Mon syndic a fait opposition sur le prix de vente de mon appartement, en a-t-il le droit ?

Par Maître COTTO, Avocat Publié le 30/08/2023 à 14h21

Vous venez de trouver un acquéreur pour racheter votre appartement et mauvaise nouvelle le syndicat des copropriétés représenté par le syndic vous réclame de l'argent. Le notaire de la vente bloque une partie du prix de vente que vous ne pourrez récupérer qu'après avoir saisi le Tribunal pour contester l'opposition faite par le syndic sur le prix de cession de votre bien immobilier. La procédure devant le Tribunal judiciaire du lieu de situation de l'immeuble peut être plus ou moins longue, tout dépend si les sommes réclamées par le syndicat des copropriétaires ont un caractère litigieux ou pas.

Le syndic a-t-il le droit de vouloir récupérer une partie du prix de la vente de mon appartement ?

Le syndic peut en effet en application de l'article 20 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 du 10 juillet 1965 et de l'article 5-1 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, former opposition au versement des fonds que vous devriez recevoir de l'acquéreur au moment de la vente de votre lot en copropriété pour obtenir le paiement des sommes restant dues : avance ou provision exigible, impayés de charges.

Cette opposition du syndic s'effectue par un acte d'huissier dans lequel il est indiqué à peine de nullité le montant et les causes des sommes qui vous sont réclamées par le syndicat des copropriétaires. Le syndic engage sa responsabilité s'il ne forme pas cette opposition car il prive le syndicat des copropriétaires d'une créance liquide et exigible.

Comment contester ?

Il est possible que l'opposition du syndic n'ait pas été effectuée dans le délai de 15 jours à compter de l'avis de mutation émis par le notaire, elle ne serait alors pas valide.

Si l'opposition est régulière dans sa forme, vous pouvez encore la contester. Vous devrez être attentif à l'état daté qui est un document des informations comptables et financières relatives à la copropriété. Son contenu est précisé par l'article 5 du décret du 17 mars 1967. Il se compose de trois parties :

- les sommes pouvant rester dues par vous, au syndicat, au titre des provisions exigibles du budget prévisionnel, des provisions exigibles des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel, des charges impayées sur les exercices antérieurs, des avances exigibles ;

- les sommes dont le syndicat pourrait être débiteur à l'égard à votre égard, au titre des avances telles que la constitution de réserves ou la souscription d'un emprunt auprès du syndicat des copropriétaires (article 45-1 du décret de 1967), des provisions pour les périodes postérieures à la période en cours et rendues exigibles en raison de la déchéance du terme (l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965) ;

- les sommes qui devraient incomber au nouveau copropriétaire au titre de la reconstitution des avances telles que la constitution de réserves ou la souscription d'un emprunt auprès du syndicat des copropriétaires (article 45-1 du décret de 1967) et ce d'une manière même approximative, des provisions non encore exigibles du budget prévisionnel, des provisions non encore exigibles dans les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel.

La preuve du caractère fondé de l'opposition est à rechercher dans la production des états détaillés du compte de charges du copropriétaire-vendeur et des procès-verbaux d'assemblées générales ayant voté les budgets et approuvé les comptes.

Qui doit payer du vendeur ou de l'acquéreur ?

Sachez que si le syndic vous impute des avances ou des provisions non comprises dans le budget prévisionnel et dont l'exigibilité n'est pas réelle, contestez. Ces dépenses sont à payer, par celui qui sera propriétaire au moment où elles seront exigibles.

Vous pouvez également convenir d'un accord entre vendeur et acquéreur sur la répartition de ces dépenses dans le compromis de vente. L'acquéreur ou le vendeur peut par exemple décider de prendre à sa charge la totalité des dépenses hors budget prévisionnel qui concernent la toiture de l'immeuble ou la cage d'escalier, quelle que soit la date d'exigibilité de cette dépense.

Cet accord sera inopposable au syndic qui vous adressera les appels de fonds charges ou travaux tant que le transfert de propriété ne sera pas réalisé par le notaire de la vente après signature l'acte de vente.

Nos conseils

Faites analyser votre état daté par votre avocat en droit immobilier et confiez lui la rédaction des clauses de votre acte de vente ou compromis de vente. Les états datés ne sont pas toujours clairement remplis, ils doivent être en cohérence avec les documents d'assemblée générale de copropriété et le budget prévisionnel voté.

Vérifiez bien l'exigibilité des sommes qui vous sont réclamées ou vous seront réclamées que vous soyez vendeur ou futur acquéreur.

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