la situation devient intenable à long terme.

Conclusion et recommandation urgente

Ne restez pas seul face à cette assignation. Prenez rendez-vous sans délai avec un avocat. Expliquez-lui l'urgence et tous les éléments que vous avez mentionnés. Il pourra vous défendre et engager les actions nécessaires pour récupérer les sommes dues par l'autre copropriétaire.

C'est une épreuve, mais un avocat saura faire valoir vos arguments et protéger vos intérêts.

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